Обзор рынка складской недвижимости Киева и киевского региона

Данная избирательность на этом рынке наложила печать на его развитие и привела к превалированию на нем низкокачественных складских объектов. Сегодня рынок находится в ожидании прихода крупных международных девелоперов и инвестиционных фондов. Хотя последние уже сегодня готовы приобретать проекты и готовые комплексы, однако из-за отсутствия выбора им остается только ждать.

Наступление эры убеждений

Ожидаемое насыщение торгового и офисного сегментов рынка недвижимости к 2006-2007 году благополучно переносится на 2011-2013 гг. Наметившиеся спортивные перспективы позволяют с уверенностью говорить о новом этапе развития рынка коммерческой недвижимости и рынок складской недвижимости займет в нем особое место. Чемпионат мира по футболу 2012 как особый экономический стимул позволит войти в украинский риалистейт многим международным компаниям и крупным девелоперам. Это реально подготовит рынок к развитию складского сектора. Это и будет тот самый бум складской недвижимости, который так тщетно ожидают сегодня. Однако это будет завтра.

Сегодня складской риалистет находится в незавидном положении, при котором девелоперы предпочитают ему торговый и офисный сегмент как наиболее доходные, считая складской несколько рисковой, сколько проблемной областью риалистета. Стереотипность этого понимания зиждется на слабом понимании структурности складкой недвижимости как бизнеса. Эксперты убеждены, что опасения девелоперов основаны на слабом понимании специфики рынка складской недвижимости. «Просчитайте девелоперу уровень первоначальной доходности складского объекта, покажите взаимодействие объекта в структуре экономических потоков, и, успех обеспечен – объясняет специфику складской недвижимости Алексей Новиков, директор отдела складской и индустриальной недвижимости, земли компании «Knight Frank».

Ломать стереотипы необходимо убеждением. Таким образом, развивался московский складской риалистейт, таким методом будет развиваться и украинский.

GOODWILL складской недвижимости

В «НР» № 9 за 2005 года мы определили, что складской объект это элемент логистического бизнеса и одновременно рынка недвижимости. Однако сегодня в связи с выходом на рынке крупнейших логистических и девелоперских компаний необходимо структурное определение объекта складской недвижимости как мультиформатного сложного объекта с высоким уровнем инвестиционной ликвидности.

В итоге складской объект можно определить с двух точек зрения – инвестиционной и девелоперской.

Если инвестор оценивает приобретаемый объект как совокупность материальных и нематериальных активов, то девелопер - с позиций эффективности концепции и качества строительства.

Девелопер в данном случае оказался в незавидном положении. Без надлежащего опыта в создании складских комплексов и плохой ориентации в перспективах складского бизнеса, он создал видимость рисковости. Однако единственный реальный риск в этом сегменте рынка недвижимости, это опасения, что созданный объект не будет куплен инвестором.

Во избежание этого риска девелоперу необходимо оценивать создаваемый проект с точки зрения системного подхода. Суть такого подхода состоит в том, что складской объект рассматривается как некоторая действующая система, состоящая из элементов, которая управляема, производит или предоставляет услугу и имеет четкую стратегию своего развития.

Системный эффект объекта капризное понятие особенно для складской недвижимости. Сложность здесь определена способность девелопера выстроить разрозненные элементы сложной системы в необходимом порядке, и таким образом добиться системного эффекта. От качества данной работы будет зависеть и инвестиционная привлекательность объекта. Инвестор покупая такие объекты в первую очередь оценивает системный эффект объекта, он оценивает разницу между доходной стоимостью бизнеса и стоимостью его элементов.

И в этой оценке для девелопера кроется нечто поразительное. Подсчитаем схематично баланс объекта, который вы продаете инвестору. Предположим, валюта актива при это равняется $100 тыс. единицам. Пассив при этом будет иметь аналогичный показатель. Однако если в балансовой отчетности вы указываете 100 тыс., на рынок вы ее выставляете по $120 тыс. Почему? Если все элементы системы организованны правильно и достигнут системный эффект, то окажется, что удачное месторасположение объекта делает объект максимально удобным по сравнению с другими объектами. Кроме того, обслуживающий персонал объекта прошел стажировку зарубежом. А арендаторы компании с мировыми именами, которые заключили контракты на срок аренды на 7-10 лет. Из этих казалось бы нематериальных факторов складывается деловая репутация объекта, которую на западе определяют как goodwill («добрая воля»). И действительно инвестор покупает ваш объект на $20 тыс. дороже.

Таким образом, оценивая действующий объект с позиций системного подхода, инвестор платит за выгоду по высокой цене.

