В очередь на сохранение

Ломка традиции

По словам специалистов, сейчас инвестирование в создание складских помещений считается одним из самых перспективных на рынке коммерческой недвижимости. Но несмотря на рост промышленного производства и деловой активности в Украине, что привело к увеличению спроса на качественные помещения, рынок складской недвижимости Украины пока развит слабо. Даже в столице, которая является одним из наиболее емких рынков сбыта различной продукции и служит перевалочной базой для многих компаний, высококлассных складов очень мало.

Обобщенная логическая цепочка, с помощью которой вот уже несколько лет эксперты объясняют сложившуюся ситуацию, следующая. Потребители (компании, которые производят, распространяют, продают в розницу товары) к услугам специализированных логистических "компаний пока прибегают редко. Чаше всего они сами (также не привлекая девелоперов) предпочитают строить складские комплексы или покупать/арендовать территорию с помещениями, которые можно перепрофилировать под свои «складские» нужды. В свою очередь, логистические компании в последние годы сами начали строить склады. Это происходит потому, что логистические компании считают услуги девелоперов дорогими, а девелоперы не слишком спешат осваивать складской недвижимости, сосредоточившись в основном на бизнес- и торговых центрах.

Таким образом, классическая для других европейских стран структура построения рынка складских услуг (девелопер – логист – дистрибутор – потребитель) в Украине пока не сформирована. Однако в 2005 г. уже наметились тенденции, которые свидетельствуют о ломке традиционного уклада украинского рынка складской недвижимости.

Во-первых, растет спрос на качественные складские помещения. Например, по мнению представителей компании DTZ (г. Киев, консалтинг в сфере недвижимости), в столице дефицит качественных складских помещений составляет примерно 300 тыс. кв.м. При этом доля действующих складов классов А и В на киевском рынке недвижимости за последний год изменилась несущественно и составляет около 30%, или 150-180 тыс. кв.м. ( в том числе складов класса А – 70-80 тыс.кв.м.).

Правда, корректно оценить объемы рынка складской недвижимости Киева сложно. Поскольку почти невозможно учесть все склады, которые компании используют для собственных нужд. Тем не менее большинство специалистов по недвижимости предполагают, что площадь всех киевских складов сейчас составляет 500-600 тыс. кв.м (в этих оценках учтены логистические склады, размещенные в Киевской области и обслуживающие компании, которые ведут свой бизнес из Киева). За последние два года в Киеве было введено в эксплуатацию, примерно 200 тыс. кв.м складов (новые и переоборудованные помещения). 70% из них — это склады классов С и D, как правило, бывшие промышленные объекты или объекты незавершенного строительства, перепрофилированные под склады. До утверждениям риелторов, около 75% подобных объектов либо не зарегистрированы как складские, либо на них не оформлены права аренды и собственности.

Во-вторых, некоторые логисты уже начали сотрудничать с девелоперскими комланиями кроме того, на украинском рынке рыщут в поисках земли крупные западные девелоперские компании, которые ранее здесь не работали. Да и сами девелоперы начали менять свое отношение к складскому сегменту коммерческой недвижимости "Сейчас складской рынок не развит, что заставляет производственные и торговые компании, которые нуждаются в логистических услугах, самим заниматься складской деятельностью. Но последние полгода активизировался интерес со стороны иностранных логистических компаний. Сейчас складской рынок Украины находится на переломном этапе и в 2006-2007 гг. начнет активно формироваться", — считает начальник отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании "РЕД" (г. Киев; консалтинг в сфере недвижимости) Дмитрий Шейнерт.

Ответственные логисты

Логистические и девелоперские компании с нынешнего года начали настоящий крестовый поход на складскую недвижимость. Если сейчас в ведении логистов (т.е. без учета складов, которые компании используют для собственных целей) в Киеве и в Киевской области находится около 100-120 тыс. кв.м хранилищ классов Аи В, то в 2006 г. их может стать больше еще на 100-150 тыс. кв. м. Например, Владислав Швыдун, коммерческий директор компании "Українські Вантажні Кур'ери" (УВК) (г.Киев; оператор логистических и экспедиторских услуг), отметил: "На транспортно-логистической выставке в Германии (июнь 2005 г., Мюнхен) почти все логистические компании задекларировали, что планируют выйти на украинский рынок в 2005-2006 гг. Если посчитать все, что декларируется, то совокупные планы по строительству современных складов превышают 300 тыс. кв.м. Но, на мой взгляд, реальных проектов наберется около 200 тыс. кв. м. Можно предположить, что все это будет построено в течение ближайших трех лет. Более-менее реально можно ожидать, что в 2006-2007 гг. будет сооружено примерно 150 тыс. кв.м складских помещений (класса А — Авт.)."

