Жестокое приземление

Бессилие и бездействие властей г. Киева и Киевской области при разрешении земельных скандалов в нынешнем году привели к тому, что руководителям инвестиционно-строительных компаний стали чаще сниться кошмары. Один из ярких и типичных эпизодов таких сновидений: домохозяйка, бросающаяся под бульдозер какого-нибудь домостроительного комбината (по этому поводу очень эмоционально высказался Марк Гинзбург, президент компании "МТН"; интервью с ним см. на стр.120-123). В том, что жители протестуют против строительства тех или иных объектов, нет ничего удивительного. Как нет ничего удивительного и в том, что за год до выборов кому-то понадобились массовые протесты киевлян против действующих властей. Удивляет другое: безволие этих самих властей. Депутаты Киевсовета полгода что-то обсуждали на сессиях, чиновники КГГАдавали интервью, мол, "улица не будет командовать застройкой Киева" (см. интервью с Валерием Борисовым, первым заместителем председателя КГГА, в БИЗНЕСе №13 от 28.03.05 г., стр.170, 171). В ноябре тот же г-н Борисов уже посчитал, что тема "круглого стола" (проведенного в БИЗНЕСе 9 ноября 2005 г.) не в его компетенции. Очевидно, ему, как и другим чиновникам-"штрейкбрехерам" (см. "Кто... не пришел..." на стр.100), нечего было сказать на встрече с инвесторами. Очевидно, они уже в начале ноября знали, что Киевсовет собирается отменить ранее принятые решения по выделению под застройку восьми земельных участков (отменили эти решения как раз на прошлой неделе). И дело даже не в том, нарушает или нет строительство конкретных объектов нормы украинского законодательства. А в том, что эти участки в свое время выделялись тем же Киевсоветом с согласия множества чиновников. В подобный "земельный" тупик зашли и власти Киевской области. Как результат, в нынешнем году в Украине сокращаются объемы подрядно-строительных работ. Поэтому, по общему мнению участников "круглого стола", в следующем году темпы роста отрасли замедлятся. И пока сами застройщики не научатся лоббировать на законодательном уровне внедрение цивилизованных правил игры на рынке, их риски всецело будут зависеть от политической конъюнктуры.

Первопричина

Строители и инвесторы уже не один год говорят о необходимости внедрения конкурентных принципов и упрощения процедуры отвода земельных участков под застройку. Как результат — массовые земельные скандалы, разразившиеся в этом году. И несмотря на то что жареные факты не сходят со страниц СМИ, как отметил на "круглом столе" Валерий Пустовойтенко, в нынешнем году строительная отрасль осталась практически без государственного управления: "Раньше развитие законодательства в строительной отрасли было первоочередной задачей государства, сейчас по этому параметру отрасль отстает".

Особенно проблематична ситуация в Киеве. Четкая и простая схема отвода земли, по словам застройщиков, просто невыгодна чиновникам, по ведомству которых проходят земельные вопросы. Особенно досталось по этому поводу Киевзему и его главе Анатолию Муховикову, который и сам на "круглый стол" не приехал, и вместо себя от ведомства никого не послал.

Как сказал Виктор Власов, "все документы проходят очень длинный путь, и первую скрипку играет руководитель Киевзема Анатолий Муховиков". По его словам, дефицит земли в Киеве создан искусственно: "Давайте проанализируем все решения Киевсовета, а потом я дам списки людей, представляющих те фирмы, которым предлагают на продажу землю. Есть возможность определенным чиновничьим структурам провести это бесплатно через Киевсовет, и на этом все заканчивается". Имеется в виду сложившаяся практика получения земучастков по следующей схеме: заявление в Киевзем на получение права аренды конкретного участка под застройку — решение Киевсовета об отводе этого участка застройщику.

Понятно, что схема эта условна. Ведь сам процесс подготовки и согласования документов, необходимых для отвода земли, сложный и громоздкий. Например, у столичных застройщиков на утрясание всех бумажных дел может уходить от 1,5 до 3 лет. Но и это еще полбеды. Как пожаловались участники совещания, из-за отсутствия во всех городах Украины детальной планировки территорий (ДПТ) и местных правил застройки (так называемых зонинговых правил), инвестор не может сразу оценить пригодность того или иного земельного участка для конкретного проекта. Даже "пройдя все муки согласовательного ада, — именно так охарактеризовал эту процедуру Юрий Ясинский, — инвесторы и застройщики получают участки, которые являются проблемными, и риск того, что проект так и останется проектом, все еще велик ".

