Строительство складских помещений под заказчика

Преимущества этой широко распространенной практики оче­видны: потребитель получает помещение, полностью соответ­ствующее его требованиям, а девелопер - надежную гарантию за­полненности развиваемого объ­екта. В контексте оживленного интереса инвесторов к рынку и растущих потребностей пользо­вателей промышленной недвижи­мости практика build-to-suit по­степенно приходит и на развива­ющийся отечественный рынок.

Инвесторы предпочитают складировать

Сегмент отечественной промышленно-складской недвижимости счи­тается наименее развитым, по сравне­нию с другими сегментами рынка. Среди насущных проблем, очерчивае­мых экспертами в первую очередь, можно назвать: непрозрачность про­цедуры землеотвода, отсутствие выбо­ра крупных участков промышленного назначения с удачным расположени­ем и необходимыми коммуникация­ми, ориентированную на краткосроч­ные вложения инвестиционную куль­туру, преобладание объектов старой постройки, отсутствие квалифициро­ванных кадров и ажиотажный спрос на качественные складские площади. Невзирая на проблемы, аналитичес­кие обзоры рынка пестрят оптимис­тическими прогнозами: большой объ­ем рынка и текущих грузопотоков, по­степенное улучшение экономической ситуации в стране, растущий спрос на качественные помещения, высокий интерес крупных западных инвесто­ров ввиду относительно быстрой оку­паемости объектов и высокой нормы рентабельности, и т.д.

По сравнению с офисным и тор­говым сегментами, рынок промышленно-складской недвижимости выглядит действительно неутешительно. Массовое предложение на рынке по-прежнему составляют перепрофилированные производственные и склад­ские помещения с низким уровнем технологического оснащения. В то время как новое промышленное обо­рудование устанавливается преиму­щественно на старые производствен­ные площади, девелоперы логистиче­ских комплексов, как отечественные, так и иностранные, с осторожностью приступают к развитию новых круп­номасштабных проектов. По данным компании Astera, только в районе Киева, к 2007-2008 г.г. к сдаче планирует­ся около З0 тыс. м2 складских поме­щений класса «А» (при существую­щих на данный момент 150 тыс. м2). Высококлассный склад должен в пол­ной мере соответствовать всем тре­бованиям его будущих пользовате­лей. Попробуем очертить проблема­тику рынка складских помещений и увидеть перспективы эффективного сотрудничества девелопера и конеч­ного пользователя.

Первый опыт

На данном этапе для украинского рынка складских услуг приспособле­ние помещений под заказчика тради­ционно начинается на определенном этапе готовности проекта. «Исходя из практики, можно говорить о том, что развитие почти всех складских и ло­гистических комплексов происходит по схеме build-to-suit, - отмечает Вла­димир Шпильфогель, президент ком­пании «Ост-Вест Экспресс». - Это вполне естественно, так как девелоперу необходимо иметь гарантию заполняемости объекта в будущем. Ус­ловно говоря, при готовности проекта на 50% девелопер должен определить­ся с арендаторами будущего склада, чтобы дорабатывать помещение под их требования. Как правило, это не вызывает проблем, так как привлече­ние качественных услуг профессио­нальной консалтинговой компании дает возможность совместить имею­щийся складской комплекс и требова­ния потенциальных заказчиков».

Компания FIM Group стала первой отечественной организацией, осуще­ствившей развитие логистического комплекса «под заказчика», а именно для международной логистической компании Kuehne+Nagel, выступив в роли инвестора и девелопера проекта.

«Сотрудничество с заказчиком происходило по схеме build-to-suit в классическом понимании сути этой схемы, - говорит Оксана Елманова, генеральный директор компаний FIM Group. - Процесс совместной де­ятельности подразумевает получение полного технического задания от за­казчика и детальное ознакомление девелопера с особенностями его тех­нологий. Сопоставление технологи­ческих особенностей с полученным техническим заданием дает девелоперу четкую картину задач, которые перед ним стоят».

Техническое задание представля­ет собой приложение к контракту о совместной деятельности. По словам Оксаны Елмановой, главную слож­ность в сотрудничестве представля­ют особенности технологии логис­тики, которая практически всегда является уникальной для каждой логис­тической компании. «Некоторые компании занимаются сборными грузами, выполняя услугу транспор­тировки для нескольких клиентов, при том практически все заказчики компании-логиста выдвигают раз­ные требования к условиям хране­ния. Если говорить о требованиях к промышленным объектам в целом, ключевую роль играют габариты объекта. К примеру, линия сборки ав­томобилей занимает 300 м. На прак­тике, при наличии здания меньших габаритов, проблема, конечно, может быть решена путем «разрыва» техно­логической линии, однако это нане­сет серьезный ущерб эффективности производства. Поэтому необходимо максимально глубоко вникнуть в тех­нологию будущего пользователя. Не следует забывать также о том, что ло­гистические объекты высокого клас­са должны удовлетворять требовани­я международных страховых организаций и логистических операто­ров, что на практике далеко не про­сто», - говорит Оксана Елманова. Но, тем не менее, наибольшая сложность при организации эффективного со­трудничества возникает на этапе пред­варительных переговоров и становле­ния взаимопонимания между девелопером и будущим пользователем.

