Логистические операторы, как пользователи складских площадей

Так, например, создание европейского союза в начале 1990 – х годов и как следствие, образование огромного единого экономического пространства привело к тому, что логистические операторы, производители и ритейлеры были вынуждены переходить на иные стандарты работы. И если до 1990-х годов около 80% ритейлеров и производителей товарной продукции в Европе самостоятельно решали вопросы создания складских мощностей и построения логистических операций, то с расширением рынков сбыта они начали нуждаться в аутсортсинге логистических и дистрибьюторских услуг.

Так, по данным компании ProLogis, в 2004 году в Европе логистические компании формировали до 75% спроса на складские помещения по европейскому рынку в целом, тогда как лишь 25% приходилось на производителей, ритейлеров и дистрибьюторские компании. Кроме того, статистика показывает, что до начала 1990-х годов 90% складской недвижимости составляли относительно небольшие внутригородские склады (in-town warehouses) площадью до 30 000 м2. Однако начало активной деятельности логистических компаний, которые явились главным носителем спроса на качественные складские площади, обусловило появление и развитие такого формата, как логистический парк, где общая пло­щадь складских помещений может до­стигать 500 тысяч м.

Постепенно, наряду с проектами логистических комплексов, выводимых на рынок аренды, прочные позиции заняла практика built-to-suit. Создание проекта «под конкретного арендатора» привлекает многих девелоперов, так как, во-первых, избавляет владельца от поиска возможных арендаторов в процессе строительства или после его окончания, а также риска недополучения запланированных арендных поступлений, и, во-вторых, позволяет создать объект, отвечающий всем требованиям партнера, вплоть до месторасположения. При этом «заказчиками» объектов built-to-suit являются как непосредственно производители, так и крупные логистические компании, предоставляющие своим клиентам целый спектр услуг по сопровождению, хранению и распределению товаров.

Реалии украинского рынка

По сравнению с другими коммерческими сегментами рынка, складская недвижимость в Украине пока является явным аутсайдером, хотя активное развитие производственной сферы, товарооборота и, как следствие, увеличение спроса на профессиональные складские площади говорят о том, что у данного сегмента рынка большое будущее.

Отметим, что на сегодняшний день в Киеве насчитывается около 160 тысяч м2 складских площадей. Около 70% предложения на рынке составляют складские помещения, созданные посредством переоборудования советских построек, расположенных в промышленных зонах, и не соответствующих требованиям международных логистических операторов ни по качеству, ни по расположению, ни по инфраструктурному обеспечению. Некоторым крупным компаниям-производителям в начале 2000-х годов пришлось строить складские помещения для собственных нужд, которые, соответственно, не представлены на рынке аренды.

Спрос на профессиональные складские площади со стороны логистических операторов, компаний-производителей и перевозчиков остается неудовлетворенным, особенно учитывая экономический рост в стране и постепенное осознание отечественными производителями удобства аутсорсинга логистических и дистрибьюторских услуг. Так, опрос, проведенный компанией DTZ в первой половине 2005 года, показал, что только 20% арендаторов складских помещений удовлетворены качеством и расположением арендуемых ими площадей. Наибольший на сегодняшний день спрос исходит от иностранных компаний, готовых арендовать профессиональные складские помещения площадью от 1000 до 25 000 м с высоким качеством обслуживания.

В целом, по данным компании DTZ, крупнейшие международные логистические компании, производители и перевозчики формируют спрос на уровне 300 тысяч м . Так, например, согласно информации логистической компании Frans Maas, в 2006 году она намерена активно заняться вопросом строительства 20-30 тысяч м складских помещений.

По данным экспертов, представленные на рынке Украины отечественные и международные логистические компании как владеют складскими помещениями (в силу сложившейся на рынке ситуации и индивидуальных преференций каждого конкретного оператора), так и заключают арендные договора на них.

Однако в целом среди логистических компаний, преимущественно отечественных, уже сформировалась и продолжает развиваться тенденция к созданию (чаще с помощью реконструкции, реже - нового строительства) собственных складских помещений, на базе которых осуществляются все логистические операции.