Пока в Украине логистический сервис не так широко востребован, как в странах Западной и Центрально-Восточной Европы, где 75% спроса на складские помещения формируют логисты. Но потребность крупных распределительных центрах в нашей стране растет с каждым годом. Например, спрос на логистические услуги (в том числе по ответственному хранению товара на складе) увеличивается на 30-40% в год.

КЛАСС А (профессиональные склады) — современное одноэтажное здание с высотой потолков от 10 м, оборудованное системой пожарной сигнализации и автоматический системой пожаротушения (спринклерная или порошковая), системой регулирования температурного режима, автоматическими воротами докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте, системой охранной сигнализации и видеонаблюдения, офисами, имеющее пол с антипылевым покрытием. Расположено на основных транспортных магистралях.

КЛАСС В (полупрофессиональные склады) — капитальное одно- или многоэтажное здание с высотой потолков 4,5-8 м, оборудованное пожарной сигнализацией и гидрантной системой пожаротушения, пандусом для разгрузки автотранспорта, офисами, имеющее асфальтный или бетонный пол без спецпокрытия.

КЛАСС С (склады среднего уровня) — бывшие производственные помещения или утепленные ангары с асфальтным или выложенным бетонной плиткой полом. Автотранспорт разгружается внутри помещения.

КЛАСС D (склады низкого качества) — неотапливаемые бывшие производственные помещения или ангары, подвалы, гаражи и прочие помещения, используемые под склады.

В Украине основными потребителями данных услуг остаются крупные транснациональные компании. Но с 2004 г. все больше предприятий, в том числе отечественных, начинают осознавать выгоды передачи транспортно-логистических забот профессионалам. Например, в 2005 году количество клиентов у логистических компаний выросло на 15 -70%. По словам специалистов, сейчас хранилища большинства операторов загружены почти на 100%. "Если еще год назад большинство компаний были настроены на аренду современных складских помещений, то сейчас рынок складской недвижимости постепенно трансформируется в рынок складских услуг.", — считает • Владислав Швыдун.

Но проблема заключается и в том, что сейчас купить современный готовый склад сложно. А строить собственные желают не все, даже транснациональные, компании. Как отметила руководитель отдела логистики компании "Шварцкопф и Хенкель Украина" (г. Киев; дистрибуция парфюмерно-косметической продукции) Светлана Малик, "сейчас купить готовый склад. Отвечающий современным требованиям, в Киеве практически невозможно. А снимать или покупать помещение для последующего его переоборудования под склад хлопотно и дорого. Поэтому мы решили, что для нас более выгодно работать с логистической компанией (сотрудничаем с ней с 2003 г.). За 6 месяцев 2005 г. (по сравнению с тем же периодом 2004 г.) примерно на 20% вырос наш оборот товара через нашего логистического оператора ".

Поход девелоперов

Похожечто в 2005 г. и девелоперы начали активнее интересоваться складским сектором рынка коммерческой недвижимости. Ранее специалисты подсчитывали, что срок окупаемости складских проектов составляет 10-15 лет. Однако некоторые эксперты все же придержи­ваются мнения, что при грамотном подходе окупить их можно и за 5-6 лет, что уже сопоставимо со сроками реализации проектов торговой и офисной недвижимости. К тому же через 2-3 года прогнозируется насыщение в торговом и офисном секторах столичного рынка коммерческой недвижимости. Стоимость строительства 1 кв.м склада класса А обходится в EUR350-400 (без стоимости земли), а тех же торговых центров — EUR500-600.

