«Складно поют»

Современный крен

В 2005 г. интерес украинских и зарубежных инвесторов, девеяоперов, логистических компаний к рынку складской недвижимости заметно возрос. Этому способствовал острый дефицит современных складских помещений, спрос на которые формируют производственные и торговые компании.

По усредненным оценкам специалистов, в Киеве и Киевской области к началу лета 2006 г. общее предложение складских площадей всех классов составило 650-700 тыс.кв.м. Однако эксперты уточняют, что это приблизительные оценки и погрешность в подсчетах может быть огромной. Например, БИЗНЕСу пришлось столкнуться с тем, что данные девелоперов разнятся в два раза: от 0,5 млн кв.м до 1 млн. кв.м.

Основная проблема при определении объемов рынка — сложность учета всех непрофессиональных складских помещений (так называемые склады классов С и D: старые промышленные здания советской эпохи, перепрофилированные в склады, а также неотапливаемые ангары, подвалы и т.п.). Как правило, риелторы учитывают в своей статистике помещения классов С и D, расположенные только в Киеве и близлежащих городах и поселках. Их доля составляет 65-70%.

На долю профессиональных складов (класс А) сейчас приходится 10-12%. Это современные логистические комплексы (быстромонтируемые здания с высотой потолков более 10 м, антипылевым покрытием пола, автоматической системой пожаротушения и т.п. Оставшееся 20-22% — это так называемые полупрофессиональные складские помещения класса В (реконструированные цеха и ангары, уступают по техническим характеристикам профессиональным складам).

Общая площадь складских помещений классов А и В в Киеве и Киевской области к началу лета 2006 г. составила 200-230 тыс.кв.м. Учитывая тотальный дефиит во всех сегментах рынка, в прошлом году в равной пропорции были введены в строй складские помещения всех типов — количество площадей увеличилось на 20-25% по сравнению с 2004 г. Таким образом, структура предложения не изменилась.

Правда, аналитики прогнозировали, что удельный вес комплексов класса А должен был вырасти еще в 2005 г. (на такие логистические терминалы спрос растет наибольшими темпами). И уже в нынешнем году наметился крен в пользу современных комплексов. Ведь введение только нескольких таких объектов увеличит предложение на 80-100 тыс. кв.м (сейчас средняя площадь заявленных к строительству складов составляет около 20 тыс. кв.м). Впечетляет и обозначенное девелоперами количество проектов – около 20.

Беда логистов

Всего в 2006 г. девелоперы и логисты намерены ввести в эксплуатацию в Киевской области около 60 тыс.кв.м складских площадей класса А, что увеличит предложение фактически в 2 раза. Общий объем киеских складов классов А и В к концу года может увеличиться (при условии своевременного введения в строй всех заявленных объектов) до 300-320 тыс.кв.м. Однако при почти 1,5-кратном приросте дефицит сохранится.

По предварительным оценка, уже сейчас рынок способен поглотить 400-500 тыс. кв.м профессиональных и полупрофессиональных складов. Сегодня количество вакантных квадратов в помещениях класса А составляет 2-3 %.

Фактически логистические компании недополучают прибыль. Как уже писал БИЗНЕС, связано это с тем, что девелоперы (украинские и иностранные) только два последних года начали обращать пристальное внимание и на этот сегмент рынка коммерческой недвижимости. До этого они "окучивали" офисный и торговый секто­ры, в которых также наблюдается дефицит предложения, а цены на аренду растут. Очевидно, именно поэтому украинские логистические компании уже несколько лет подряд занимаются непрофильной деятельностью — самостоятельно строят складские помещения. В их числе компании "Українські вантажні кур'єри" ("УВК"), "Комора-С", "Ост-Вест Экспресс" и др. Например, "Комора-С" и "САВсервис" планируют в октябре 2006 г. ввести в эксплуатацию комплекс площадью 11 тыс.кв.м в пгт Калиновка Киевской обл. (обе компании являются подразделениями логистического холдинга).

Сложившаяся ситуация ста­ла одной из причин, сдерживающих массовый приход на украинский рынок международных логистических компаний. К тому же иностранцы считают, что арендные ставки на складские площади в Украине завышены. На более развитых рынках Польши, Венгрии или Чехии арендные ставки существенно ниже, чем в украинской столице. В конце 2005 г. в Киеве аренда одного квадратного метра в складах класса А обходилась в $8-12 в месяц, в Праге — $5,7-6,36. "В итоге, международные логистические компании заняли выжидательную позицию, рассчитывая на то, что украинский рынок складской недвижимости в ближайшие несколько лет пройдет те же этапы, что соседние рынки (Чехии, Польши, Венгрии). Предполагалось, что в Украину в ближайшее время придут крупные западные девелоперы, что существенно увеличит предложение, и как результат — арендные ставки уже к 2006 г. снизятся с $6-8 в 2004 г. до $5-6. Но получилось, что на рынке не сформировался значительный спрос со стороны западных логистов, которые, как правило, являются основными потребителями складских комплексов. Отсюда и незначительный рост предложения, а арендные ставки к середине 2006 г. выросли до $8-12", — рассказал Александр Носаченко, глава отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International (г.Киев; консалтинг в сфере коммерческой недвижимости). За это время украинские операторы окрепли и получили значительные конкурентные преимущества, что, в свою очередь, вынудило западных логистов пересмотреть свое отношение к работе на украинском рынке.