Рыночная оценка предприятия заключается в определении максимальной совокупной суммы стоимостей имущества предприятия, с учетом фактора использования данного имущества с наибольшей выгодой, с которой согласен квалифицированный покупатель.

Стоимость предприятия как действующего является нерыночным видом стоимости. В соответствии с принципом международных оценочных стандартов понятие «стоимость действующего предприятия» выражает стоимость конкретного сложившегося и функционирующего бизнеса и выводится путем капитализации его прибыли. Рассчитанная таким образом стоимость и отражает вклад каждой составляющей действующего предприятия (бизнеса): земли, движимого и недвижимого имущества, машин и оборудования, а также гудвила и других неосязаемых активов. Сегодня рынок складской недвижимости недооценен, а люфт в связке материальные/ нематериальные активы слишком велик, что бы объективно оценить важность гудвил на рыке складской недвижимости. Ситуация усугубляется еще и тем, что его развитием примерно на 80% занимаются логистические компании, для которых строительство складов является не профильным бизнесом. Строя склады «под себя», им нет смысла развивать культуру гудвилла.

Емкости складского предложения

Однако эволюция в понимании специфики складской недвижимости неумолимо приближается. Как говорится, «время собирать камни». Статистический срез складского риалистейта ярко демонстрирует это. По самым общим оценкам нашего журнала и экспертов рынка недвижимости емкость рынка складских помещений на конец 2005 года в Киеве и киевском региона составил 1 млн. м2. Доля столицы в этом объеме составил 500 м2. Совокупный объем профессиональной профильной недвижимости составил более 15% рынка (около 150 тыс. м2). В прошлом году на рынок столицы не вышло ни одного значимого проекта, объемы профессионального сегмента увеличились не более чем на 7%.

О перспективе предложения складского риалистейта говорит Валерий Кирилко, директор компании «Castle Development»: «Предложение качественных складов в краткосрочной и среднесрочной перспективе останется недостаточным. Согласно анонсируемым планам инвесторов значительный прирост профессиональных площадей для складирования (250-260 тыс. м2), следует ожидать не ранее, чем через два года».

Специфика рынка складских помещений заключается в том, что практически все вновь возводимые склады реализуются еще задолго до окончания строительства, арендаторы подбираются еще на начальной стадии возведения комплекса. Таким образом, можно говорить о том, что рыночное предложение складов международного уровня формируется, в первую очередь, теми объектами, которые находятся на стадии строительства. Уровень вакантных площадей в готовых складских терминалах класса «А» и «В» составляет 4-5%.

Очевидно, 2005 год можно назвать значимым с точки зрения формирования цивилизованного рынка складской недвижимости. В начале 2005 года на украинский рынок логистического бизнеса вышел крупнейший логист в Центрально-восточной Европе польская «RABEN Group». В IV квартале 2005 года стало известно о планах входа в украинский складской риалистетй крупнейших международных компаний «Multinational Logistic Partnership» и компании «Knight Frank», которые сегодня реализуют крупный проектов, площадь которого превышает 100 тыс. м2.

Однако, несмотря на быстрый срок окупаемости и нарастающий спрос, большинство потенциальных инвесторов предпочитают не обременять себя масштабными проектами в этом сегменте еще и из-за бюрократических препон – считает Наталия Гунько, директор по развитию GIN Consulting Group (г.Одесса).

Это связано со сложностями в получении земельных участков под строительство, а также сохранения неопределенности правового статуса земельных участков, так как существуют трудности с изменениями целевого назначения земель.

Стратегически важные направления в развитии рынка складской недвижимости обосновано, связаны с восточными и западными направлениями. Об этом говорит Роман Шкурат, руководитель проектов компания "Диалог-Классик": «Сегодня оптимально размещать складские комплексы в пределах 30-км зоны от черты города, при наличии хорошего транспортного сообщения с г. Киевом.

Наиболее востребованными на сегодняшний день являются следующие направления, по которым ведется проектирование и строительство логистических комплексов:

• Житомирское – логистический центр компании «FIM Group Company» площадью 27000 м2;
• Днепропетровское направление – логистические комплексы «НСМ Group» около 22 000 м2 в г. Обухов;
• Одесское – логистический центр «Калиновка» на территории 40 га и логистический центр «НСМ Group» в Чабанах площадью 100 тыс. м2;
• Харьковское – профессиональный логистический парк «Global City» на
  136 тыс. м2;
• Московское – логистический комплекс компании «Raben»;
• Варшавское – складской комплекс под пгт Гостомель площадью 40 000 м2 компании «Kuhne&Nagel».