Как сказал Андрей Миргородский, "при наличии согласованного утвержденного ДПТ мнение чиновников превращается в шелуху, пыль. Я вообще сторонник того, чтобы главного архитектора в городе не было. ...ДПТ— своеобразный градостроительный кодекс города, и здесь мнение главного архитектора, Муховикова, санэпидстанции и т.д. абсолютно неважно. Если есть детальная планировка, можно поменять схему получения заключений и согласований предпроектной документации. Потому что при наличии согласованной со всеми службами города ДПТ не имеет смысла обращаться туда с каждым конкретным проектом ".

РИСКИ

Строители понимают, что в сложившейся ситуации никто не застрахован от возможных столкновений с общественностью (см. БИЗНЕС №33 от 15.08.05 г., стр.102, 103). Только у компаний, входящих в состав Украинской строительной ассоциации, сейчас заморожено 14 стройплощадок. Общее количество таких объектов по Киеву специалисты оценивают по-разному — от 160 до 200. "Массовые протесты киевлян — следствие того, что люди просекли: объединившись, можно получить материальную компенсацию за прекращение пикетирования. По нашему опыту, везде, где они ее получают, пикеты заканчиваются. Им есть за что зацепиться, потому что действия представителей городских властей не согласованы, а правила игры не доработаны ", — констатирует г-н Власов.

По мнению выступавших, в нынешнем году произошло смещение инвестиционных рисков на разных этапах реализации проекта. По словам Андрея Миргородского, "каждому этапу инвестиционного процесса присуща своя доля риска. На этапе прохождения согласования документации на отвод земли риски оцениваются в 70%. После получения решения Киевсовета на выделение земли риски падают до 10%. На период строительства риски сведены до 1-2%, и связаны они, в основном, с форс-мажорными обстоятельствами. Сегодня же, после того как решение Киевсовета перестало быть законом для города (на практике. — Ред.)» риски на третьем этапе составляют почти 70% вместо 10%. И застройщики вынуждены будут закладывать повышенные риски в стоимость 1 кем жилья ".

Как показал опыт прошлой недели, когда Киевсовет отменил восемь своих же решений по отводу земли под застройку, у инвестора отсутствуют какие-либо гарантии, что в будущем у них не отберут участок. Такая же ситуация возникла и в Киевской области. Например, общественности хорошо известно о земельном конфликте в Бориспольском районе и в Бортничах, где ряд компаний пять лет тому назад заключили долгосрочные договоры аренды земучастков, которые теперь также хотят отобрать (см. БИЗНЕС №41 от 10.10.05 г., стр.78, 79).

По большому счету, инвесторам приходится на свой страх и риск оценивать перспективность того или иного участка. Предусмотрительные застройщики предпочитают отказываться от "стремных" участков еще на этапе согласования документов. Например, по словам Виктора Власова, "на разных стадиях прохождения процедуры согласования документов приходится отказываться от 50% заинтересовавших нас земельных участков. Даже если мы успели вложить часть средств".

АУКЦИОНЫ

Напомним, еще в июле было принято решение Киевсовета №810/3385 от 19.07.05 г. "Об утверждении временного порядка приобретения права на землю на конкурентных условиях в г. Киеве" (см. БИЗНЕС №30 от 25.07.05 г., стр.104, 105). Хотя решение и вступило в силу, фактически аукционы пока не начались. Насколько можно было понять Валерия Шумейко, для аукционов 2006 г. уже идет подготовка 150 объектов (земучастков).

Но, как утверждают застройщики, наиболее "аппетитные" участки по-прежнему отдают "из-под полы" определенным компаниям. А на нынешние аукционы выставляют участки площадью 1-2 сотки, на которых можно построить, по словам Виктора Власова, разве что киоск для продажи сигарет. "Жаль, что здесь нет представителей Киевзема. Пусть бы они ответили, почему 150 га на берегу Днепра на Оболони выделено компании "Кшввисотбуд", а не какой-то другой структуре, и почему этот участок земли не был вынесен на аукцион", — эмоционально продолжил он. Кроме того, депутаты и чиновники до сих пор спорят, что же выносить на торги — права аренды или сами земучастки. Мнения участников "круглого стола" по этому вопросу разделились. В общем-то, такая ситуация является отражением длительного противостояния между комиссией Киевсовета по архитектуре и градостроительству и Киевземом. Точку зрения последнего поддержал Валерий Пустовойтенко: "Я за то, чтобы землю продавать в собственность. Приобретая права на аренду, инвестор или застройщик оставляет возможность чиновникам регулярно повышать арендную плату ". По словам же Андрея Миргородского, который представлял на "круглом столе" Комиссию по архитектуре и градостроительству Киевсовета, продавать землю, когда нет разработанных ДПТ, преждевременно. "Аренда оставляет городским властям право выкупить землю у частного собственника на общих основаниях, по стоимости оценки. Если город в будущем решит что-либо строить на этом участке", — говорит он. И все же, судя по всему, пока киевские власти взяли курс на продажу земучастков. Так что тем, кто рассчитывал получить землю в аренду, следует готовиться к ее выкупу. По словам Андрея Миргородского, где-то в начале ноября в частной беседе с ним мэр г.Киева Александр Омельченко сказал, что на ближайших сессиях он выйдет с инициативой пересмотреть уже принятые решения Киевсовета по 120 земельным участкам с тем, чтобы право аренды в них было заменено на право собственности.