Девелопментом по складам

Так или иначе, а девелоперские компании уже активно подтягиваются на рынок складской недвижимости. В связи с острым дефицитом современных складских площадей и ростом стоимости аренды сроки окупаемости логистических объектов за последние годы сократились с 10-15 лет до 8-12 лет. Это соответствует доходности 8-12%. А по оценкам некоторых операторов, она составляет даже 15-17%. Это меньше доходности девелоперов при строительстве офисных или торговых объектов недвижимости (20-30%), но больше доходности при покупке торговых и бизнес-центров. "Несмотря на более длительные сроки окупаемости по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости, современные склады и логистические центры все же являются тем сегментом рынка, который имеет значительный потенциал для развития. Это объясняется тем, что примерно 70% складских комплексов не отвечают современным требованиям и, следовательно, в перспективе будут заменены более современными ", — уверен Роман Шкурат, руководитель проектов, партнер компании "Диалог-Классик" (г.Киев; инвестиционный консалтинг).

"Во-первых, все больше украинских девелоперов намереваются приступить к строительству складов. Во-вторых, крупные международные девелоперы переходят от активного изучения местного рынка к поиску подходящих участков. А некоторые из них даже завершили транзакции по покупке таких земельных участков и уже разрабатывают проектную документацию", — сообщил Александр Носаченко.

Правда, громких и конкретных заявлений иностранных девелоперов об освоении сегмента складской недвижимости еще не было. В июне прошлого года с такими намерениями "засветилась" бельгийская компания Liebrecht&wooD (инжиниринг, строительство). Через свою дочернюю компанию United Developers — Poland она обсуждала с киевскими властями возможность выделения земельных участков площадью 10-30 га. Однако до сих пор о реализации их проектов ничего не слышно.

Между тем украинские девелоперы приступают к реализации крупномасштабных проектов. Например, компания Alacor (г.Киев; девелопмент в сегменте складской и офисной недвижимости) уже заявила о реализации двух проектов по строительству складских комплексов: логистического комплекса в 9 км от киевской Окружной дороги в Обуховском направлении на участке площадью 22 га (112 тыс.кв.м складских площадей класса А и 8 тыс. КВ.М — офисных); офисно-складского комплекса на Столичном шоссе в г.Киеве на участке площадью 5,5 га (офисное здание класса В общей площадью 15,5 тыс.кв.м и склады класса А площадью 19,7 тыс.кв.м с пристроенными офисными помещениями на 12 тыс.кв.м). Объем инвестиций в оба проекта — $150 млн. Их планируется ввести в эксплуатацию в середине 2008 г.

Украинские логисты уже начинают искать площади в девелоперской среде. Как сказал Максим Юдин, директор отдела развития ООО "Комора-С" (г.Киев; логистические и дистрибуционные услуги), "в октябре 2006 г. мы планируем ввести в эксплуатацию комплекс на 11 тыс.квм, а в 2007 г. — завершить строительство комплекса площадью 15 тыс.квм. Но спрос со стороны наших клиентов настолько велик, что уже сейчас мы ведем переговоры с девелоперскими компаниями об аренде складских помещений ".

Один из проектов украинс­ких логистов уже завершен в мае 2006 г. — компания FIM Group (г.Киев; управляющая компания датского инвести­ционного холдинга Danmar Scandinavia ApS) ввела в эксплуатацию в районе Пет­ропавловской Борщаговки (Киевская обл.) складской комплекс класса А общей площадью 26,8 тыс.кв.м (складская — 23 тыс.кв.м), который разместился почти на 5 га земли. Строительство ком­плекса велось за счет собственного и заемного капиталов, в том числе был привлечен кредит банковской сети HVB Group (немецкий банк, интересы которого в Украине представляет АКБ "ХФБ Украина"). Арендаторами комплекса стали логистические компании Kuehne+Nagel (17,8 тыс.кв.м) и "Франс Маас Украина" (4,7 тыс. кв.м). Особенность этого комплекса заключается в том, что впервые в Укра­ине складские помещения для логистических компаний строились по схеме built-to-suit, т.е. под заранее определенных арендаторов. Данная схема предусматривает подписание договоров с арендаторами еще до начала работы над проектом, что позволяет построить склад, полностью удовлетворяющий компанию-арендатора по размерам и техническому оснащению, а также снижает риски девелопера, связанные с поиском партнеров по окончании строительства.

