Рекруты недвижимости

Наемники-профи

Fее-development (девелопмент по найму) - модное в сто­лице слово. По мнению экспертов, спрос на эти услуги в Киеве растет. «Чаще всего услугами девелоперов поль­зуются инвесторы, которые вкладывают капитал в не­движимость. Они нанимают девелоперскую компанию для строительства объекта «под ключ» на выбранном участке и, возможно, для заполнения объекта арендато­рами», - рассказывает Олесь Романишин, аналитик кон­салтинговой компании DEOL Partners. Инвесторы могут создать для реализации проекта компа­нию, которая самостоятельно займется объектом, а могут передать управление девелоперской или консалтинговой компании. В случае создания собственной структуры, это финансовые затраты без гарантированного результата, причем собственнику придется учиться на своих ошибках.

В большинстве случаев конечным заказчиком девело­перских услуг являются инвесторы - страховые ком­пании, банки, паевые или пенсионные фонды, частные лица (как правило, они продают готовый объект либо сдают его площади в аренду), или компании и фир­мы, строящие объект для себя. «Если заказчик реша­ет свои проблемы в одиночку, он использует только собственные ресурсы и опыт отдельно нанятых людей. Профессиональная девелоперская компания имеет мно­голетний теоретический и практический опыт на основании десятков и сотен реализованных проектов. Эффект от такого сотрудничества будет намного большим, чем самостоятельное решение проблем. Таким образом, дополнительные расходы на оплату девелоперской компании компенсируются обоснованностью и жест­ким контролем за бюджетом строительства, гарантией сроков и качества, а также надежной защитой интере­сов инвестора при реализации проекта», - утверждает Валерий Кирилко, генеральный директор девелоперской компании Condore Development. - Поэтому значение приглашенных девелоперских компаний очень велико. Девелопер участвует на многих стадиях создания и реализа­ции объекта и может связать их воедино. Он обязан довести проект до конца, поскольку за это он получает гонорар от инвесторов. Если проект сопровождает одна структура, это уменьшает риски и повышает качество работ».

Трудности выбора

На украинском рынке нет крупных компаний, готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и управлению объектом недвижимости: поиск и покупка земельного участка, проведение маркетинговых иссле­дований, разработка проекта, строительство, наполне­ние и продажа объекта. «Полный пакет услуг означает, что девелоперы берут на себя часть ответственности за реализацию концептуальной модели будущего биз­неса, который предлагают развернуть на том или ином участке. Они выбирают площадку под конкурентную бизнес-идею для заказчика, разрабатывают технические задания для проектных групп, организуют подготовку и разработку проектно-сметной документации со всеми разрешительными документами, а затем презентуют готовый пакет документов заказчику строительства. Тому, в свою очередь, предстоит выбрать генерально­го подрядчика для воплощения проекта, организовать авторский надзор и строительный аудит, а затем или реализовать готовый объект, или найти управляющую компанию, или самому управлять созданным бизнесом. Строителям остается только приступить собственно к строительству, а заказчику - ожидать начала реали­зации и получения прибыли», - объясняют аналитики GIN Consulting Group.

«В Украине работают около трех десятков крупных девело­перских компаний. Из них профессионалов - и того мень­ше. Это объясняется невысокой конкуренцией на рынке, в первую очередь, из-за отсутствия известных иностранных девелоперских компаний, которые работают в соответствии с мировыми стандартами», - поясняет О. Романишин. Как оценить уровень профессионализма управляющих компаний? «Как в любом другом бизнесе, уровень профессионализма определяют реализованные проекты девелоперов. Кроме того, зная список клиентов ком­паний, к которым вы собираетесь обратиться, можете запросить определенные рекомендации с их стороны», - советует Яна Литвинчук, руководитель отдела аналитики и оценки консалтинговой компанииDEOL Partners. Обычно «работодатель» смотрит на опыт компании (количество клиентов, качество работ, их реализа­цию), количество и качество постоянно работающего персонала, ценовую политику. «Для не очень сведущих заказчиков (правда, таких становится все меньше) глав­ное - стоимость работ наемных девелоперских компа­ний. Чем она ниже, тем предпочтительнее, - рассуждают они. Для зарубежных заказчиков большую роль играет известность и авторитетность бренда. Иногда иностранцы или компания, которая планирует привлечь инвестиции за границей, нанимают «на генподряд» известный миро­вой консалтинговый бренд. В свою очередь, эта компания «перенанимает» украинских исполнителей, которые дела­ют всю черновую работу», - замечает В. Кирилко.