СРОКИ

Сергей Руденко считает, что сократить 2-3-годичный процесс земелеотвода можно с помощью органов архитекту­ры: "На основе Генплана и ДПТ они могут выносить решения о пригодности земельного участка для строительства того или иного объекта. После этого готовятся решения о предоставлении участка, о проведении проектных работ и о подготовке техдокументации на землеустройство. Сегодня же эти решения звучат как "предварительное согласование расположения земельного участка" и "разрешение на проект отвода".

Подобные формулировки не дают инвестору практически никаких гарантий, что впоследствии решения не будут отменены ".

Но сейчас столичной землей распоряжается Киевзем. И, по словам участников "круглого стола", информацию о наличии и состоянии земельных участков можно получить не иначе как за деньги или по личной просьбе мэра г. Киева г-на Омельченко. Хотя эти данные должны находиться в ведении Главархитектуры. По словам Валерия Пустовойтенко, "процедура должна сводиться к следующему. Инвестор выбирает земельный участок, архитектор просчитывает, какого рода постройку на нем можно возвести, и Киевзем на основании кадастра выдает документацию ".

Валерий Науменко не согласился с мнением застройщиков. По его словам, земельный кадастр — обычная и необходимая процедура. Органы землеустройства не только ведут учет земучастков, но и контролируют их правовой статус и прочее, что снижает вероятность различного рода нарушений. Его речь тут же была прервана возмущенными выкриками предпринимателей, которые справедливо указали, что все равно нарушения возникают. Юрий Ясинский заключил: "В земельном кадастре должен быть наведен порядок — проведена инвентаризация. Чтобы инвестор был уверен, что его не ожидают в будущем неприятные сюрпризы, связанные с этим участком ".

Подытожил чаяния инвесторов относительно сроков прохождения строительной документации Максим Белоус: "Для того чтобы риски компаний, которые занимаются строительством, были минимальными, необходимо разработать зонинг и закрепить его законодательно ".

Зонинг

Проблему отсутствия ДПТ и зонинга руководители строительных компаний считают одной из самых болезненных. Разговоры о разработке ДПТ ведутся с далекого 1994 г., а воз и ныне там (также см. "круглый стол" в БИЗНЕСе №31 от 04.08.03 г., стр. 129-133). Несмотря на то что есть Закон Украины "О планировании и застройке территорий", правила получения разрешительной стройдокументании не собраны в единую четкую систему, а "разбросаны" по многочисленным законным и подзаконным актам различных министерств, ведомств и госадминистраций. В то же время, по мнению Сергея Руденко, даже в устаревшей документации четко определены зоны, и на ее основе архитектурные организации компетентны решить вопрос о планируемой застройке: "У органов архитектуры должны быть хозрасчетные подразделения (мы их видим в виде мини-института Генплана), которые будут выступать заказчиками и разработчиками Генплана. На уровне местных советов эти структуры смогут решать вопросы подготовки земельных участков к продаже. На сегодняшний день выбор земельного участка происходит хаотично, его непосредственно выбирают сами инвесторы, не знающие многих требований города, планировки и т.д. ".

Инвесторы же, в свою очередь, ссылаются на западный опыт: города там четко зонированы, и застройщик сразу видит, объект какого типа и какой этажности можно строить в выбранной зоне. "Таким образом, весь бизнес можно просчитать до 1-2%. А когда иностранцу рассказываешь, что в Киеве на этом участке построенный объект ему обойдется то ли в $1 млн, то ли в $1,2млн, он этого не понимает, ему нужна стоимость проекта вплоть до копейки ", — рассказывает Виктор Власов. Жизненно важную необходимость разработки ДПТ и зонинга города подтвердил и Георгий Ясинский: "Иностранные девелоперы работают на цивилизованных рынках, где генеральным планом города уже определены четкие функциональные зоны. Это освобождает девелопера от задачи согласования функционального назначения городскогоземельного участка для своего проекта". В то же время Валерий Пустовойтенко считает, что Генплан без ДПТ и зонинга не способен на 100% решить проблему: "Инвестор обращается к архитектору и за определенную мзду последний "всовывает " объект туда, где его не может и не должно быть. И опять возникает конфликт между застройщиками и гражданами. Я такие случаи знаю ".

