Demand on offices. Deficit of office premises would maintain in 2008 even by realization of all business centers was planned
№2, 2008
Статистический калейдоскоп. По всей Украине к началу 2007 года функционировало почти 150 бизнес-центров, из которых примерно 100 - в Киеве (690 тыс. кв. м), остальные - в регионах, преимущественно в городах-миллионерах (200 тыс. кв. м), констатирует управляющий партнер Concord development Валерий Кирилко.
Генеральный директор Группы компаний FIM Оксана Елманова констатирует: «Потребность столицы насчитывает 1,5-2 млн кв. м. Сегодня спрос на офисные площади продолжает превышать предложение в лучшем случае в 2 раза».
Насыщение рынка может произойти не ранее 2010-2012 г., при условии, что заявленные проекты будут поступательно вводиться в эксплуатацию.
Столицу опередили. «Интерес многих инвесторов, вышедших в последнее время на украинский рынок, направлен в основном на регионы. Сейчас на этапе прохождения согласовательно-разрешительных мероприятий находится целый ряд проектов БЦ и МФК как в городах-миллионерах, так и областных центрах с меньшей численностью населения. Эти проекты привлекают внимание грамотно разработанной концепцией, яркой архитектурной проработкой, что объясняется привлечением иностранных специалистов и грамотным финансовым планированием. Тем не менее, многие институциональные инвесторы считают более привлекательным входить в проект на этапе завершения строительства или приобретать объект как готовый бизнес (с заключенными долгосрочными договорами аренды), тем самым, снижая риски», - констатирует директор ASTERA ONCOR Kiev Андрей Плюгин.
«То, что девелоперы уходят в регионы, подтверждается 2007 г., в котором Киев занял лишь пятое место по количеству построенных квадратных метров офисных помещений. - комментирует генеральный директор Группы компаний FIM Оксана Елманова. Столицу опередили Черновцы, Харьков, Николаев и Днепропетровск. Главные причины, которые направляют девелоперов в регионы - это стоимость земли и бюрократические моменты вокруг земельного вопроса, несовершенное законодательство. Причем первая причина пугает меньше всего, так как девелоперы, зачастую, обладают необходимыми финансовыми средствами на покупку участка. Поэтому строительство и ввод в эксплуатацию региональных БЦ отличались более высокими темпами».
На кого мы похожи? Специалисты по недвижимости сравнивают Украину с Польшей и Россией. Если сравнивать зарубежный и отечественный рынки в сегменте бизнес-центров, то в первую очередь разница заметна уже при анализе доходности недвижимости: в украинской столице она составляет 18% годовых, окупаются объекты за 5-8 лет. В Восточной Европе доходность втрое ниже (6 % в год), соответственно, отбить инвестиции в европейские бизнес-центры можно не раньше, чем через 12-15 лет. Такие данные привел управляющий партнер Concorde Development Валерий Кирилко.
Генеральный директор Группы компаний FIМ Оксана Елманова как раз прогнозирует «польский путь" и объясняет это так: "До 2008 года развитие рынка офисной недвижимости можно было сравнивать с российским. Нестабильная политической ситуация в стране, несовершенство земельного законодательства, неудовлетворенный спрос и невысокое качество предлагаемых в аренду площадей - общие проблемы развития офисной недвижимости наших стран. Так что, учитывая темпы роста экономического развития Украины, возможного снятия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения, БЦ в ближайшее время начнут развиваться по схеме стран Центральной и Юго-Восточной Европы.
По мнению эксперта, Польша стала очень привлекательна для иностранных инвесторов благодаря прогрессу в законодательном плане, открытости рынка земли, защите иностранных инвестиций, политической определенности и т. д. Это повлекло за собой интенсивный вход иностранных инвесторов во все сегменты рынка недвижимости, в т. ч. и бизнес-центры.