Скромные проценты

Во всем мире маржа девелоперских компаний невели­ка, а деньги они зарабатывают за счет больших оборо­тов - в их портфелях всегда находятся несколько проектов. Сергей Карамнов, президент консалтинговой компании Real Estate Solutions, утверждает, что четкой системы опре­деления стоимости услуг наемных девелоперских компаний на украинском рынке недвижимости пока нет: «В отличие от других работ и услуг (разработки проектной документа­ции, строительно-монтажных работ) не существует стандар­тов, которые могли бы стать точкой отсчета при определе­нии цены услуг компании, управляющей проектом». Но в целом, стоимость такого рода услуг определя­ется различными факторами: бюджетом проекта, его продолжительностью, степенью уникальности, проблематичностью и комплексностью. Кроме того, зарплата девелопера напрямую зависит от того, на ка­кой стадии реализации проекта к нему привлекают девелоперскую компанию. «Если это fee-development, то стоимость услуг девелопера выражается в фикси­рованной ставке или в проценте от прибыли будущего проекта», - подтверждает Я. Литвинчук. Гонорар деве­лопера в среднем составляет 3-10% сметной стоимости проекта, но чаще всего - 5%, - утверждает В. Кирилко. В компании «Жильонер» рассказывают, что стоимость услуг таких «рекрутов» составляет 5-15% получен­ной прибыли от продажи объекта или сдачи площадей в аренду, либо до 10% стоимости проекта. Следует отметить, что наемный девелопер не вкладывает в проект собственные деньги. Все виды работ - проекти­рование, необходимые согласования с властями, строительство объекта и сдачу его в эксплуатацию, аренду площадей - оплачивает заказчик. На выполнение работ девелопер привлекает специалистов - архитекторов, под­рядчиков, а также инжиниринговые компании. Однако ответ­ственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Каждая из двух участвующих сторон возлагает на се­бя определенные обязательства. Собственник-инвестор решает вопросы инициации проекта, финансирова­ния, владения и управления. Девелопер берет на себя маркетинг, концепцию, проектирование, строитель­ство, реализацию построенных площадей (аренда или продажа) и управление. Наемная девелоперская компания не принимает участия в финансировании. Ее задачи - проведение маркетинговых исследова­ний и разработка концепции объекта, проектирова­ние, прохождение всех согласовательных инстанций в органах власти, строительство объекта, и даже иногда реализация площадей. «Девелопер, которо­го нанимает инвестор, несет ответственность за весь проект, хотя при этом не несет финансовых рисков», - уточняет О. Романишин.

 

ШЕСТЬ КРИТЕРИЕВ ОЦЕНКИ ПРОФЕССИОНАЛИЗМА FEE-ДЕВЕЛОПЕРОВ

• Наличие положительно оцененных готовых проектов
• Опыт ведения переговоров на любом уровне, умение добиваться решений, выгодных для реализации проекта как на региональном, так и национальном уровнях
• Системный подход, возможность адаптировать имеющиеся знания по ор­ганизации выполнения проектов к области коммерческой недвижимости
• Хорошее знание местной рыночной ситуации, специфики региона реа­лизации проекта, комплексный подход к реализуемому проекту
• Мобильность, стремление к постоянному повышению профессиональ­ного уровня
• Амбициозность, сочетающаяся с управляемостью со стороны владель­ца, коммуникабельность.

«ИЩУ ЧЕЛОВЕКА!»

Если акционеры или инвесторы создают собственную компанию для реализации проекта, то им следует подумать о том, как привлечь грамотных специалистов для учас­тия в проекте. В Украине спрос на опытных менеджеров проектов высок: учитывая постоянный рост рынка недви­жимости, ощущается острая нехватка таких «мастеров». В зависимости от уровня компании и профессионализ­ма работника, зарплата такого специалиста составляет $24 000-120 000 в год плюс бонусы и соцпакет. Высокие стандарты найма руководителей проектов -важная составляющая успеха компании. «Мы находим менеджеров проектов как вне компании, так и внутри нее. Поиск осуществляется собственными ресурсами компании. Мы не пользуемся услугами рекрутинговых компаний и агентств по найму, а ищем напрямую, задействуя Интернет-ресурсы», - рассказала Инна Сулялина, руководитель управления по работе с персоналом компа­нии FIM Group.