Как наиболее предпочтительные направлений для строительства логистических объектов Валерий Кирилко выделил западное и южное пригородные направления, поскольку большинство грузовых потоков в Киев идет со стороны Львова, Одессы, Беларуси. - Перспективны также юго-западные, юго- и северо-восточные пригороды, где наряду с Обуховской, Харьковской и Санкт-Перербургской трассами существуют ж/д магистрали.

Среди строительства масштабных комплексов следует выделить реализацию проектов на Бориспольском шоссе, возле Обухова, в Гостомеле, пгт Калиновка (Броварской район), вблизи спорткомплекса «Чайка» (Житомирская трасса) и почие.

Неудовлетворенный спрос

На протяжении последних лет наблюдается высокий спрос на складские помещения международного уровня.

Современные потребности в складских помещениях, оцениваемые в размере 1 млн.м2, не удовлетворены существующим предложением. Это связано с тем, что если раньше пользователями логистического аутсорсинга являлись крупные западные импортеры, то сегодня это украинские производители и импортеры, которые формируют складские запасы в Киеве. Перечень услуг, оказываемый логистическими центрами, постоянно увеличивается, а с ростом конкуренции соответственно возрастает их качество. Вследствие развития бизнеса в Украине предприниматели стремятся к мультиформатности, предпочитая складские комплексы, который наряду с хранением, может предоставить услуги бизнес-центра со стоянкой автомобилей.

Ольга Юдина, маркетинг-менеджер компании «Astera», основных пользователей промышленно-складских помещений разделила на три категории: «К первой категории относятся профессиональные логистические компании, крупные компании-производители и импортеры, которые нуждаются в площадях 5-10 тыс. м2. для ведения своего бизнеса. Вторую категорию составляют зарубежные и украинские сетевые компании, заинтересованные в аренде или покупке полупрофессиональных складских помещений площадью 1-3 тыс.м2. Средние и мелкие украинские компании, интересующиеся площадями до 500 м2, относят к третьей категории заказчиков промышленно-складской недвижимости».

Основными параметрами, определяющими привлекательность промышленно-складского комплекса, сегодня является его месторасположение и квалифицированное обслуживание.

В 2005 году наметилась тенденция к увеличению площади запрашиваемых помещений. Наибольшим спросом на рынке попрежнему пользуются склады площадью 1-3 тыс.м2, но и доля запрашиваемых помещений площадью свыше 10 тыс.м2 значительно возросла. Это также связано с увеличением спроса со стороны крупных логистических операторов, специализирующихся на предоставлении широкого спектра услуг.

Особо дефицитными являются склады площадью от 1500 до 4000 м2, свободные склады такого метража на Киева в настоящее время отсутствуют.

Не удовлетворен спрос на высококачественные, складские помещения с полезной площадью - более 10 тыс. м2.

При покупке склада особым спросом пользуются оборудованные производственно-складские комплексы площадью от 1 тыс. до 3 тыс. м2 с обособленной территорией, находящиеся на окраине города или в ближайшем пригороде (до 10 км от Киева).

Если несколько лет назад многие арендодатели считали «плюсом» складов их близкое расположение к центру города, то сегодня этот фактор важен лишь для мелких предпринимателей – объясняет тенденцию Валерий Кирилко. Представителей крупного бизнеса отдаленность от центральной части города не пугает. Для них главное, чтобы плата была поменьше, а площадь - больше (чего в центре почти не бывает).

Востребованным являются ближайший пригород - основные трассы в пределах до 10-15 км от Окружной.

Арендные ставки

В целом по рынку заметного колебания ставок аренды и цены продажи на складские помещения не произошло. В течение первого полугодия 2005 года уровень цен на складские помещения повысился на 5-10%. Это привело к тому, что ставки по аренде на профессиональные складские площади остановились на завышенном уровне.

Об особенностях арендных перипетий говорит Валерий Кирилко: «В 2005 г. высшая арендная ставка в месяц на помещения класса «А» составила $8-12 за м2. Увеличение аренды до $30 соответствовало приспособленным под специальные условия хранения помещениям (под продукты питания, фармацевтику, химикаты).

Цены на склады класса «В» - $5-7 за м2. Это помещения, построенные из бетонных блоков или кирпича, без отопления, однако с хорошо развитой инфраструктурой.

Эксперты единогласны в том, что в Украине из-за отсутствия предложения на рынке арендные ставки на складские площади являются одними из самых высоких. Например, аренда профессиональных складских помещений в странах ЕС намного ниже – говорит Юлия Ляшенко, начальник отдела маркетинга компании «FIM Group Company»:

в пригороде Парижа - €55 м2/год

Другая территория Франции - €42-€47 м2/год

Лондон - €184 м2/год

Франкфурт, Мадрид - €76 м2/год