Так, по словам Владимира Школьника, консультанта компании «УВК», председателя наблюдательного совета ОАО «Славутич», «изначально появилась логистическая компания «УВК», которая образовалась из дистрибьюторской компании, занимающейся товарами FMCG. А так как для логистики нужны склады, то, в силу отсутствия на тот момент качественного предложения на рынке, нам пришлось строить их самим. В дальнейшем мы планируем расширять собственный сегмент складских помещений, но только в союзе с деятельностью компании «УВК», а не для выведения их на рынок аренды».

Как отмечает Александр Носаченко, глава отдела офисной и промышленной недвижимости компании «Colliers International Украина», украинские логистические компании в последние несколько лет вели себя более активно в направлении поиска и создания новых складских площадей для расширения своего бизнеса, чем международные: «До 2005 года западные операторы рассматривали существующие на рынке арендные ставки как завышенные. Основания для таких заключений они черпали исходя из сравнения с арендными ставками на соседствующих, более развитых рынках (Польша, Чехия, Венгрия). Так, к примеру, в сере­дине 2005 года средняя арендная ставка для складских помещений класса А на рынке Варшавы составляла $4,4 (Праги - $5,7-6,36). Предположение, что за ближайшие 2-3 года рынок Украины пройдет те же этапы, которые прошли рынки соседних стран (существенный рост предложения вследствие прихода и значительной активности западных девелоперов), что приведет к снижению уровня арендных ставок, обусловило занятие международными логистическими операторами выжидательной позиции. В результате, международные компании, с одной стороны, имели проблему с наличием складских помещений, а с другой, были не готовы подписывать долгосрочные договора аренды (от 5 лет).

Такая позиция международных логистических компаний привела к плачевному результату: девелоперы, не видя готовности основных арендаторов платить те арендные ставки, которые бы обеспечивали желаемый уровень рентабельности, по-прежнему рассматривали офисную и торговую недвижимость как более привлекательные по доходности и более прогнозируемые для девелопмента сегменты.

В итоге, за последние два года на рынок так и не был выведен значительный объем предложения, несмотря на существенный неудовлетворенный и растущий спрос на логистические комплексы. В проигрыше, в первую очередь, оказались сами западные логистические операторы, поскольку по-прежнему не имели достаточных площадей для расширения бизнеса. В то же время, украинские операторы были более активными. Они с большей готовностью шли на подписание договоров аренды по существующим ставкам, а также начали воплощать идею строительства собственных логистических комплексов (частично взяли функцию девелопера на себя).

Как результат усилившейся со стороны украинских логистических компаний конкуренции, сегодня такая ситуация начинает заставлять международные компании пересматривать свои позиции и синхронизировать свои запросы с существующими рыночными условиями».

Площади, которыми на сегодняшний день оперируют крупнейшие логистические операторы в Украине, по европейским меркам очень малы, однако для отечественного рынка это существенный показатель, который имеет явную тенденцию к увеличению. Так, международный логистический оператор Kuehne & Nagel, открывший свое представительство в Украине в 1991 году, оперирует около 18 000 м складских помещений, из которых 7000 м2 находится в аренде, а 11 000 м2 - в собственности. В 2006 году к этому объему прибавятся 7000 м2 собственных складских площадей и 17 500 м2 арендованных.

По словам Владимира Школьника, компания «УВК» владеет на сегодняшний день 20 000 м2 складских помещений, еще около 20 000 м находятся у нее в аренде.

Компания «Ост-Вест Экспресс» на данный момент владеет около 20 000 м складских помещений, к которым в 2006 году добавится еще 1500 м2.

Компания «Рабен Украина» аренду­т 6720 м2 складских помещений, а в 2006 планирует добавить к ним еще 10 000 м2 в г. Бровары, которые будут находиться в собственности компании.