Профессионализм специалиста напрямую зависит от его опыта работы. Поскольку число действительно опытных менеджеров проекта ограничено, всегда есть возмож­ность получить корректную информацию о реальном опыте работы определенного специалиста, проверить рекомендации в компаниях, которым он предоставлял свои услуги ранее. А одним из главных показателей уров­ня специалиста являются уже реализованные проекты. После этого необходимо проверить специалиста «на деле». «Если ты грамотный управленец, то наймешь професси­ональные компании-подрядчики и обеспечишь реализа­цию проекта с максимальным эффектом. Организация качественной системы управления проектами особенно актуальна для компаний, у которых проходит поток при­близительно типовых проектов, например: строитель­ство жилых домов, торговых центров, бизнес-центров и т. д. Поэтому основная задача отдела управления про­ектами в такой компании - обеспечение непрерывного потока успешно завершаемых проектов. Радует тот факт, что понимание необходимости правильной постановки управления проектами приходит уже и к украинским компаниям, которые хотят вкладывать средства макси­мально эффективно», - рассказывает

В. Кирилко. Основополагающая задача менеджера по проекту - нала­дить весь процесс управления проектом как единый механизм и нанять квалифицированный персонал. Это значит, что в обязанности специалиста входит организация авторизованного учета за осуществлением и реализацией проекта, найм грамотного технического персонала (в компаниях, связанных со строительст­вом - сметчики, «спецы» по технадзору и т. п.), а также корректно прописанная и внедренная система процедур или бизнес-процессов, связанных с управлением проек­тами. «Это стержневые принципы грамотной организа­ции проектного управления в компании. А все остальное зависит от возможностей, амбиций и видения бизнеса отдельно взятой компании. Дальнейшие вариации реаль­но работающей управленческой команды могут быть различны - от одного менеджера проектов до целой организации всевозможных отделов с разными функцио­нальными назначениями, но работающими на проект», - считает В. Кирилко.

Переманивание

Как и всякий бизнес, успех которого во многом зависит от человеческого фактора, девелопмент не обходится без head-hunting (переманивание специалистов). «Какие условия могут заинтересовать менеджеров из других компаний? Конечно же более привлекатель­ные!» - восклицает И. Сулялина. Привлечь менеджеров из других компаний - это значит предложить им более интересные условия работы, лучшую корпоративную культуру и, наконец, привлекательную оплату. «Вопрос в том, - добавляет И. Сулялина, - что является более заманчивым для конкретного менеджера проекта?»

Для привлечения и удержания в компании высококва­лифицированного специалиста уже недостаточно пред­ложить ему конкурентный оклад. Все чаще решающим критерием при выборе работы становятся хорошие усло­вия труда и социальный (или компенсационный) пакет, внутренняя политика компании и, что немаловажно, доброжелательный психологический климат. «Все рекрутинговые агентства вовсю применяют классические методы переманивания персонала. Сначала идет поиск наиболее успешных компаний в интересуемом секторе, затем находят ключевых специалистов с опытом успеш­ной практической деятельности на рынке, выясняют их личные координаты, разрабатывают мотивацию и делают предложение, «бьющее» на его ожидания. Дальше - дело техники», - добавляет В. Кирилко. В долговременном стратегическом плане более выгодно создавать условия для профессионального роста уже работающих сотрудников. По мнению

С. Карамнова, внутренние кандидаты во многих отношениях предпоч­тительнее для компании, чем те, которых переманили. «Они не только до тонкостей знают специфику бизнеса, но умеют и хотят работать в сформировавшемся в ком­пании культурном контексте, расти вместе с компани­ей», - отмечает специалист. «Мы рассматриваем своих руководителей проектов как истинных менеджеров и ключевых служащих компа­нии. Кандидаты в менеджеры проектов проходят строгий процесс отбора, и только один из соискателей получа­ет предложение. Закулисная причина такого строгого отбора - понимание того, что лучше иметь незакрытую вакансию, чем неправильно выбранного человека в ра­боте», - объясняет И. Сулялина. Итак, рекрутинг украинского девелопмента стоит на двух китах - либо компания обучает специалистов собственными силами, либо традиционно перекупа­ет. В любом случае могут быть определенные риски, поэтому какие действия предпринимать - зависит от конкретного случая.