В игру вступает девелопер

На сегодняшний день, ситуация изменилась в лучшую сторону. Если ранее большинство крупных логистических компаний (и не только логистических, но и производители, дистрибуторы, ретейлоры) са­мостоятельно возводили профессиональные объек­ты, удовлетворяющие собственные потребности в складировании товаров, то 2006 год ознаменован выходом на рынок крупных девелоперов, которые активно занялись развитием складского сегмента. Первопроходцем на украинском рынке в отно­шении грамотного построения системы взаимо­действия девелопера и логистической компании, выступила компания FIM Group, которая ввела в эксплуатацию в 2006 году первый логистичес­кий комплекс класса А. Комплекс был построен по схеме built-to-suit, арендаторами которого на начальных этапах строительства выступили международные логистические компании Kueh-ne+Nagel vi Frans Maas. Особенностью этого ком­плекса является то, что впервые в украинской практике складские помещения возводились под определенного арендатора, что значительно ми­нимизировало риски компании, связанные с по­иском арендаторов и влияющие на наполняе­мость логистического комплекса.

Что касается украинского рынка складской не­движимости, то он привлекает девелоперов низ­кой насыщенностью, сочетающейся с высоким спросом на профессиональные логистические комплексы Кроме того, привлекательны сроки возврата инвестиций, которые составляют 7-10 лет. Кпримеру, в странах Западной Европы сроки окупаемости инвестиций варьируются в пределах 15-17 лет Немаловажный фактор ставка доходности - 14-16%, для сравнения - в Европе этот показатель не превышает 5-7 %.

Кроме того, рынок складской недвижимости является одним из наиболее стабильных среди других сегментов коммерческой недвижимости, так как договора аренды подписываются на про­должительный период (от 5 лет). Смена аренда­тора и переезд - достаточно дорогое удовольст­вие, потому как приходится менять всю схему дистрибуции.

Если говорить о динамике развития рынка ло­гистических комплексов, то тенденции послед­них двух лет свидетельствуют, что насыщения рынка логистическими комплексами в ближай­шие два-три года не произойдет, в силу того, что большинство проектов находятся на этапе строительства, или же оформления прав на зе­мельные участки. Подобная ситуация может вы­зывать повышение арендных ставок на 10-15 %. Кроме этого, 2007 год будет ознаменован рос­том спроса на профессиональные склады и по­степенным снижением интереса со стороны операторов рынка к низкокачественным складским помещениям Новые реализуемые про­екты станут более масштабными и качествен­ными.

Юлия Ляшенко,

Заместитель генерального директора FIM Consulting Plus