Таким образом, как отмечает Анна Максимчук, региональный директор компании DTZ, «на сегодняшний день логистических парков, в которых можно арендовать большие площади, в Киеве нет. Сейчас есть помещения, которые строили логистические компании для себя, поскольку когда-то не могли найти подходящие. Поэтому в основном сегодня склады предлагаются уже с услугами логистических компаний».

Однако, по словам игроков данного рынка, сегодня есть спрос как на склады с логистическими услугами, так и на «чистые» складские помещения.

Тенденции

Говоря о проблемах рынка, с которыми компании пришлось столкнуться в Украине, Елена Городецкая, генеральный менеджер логистической компании Frans Maas, отмечает, что «основная специфика девелопмента складской недвижимости сегодняшнего дня - это незначительное количество надежных девелоперов с собственной землей и опытом строительства логистических комплексов класса А. Многие хотят попробовать себя в качестве девелоперов, но только немногие ими становятся. К примеру, у нашей компании поиск девелопера в 2004 занял ровно год с момента принятия решения строить логистический комплекс до момента подписания договора на строительство.

До недавнего времени, несмотря на значительный дефицит складов, инвесторы и девелоперы обходили киевский рынок складской недвижимости стороной, предпочитая развивать проекты жилой, торговой и офисной недвижимости. Однако в данный момент растущий спрос делают этот рынок чрезвычайно привлекательным для инвесторов, особенно иностранных. К тому же, за последний год многие логистические операторы решили перейти на качественно новый уровень предоставления логистических услуг (склады класса А)».

Действительно, Сегодня украинские девелоперы только начинают «оживать» в отношении создания складской недвижимости как для спекулятивного рынка, так и по схеме built-to-suit Более того, только в последние годы на рынке начал формироваться формат логистического комплекса с объемом складских площадей не менее 10 000 м , таможенным терминалом, офисными и бытовыми помещениями, стоянками для болыпегрузых автомобилей, дающий возможность логистическим компаниям осуществлять весь цикл услуг, которые они предлагают своим клиентам.

Так, сегодня, по мнению экспертов, на рынке Киева существует только два логистических комплекса класса А, построенных отечественными девелопер­кими компаниями. Первый - это логистический комплекс компании НСМ Group, который она полностью сдала отечественному логистическому оператору. Комплекс расположен в Обухове и введен в эксплуатацию в январе 2006 года; его общая площадь составляет 9700 м2.

Второй проект - это логистический комплекс компании FIM Group (общая площадь - 27 240 м2), введение в эксплуатацию которого запланировано на март 2006 года. Данный объект, распо­ложенный в районе Петропавловской Борщаговки (возле спорткомплекса «Чайка»), представляет собой классический пример реализации на украинском рынке схемы built-to-suit. Арендаторы комплекса - две международные логистические компании, Kuehne & Nagel и Frans Maas, были определены еще до начала строительства. По данным компании FIM Group, Kuehne & Nagel арендует в комплексе 19 580 м2 помещений, из которых 17 500 м со­ставляют складские (остальные – таможенно-лицензионный склад, офисные и подсобные помещения). Компания Frans Maas взяла в аренду 6260 м, из которых складские помещения составляют 4720 м . Договор на аренду с обеими компаниями заключен на 7 лет с возможностью дальнейшей пролонгации.

О выгоде работы по схеме built-to-suit как для девелопера, так и для логистической компании, рассказывает Елена Городецкая: «Во всем мире очень распространена практика, когда девелопер строит логистический комплекс в соответствии с техническими и технологическими требованиями будущего оператора склада (логистической компании). В результате девелопер получает стабильный и прогнозируемый доход от аренды, а логистическая компания, в свою очередь, не несет больших капитальных затрат и рисков в виде приобретения земли и вложения средств в строительство и строительные материалы.

В случае сотрудничества по схеме built-to-suit девелопер привлекает логистические компании перед началом строительства для составления технической спецификации объекта. Он изначально учитывает все пожелания своего клиента, и ему не придется переоборудовать помещение под требования каждого потребителя, как это было бы в случае постепенного заполнения складского комплекса.