Вадим Жежерии предостерегает, что даже при наличии законодательной базы отсутствует самое важное — механизм исполнения законов: "Необходимо этот механизм прописать, а также предусмотреть, кто будет отвечать за исполнение законов, а также ответственность как на уровне госструктуры, так и личную". Петр Савчук подтвердил, что ни в одном законодательном акте не предусмотрена ответственность чиновника за свои действия, а также не закреплены ограничения на строительство: "Если мы все это не пропишем, снова придет чиновник и скажет инвестору, что у него нет прав здесь строить ".

Андрей Миргородский сообщил, что в прошлом году в Киеве впервые было выделено 4 млн грн. на разработку ДПТ, в этом году предусмотрено уже 6 млн грн.: "Всего же городу необходимо около 50 млн грн. ".

Правда, г-н Пустовойтенко считает, что депутатам Киевсовета не выгодна разработка зонинга: "Они хотят, чтобы и дальше шел дерибан земельных участков ". Юрий Ясинский также подтвердил, что депутаты Киевсовета не заинтересованы в наведении порядка с зонингом в столице.

СТРОИТЕЛЬНОЕ ЛОББИ

Участники "круглого стола" видят панадею от своих бед в создании строительного лобби на всех уровнях власти (кстати, выдвинул эту идею на "круглом столе" БИЗНЕС). Девелоперы и инвесторы считают, что лобби должно представлять их интересы на всех уровнях власти — от районной до правительственной. А также следить за тем, чтобы в госбюджете закладывалось достаточное количество средств для разработки строительного законодательства и его исполнения. Вадим Жежерин отметил, что сейчас "Главархитектура "снимает" с застройщиков и инвесторов приличные деньги за всяческие градостроительные обоснования. А ведь это — отдельные плевки в море. Эти средства надо бы сложить вместе и направить на разработку строительной документации».

Позиция Валерия Пустовойтенко однозначная и четкая: «Если в ВР не будет лобби, работать будет сложно. Самостоятельно ни министру строительства, ни Комитету по вопросам строительства, транспорта и ЖКХ ничего не удастся сделать …». Он привел пример Польши, где интересы строителей как в правительстве, так и в местных органах власти лоббирует целый "строительный" блок. А Юлия Ляшенко считает, что в качестве лоббирующей организации могла бы вступить Украинская строительная ассоциация (УСА; создана в мае 2005 года, насчитывает более 80 инвестиционно-строительных компаний). Кстати, буквально в прошлую субботу (19 ноября) состоялось учредительное собрание Строительной палаты, в которую хотят войти около 800 региональных и столичных стройкомпаний.

ИНВЕСТОЖИДАНИЯ

По словам застройщиков, их инвестиционные ожидания в 2005 г. не оправдались. "По итогам года объемы строительства, осуществленные нами совместно с зарубежными партнерами, оказались в несколько раз меньше, чем запланированные в начале этого года", — сокрушался Юрий Ясинский.

Юлия Ляшенко считает, что темпы реализации проектов во всех сегментах рынка недвижимости в будущем году снизятся. Сегодняшние проблемы отразятся на рынке через два-три года. Например, Андрей Миргородский говорит: "Через три года мы обнаружим, что в столице в эксплуатацию вводится не 1 млн кем, а 700-800 кв.м". Хотя данная тенденция может проявиться и гораздо раньше.

Ряд девелоперских компаний, которые в нынешнем году намеревались выйти на украинский рынок недвижимости, пока отложили этот шаг. Они по-прежнему предпочитают работать через местные компании.

Ирина Ищенко отметила: "Планы инвесторов, с которыми мы работаем, не зависят от ситуации в Украине, так как они уверены в нас как в своих партнерах. Но есть среди наших партнеров и крупная иностранная компания, которая планировала выйти на рынок с конкретным проектом, но пока замерла в ожидании". Андрей Миргородский считает, что если сегодня резко не изменится отношение власти к инвестклимату, то "такие слова, как "непредсказуемость", "безответственность" и "законодательная несостоятельность ", станут синонимами Киева". А Сергей Фадеев прогнозирует, что если в Киеве ввиду отсутствия систематизированного законодательства инвестклимат не улучшится или даже ухудшится, деньги инвесторов перетекут в регионы, где как раз наблюдается оживление. Эту тенденцию подтвердил и Виктор Власов: "Мы уже сейчас во многих регионах работаем... Знаете, за сколько я получил разрешение на строительство в Чернигове? За одну неделю! А если б еще заплатил, за день бы сделали! А в Киеве я по два года жду, когда мне местные власти строить разрешат... ".