Техническое задание максималь­но подробно фиксирует следующие элементы:

• архитектурное решение объекта;

• габаритные размеры;

• количество портов погрузки;

• площадь офисных помещений;

• необходимые сопутствующие по­мещения;

• конструктивные решения (шаг колонн, высота здания и несущих конструкций);

• максимально допустимая нагруз­ка на полы;

• покрытие полов;

• температурный режим;

• необходимая вентиляция;

• распределение зон видеонаблю­дения;

• формулировка ограничений для уровней доступа в помещения; режим освещения для помеще­ний-люкс.

Ввиду специфики отечественно­го рынка важным моментом для за­казчика является уверенность в нали­чии у девелопера земельного участка в нужном целевом назначении. Не меньший интерес представляют так­же проект будущего здания и плани­руемые сроки окончания работ. «От момента начала переговоров до подписания контракта может пройти полгода либо год - в случае, если пе­реговоры ведутся с западной компанией. Проектирование и согласова­ние проекта с клиентом занимает еще, как минимум, год. Такие сроки, конечно же, не удовлетворяют заказ­чика. Поэтому, когда есть четкое по­нимание концепции будущего зда­ния, проектирование ведется парал­лельно с поиском клиента и позже дорабатывается под его потребнос­ти», — отмечает Оксана Елманова.

Несмотря на радужные перспек­тивы постепенного насыщения рын­ка складской недвижимости, процесс развития данного сегмента не обхо­дится без проблем, В частности, мне­ния некоторых экспертов развеивают оптимистическую статистику рынка. По словам Максима Сигнаевского, руководителя отдела продаж Revival Express, важной проблемой рынка складских помещений можно счи­тать большое количество информа­ции спекулятивного характера с це­лью привлечения клиентов. «В контексте высокой потребности в разме­щении грузов подобные спекуляции часто происходят в виде презента­ций «воздушных» проектов. Такие проекты в принципе кажутся пер­спективными, однако фактически либо не имеют необходимой разре­шительной документации, либо име­ют ее в недостаточном количестве. В такой ситуации важно понимать, что на практике реализация подоб­ного проекта по самым оптимистич­ным прогнозам может занять от 2 до 5 лет», - уверен Максим Сигнаевский. «За период 2005-2006 г.г. на рынок складской недвижимости было введено около 10% задекларированных площадей. Если такая тенденция будет иметь место и в дальнейшем, спрос на складские услуги будет по-прежнему оставаться высоким», - соглашается с ним Юлия Шилова, маркетинг-менеджер компании «УВК».

Немаловажной преградой к со­трудничеству на данный момент яв­ляется также неготовность заказчи­ков предоставить девелоперу или ло­гистическому провайдеру полное техническое задание с указанием конкретных сроков завершения стро­ительства помещения и точных тре­бований к определенному виду сер­виса. Проблема заключается в него­товности пользователя складских ус­луг четко озвучить свои потребности. «Запросы и требования (клиентов - ред.) либо отсутствуют в фиксиро­ванном виде, либо пребывают в ре­жиме постоянного формирования, -отмечает Максим Сигнаевский. - И это вполне естественно, ведь кли­ент всегда действует в рамках собст­венных интересов, которые напря­мую зависят от рынка. Это препятст­вует развитию надежных партнер­ских отношений, а следовательно, и эффективной работе, например, в формате build-to-suit».

Также Максим Сигнаевский отме­чает, что конечный пользователь складов нуждается, в первую очередь, в логистических услугах, а аренда по­мещений является лишь частью от­ношений. Данная ситуация приводит к существенному торможению раз­вития эффективных отношений в це­почке: «пользователь складского сер­виса - логистический провайдер - девелопер».

Продвижение к сотрудничеству в формате build-to-suit, в его классичес­ком понимании, несомненно, несет оптимистическую перспективу орга­низации результативной работы рын­ка складских помещений. Складской сегмент рынка недвижимости разви­вается, и уже сейчас можно говорить о появлении крупных клиентов, чет­ко понимающих свои цели. Вне со­мнений, сотрудничество в виде рав­ностороннего треугольника «клиент - логистическая компания - девело­пер» будет выгодно всем. Клиент получит именно тот сервис, который ему нужен, а девелопер уверенность в своих планах вместо поиска подходящего покупателя в процессе развития проекта, а также гарантию правильного распределения финансовых потоков и рентабельность проекта еще на этапе идеи.