Виталий Костоглодов, менеджер проекта логистического центра ДП Kuehne+Nagel (г.Киев; логистические услуги), сообщил: "В 2006 г. площади, эксплуатируемые нашей компанией, увеличились вдвое и составили 36 тыс.кем складов. Но рынок требует большего: в течение 2007 г. мы планируем расширить эксплуатируемые площади на 10-15 тыс.кв.м только для обеспечения спроса уже имеющихся клиентов и выполнения обязательств по заключенным контрактам ".

Евгения Разумная, старший агент компании DTZ (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости), прогнозирует: "Если все проекты, которые заявлены девелоперами и логистическими компаниями, будут реализованы, то к концу 2008 г. общий объем качественных складских помещений (классов А и В) может составить 800 тыс. кем. Хотя такое стремительное развитие рынка остается под вопросом". По данным компании "РЕД", в ближайшие два с половиной года в строй может быть введено до 500 тыс.кв.м новых площадей. Уже заявлено о строительстве нескольких крупных комплексов вместимостью 80-130 тыс. кв.м. Вместе с тем, по оценкам консультантов, в ближайшие два года потребность в современных логистических комплексах в Киевской области вырастет до 700-800 тыс.кв.м.

Динамика цен

Вследствие дефицита складских помещений, цены на их аренду постоянно растут. По данным операторов, буквально за последние полгода они увеличились на 10-15%.

Сейчас арендные ставки на хранилища классов С и D составляют $3-8 за І кв.м в месяц (в зависимости от качества склада). Как правило, владельцы сдают эти помещения непосредственно клиентам.

Принципы формирования цен на аренду складов классов А и В другие. Девелоперы сдают их логистическим операторам, а те, в свою очередь, — непосредственно потребителям. Для логистов аренда обходится в $8-12 за 1 кв.м. в месяц (как правило, дополнительные эксплуатационные платежи составляют $1-1,5 в месяц за "квадрат"). Специалисты компании FIM Group нижнюю границу ставок объяснили следующим образом: "Лишь для крупных, известных и надежных логистических компаний девелоперы могут предложить помещение класса А по более приемлемым арендным ставкам — $8-9 за 1 кем в месяц при условии аренды от 15 тыс.квм". В международной и отечественной практике логистического бизнеса стоимость логистических услуг для клиентов "привязывается" к паллето-месту (стандартный размер паллеты — 1200 х 800 мм). Стоимость услуг в Киеве и Киевской области за ответственное хранение составляет $0,26-0,40 за паллето-место в сутки.

По прогнозам операторов, в ближайшие год-два арендные ставки будут повышаться на 10-15% ежегодно. После чего не исключены насыщение рынка и стабилизация цен. Правда, подобные прогнозы о стабилизации цен сбудутся при соблюдении двух условий: если будут реализованы все заявленные проекты и если спрос не вырастет еще больше.

"Декларируемые девелоперами сроки реализации проектов (обычно около года с момента покупки земельного участка и начала проектирования) не соблюдаются. Трудно сказать, что больше тормозит строительство: негибкость государственной разрешительной системы, дефит опыта в проектировании и возведении подобных объектов у отечественных специалистов либо медлительность самих девелоперов, желающих диверсифицировать риски, получив гарантии от будущих съемщиков", — заметил Виталий Костоглодов.

Логичный спрос

Украинский рынок логистических услуг переживает этап активного развития — он еще не структурирован и недостаточно прозрачен. Сейчас в Украине работают всего примерно 10 логистических компаний. Владислав Швыдун, исполнительный директор компании "Українські вантажні кур'єри" (г.Киев; предоставление комплекса логистических услуг), заявил, что "спрос на аутсорсинг складской логистики неуклонно растет на 15% в год. Однако на сегодняшний день только около 20% всех складских услуг осуществляют профессиональные организации в виде "чистого" аутсорсинга".

Тем не менее тенденция к увеличению доли чистого аутсорсинга очевидна. Уже в ближайший год этот показатель может удвоиться за счет появления новых качественных складов, арендаторами или собственниками которых будут выступать, в основном, логистические. "Структура спроса меняется — украинские компании постепенно приходят к пониманию того, что аутсорсинг логистики экономически более выгоден, потому что компании не нужно обучать персонал, внедрять информационную систему, покупать погрузочно-разгрузочную технику и т.д." — уверен г-н Швыдун.

Кроме того, потребитель логистических услуг оплачивает только то место, которое занимает его товар по состоянию на утро каждого дня. "Таким образом, во время сезонных спадов торговая компания не оплачивает аренду пустующих площадей и труд незанятых работников, а во время сезонных пиков не ищет дополнительные склады", — считает Елена Городецкая, генеральный менеджер компании "Франс Маас Украина" (г.Киев; логистические услуги).

Однако даже крупные производственные и торговые компании пока не готовы отдавать свою логистику в аутсорсинг. Основная причина — высокие цены на эти услуги. Некоторые ритейлоры намерены самостоятельно развивать складскую инфраструктуру, а в дальнейшем и выходить на рынок логистики.