До 2005 г. складские комплексы логистические компании под свои цели строили собственными же силами. Но уже в нынешнем году некоторые девелоперские компании начали контактировать с логистами. Например, в июне 2005 г. компания Kuehne&Nagel подписала договор о сотрудничестве с компанией "Ранок Сервис", которая входит в состав холдинга FIM Consulting (г. Киев; инвестиции в рынок недвижимости). "Ранок Сервис" создана для реализации проектов по созданию складских комплексов, в т.ч." комплекса класса А площадью 24 тыс. кв.м в районе Петропавловской Борщаговки). FIM Consulting планирует ввести данный комплекс в эксплуатацию в феврале 2006 г. Согласно договору, Kuehne&Nagel становится логистическим оператором 17 тыс. кв.м склада. Еще одним логистом, арендующим 4,5 тыс. кв.м в новом комплексе, станет компания Frans Maas. В конце июня 2005 г. девелоперская компания НСМ Group и международный инвестиционный фонд Europolis (Europolis Real Estate Asset Management GmbH) заключили договор о сотрудничестве по созданию складского комплекса класса А+ в Киево-Святошинском районе Киевской области общей площадью 90 тыс. кв.м (участок — 15 га). Инвестиции в проект оцениваются в $45 млн. Склад планируется ввести в эксплуатацию через полтора года. А двумя месяцами в апреле) НСМ Group ершила сделку по приобретению контрольного пакета акций трех логистических комплексов под г.Обуховом (Киевская обл.). Общая площадь двух из этих складов — 12,4 тыс. кв.м. Третий комплекс (9,5 тыс. кв.м) планируется ввести в строй в октябре 2005 г. Управляет двумя действующими складами логистическая компания Revival Express, которая также будет привлечена к управлению новым комплексом. По словам генерального директора НСМ Group Андрея Заики, киевский рынок сейчас нуждается как минимум в 200-300 тыс. кв.м складских площадей класса А, которые можно было бы заполнить в течение нескольких месяцев. Он отметил, что вброс такого количества складов не "обрушит" цены на рынке.

Начальник отдела маркетинга компании FIM Consulting Юлия Ляшенко считает, что, "столкнувшись с перечнем необходимых согласований и высокой вероятностью затягивания сроков отведения земельных участков (9-15 месяцев с подачи запроса на отвод участка до получения государственного акта на собственность либо договора аренды), западный инвестор просто боится брать на себя риски, связанные с отводом земельных участков, и поручает решение этих вопросов девелоперским компаниям, которые имеют опыт работы в Украине". Однако некоторые отечественные логисты пока не спешат привлекать девелоперские компании к строительству новых объектов. Они предпочитают самостоятельно заниматься поиском земли под складские комплексы. Президент компании "Ост-Вест Экспресс" (г. Киев; хранение и логистика грузов) Владимир Шпильфогель считает, что "девелоперские компании, используя имеющийся опыт оформления разрешительных документов, а также обладающие значительными свободными денежными средствами, убыстряют воплощение в жизнь какого-либо проекта в несколько раз. Однако при этом значительно увеличивается стоимость проекта (прибыль девелоперов может достигать 200 %). Большинство отечественных логистических компаний не имеют возможности оплачивать услуги девелоперов, поэтому; используя свои связи и наработки, воплощают проекты самостоятельно". Например, в планах компании УВК — строительство в ближайшее два года нескольких терминалов общей площадью 75 тыс. кв.м в 2006 г. планирует запустить первую очередь нового терминала общей площадью 40 тыс. кв.м).

Заграница нам поможет

Через два года картина на украинском рынке складских услуг может кардинально измениться. Общая площадь складов классов А и В к концу 2007 г. может вырасти до 450-500 тыс. кв.м. Сейчас, по словам специалистов по недвижимости, как минимум три крупные международные девелоперские компании ищут землю под Киевом для создания крупных логистических центров.

Риелторские компании заявили, что в ближайшие 3-4 месяца иностранцы могут подписать договора купли-продажи или аренды земли. Зарубежных девелоперов интересуют участки площадью от 5 га, на которых в течение ближайших полутора-двух лет они намерены построить складские комплексы площадью по 20-50 тыс. кв.м.

Как известно, в июне 2005 г. бельгийская компания Liebrecht&wooD (инжиниринг, строительство и операции с недвижимостью) и ее дочерняя компания United Developers — Poland заявили о своих инвестиционных планах строительства логистического центра, гипермаркета и бизнес-центра в Киеве. Только под строительство логистического центра компания подыскивает земучасток площадью 10-30 га. Что может свидетельствовать о планах создания складского комплекса 50-100 тыс. кв.м.

Как сказала региональный директор компании DTZ Анна Максимчук, «планы западных девелоперов входит строительство крупных логистических парков, каждый по 100-150 тыс. кв.м. Вероятно, уже к концу 2005 г. девелоперы построят 30-50 тыс. кв.м современных складов класса А".