Под одной крышей

Как показывает зарубежный опыт, развитие ИП невозможно без государственной поддержки. Речь идет в первую очередь о создании условий, стимулирующих приток частных инвестиций в эту сферу, и только во вторую - о непосредственном финансировании проектов.

Полтора года назад правительство Украины одобрило концепцию создания индустриальных парков, определяющую механизм и последовательность реализации политики в этой сфере. Предполагалось, что в 2006-2007 годах будет подготовлена правовая основа для создания подобных объектов. Соответственно, в 2008-2010 годах должны были быть реализованы пилотные проекты и сформирована система мониторинга деятельности ИП. Между тем сегодня в нашей стране только ведутся разговоры о приоритетности развития таких образований, но отсутствуют фактические шаги, отражающиеся в законодательном регулировании и его практическом применении.

Индустриальный парк представляет собой комплексную застройку площадью не менее 100-120 га. Она представлена в первую очередь офисными помещениями, а также торговыми, выставочными и складскими комплексами, которые играют сопутствующую роль. Здесь располагается несколько компаний, которые арендуют площади и уживаются под одной крышей.

Удобно и выгодно. На сегодняшний день в Украине пока до конца не осуществлен ни один проект индустриальных парков. Более того, количество заявленных проектов также мизерное.

Тем не менее, аналитики отмечают, что ИП имеют много преимуществ и поэтому являются перспективным сегментом недвижимости. Их плюсы заключаются в том, что в одном месте арендатор имеет и офис, и производственные мощности, и налаженную логистику. По соседству располагаются крупные поставщики комплектующих и их потребители, а такая экономия на транспортных затратах позволяет снизить себестоимость производимой продукции.

Поскольку в Украине нет действующих индустриальных парков, то и составить представление о средней стоимости аренды в них невозможно. По словам Юлии Стефанишиной, старшего консультанта отдела консультационных услуг по недвижимости компании «Эрнст энд Янг», практика соседних стран показывает, что арендные ставки на площади индустриальных парков зачастую на порядок ниже, чем в профессиональных складских и офисных комплексах класса А и В ($10-25 кв. м).

Обязательным условием работы ин¬дустриального парка является обеспечение необходимых коммуникаций и помещений, продуманная и эффективная система подъездных путей, мест стоянки, зон погрузки-выгрузки, контрольно-пропускных зон, предоставление различных видов услуг участникам ИП. По словам Юлии Стефанишиной, обосноваться в индустриальных парках прежде всего стремятся производители одной группы, а также логистические, транспортные и торговые компании.

Строительством индустриальных парков занимаются иностранные компании, освоившие формат build-to-suit, или отечественные девелоперы, работающие в направлениях коммерческой, складской и торговой недвижимости. Ранее сегмент индустриальных парков не был так популярен среди девелоперов и инвесторов, как торговая и офисная недвижимость. Однако, по словам Юлии Ляшенко, заместителя генерального директора FIM Consulting Plus, развитие экономики страны и тенденция выноса промышленных объектов за город рождают потребность в создании индустриальной инфраструктуры, которая предполагает наличие складских, офисных, помещений, производственных цехов и транспортных путей.

В связи с этим на сегодняшний день многие инвесторы заявляют о своих намерениях развивать индустриальные парки в Украине. Например, российский девелопер индустриальной недвижимости.

Зарубежный опыт. С середины прошлого столетия индустриальные парки начали активно строить в Европе, Азии и США. Как правило, эти объекты создавались неподалеку от крупных мегаполисов, вдоль трасс стратегического значения, связывающих промышленные центры, а также по возможности ближе к морским портам, железной дороге и аэропортам. Начало строительства индустриальных парков в СНГ приходится на середину 90-х годов прошлого века. Предприятия, располагающие большими территориями, продолжали свою профильную деятельность и параллельно «запускали» к себе арендаторов. При этом компании-арендодатели неплохо зарабатывали, обеспечивая клиентов всеми удобствами и коммуникациями. Сегодня лидерами по количеству индустриальных парков в мире являются такие страны, как США, где расположено около 400 ИП, Германия и Китай, где этот сегмент недвижимости во многом потеснил отдельно взятые офисные и складские помещения.

«Евразия логистик» планирует строительство четырех таких объектов в нашей стране. Компания «Энергобуд-Девелопмент» заявила о намерении создавать небольшие парки, совмещающие торговую, офисную и складскую зоны для малого бизнеса недалеко от центра столицы.

Проект индустриального парка в Сумах является одним из первых, заявленных к реализации в Украине. Разработкой его концепции занималась компания «Диалог-Классик». Парк создается на базе одного из крупнейших предприятий текстильной промышленности - Сумской прядильной фабрики. Участок, отведенный под строительство этого объекта, составляет 9 га и находится в долгосрочной аренде. 70 тыс. кв. м индустриального парка будут отведены под производственные и складские помещения и около 10 тыс. кв. м отойдут под торговые и административные площади. В настоящее время у индустриального парка уже появился ряд арендаторов. Однако, по словам разработчиков проекта, говорить о его успешности и рентабельности можно будет лишь после сдачи площадей в эксплуатацию.

Еще один проект разрабатывается в Харьковской области и носит название индустриальный парк «Рогань». Территория, отведенная под объект, достигает 203 га, на которых, предположительно, будет размещено шесть промышленных зон. На данном этапе собирается информация об инвестиционных предложениях, после чего будет разработано технико-экономическое обоснование парка. Ожидается, что доходы от арендаторов составят около $1,5 млрд.

Компания I-kon International Investment Group под эгидой «Киевской инвестиционной группы» планирует реализацию проекта строительства Киевского индустриального парка вдоль трассы Киев - Москва. По словам управляющего партнера компании Concord Валерия Кирилко, этот объект имеет очень выгодное месторасположение. Он будет расположен относительно недалеко от железнодорожной станции (за 15 км) и в 600 метрах от международной магистрали МО 1. Концепцией предусмотрено наличие на территории парка разноплановых объектов инфраструктуры. В частности, будут построены бизнес-центр, пожарная станция, трансформаторные подстанции. Также, по словам господина Кирилко, предполагается установка новых систем водоснабжения и очистки воды, а также газораспределяющего оборудования.

В планах компании FIM Group of Companies, поделилась Юлия Ляшенко, - создание мультимодального индустриального парка в районе Борисполя. По ее словам, наличие необходимых коммуникаций, железнодорожной ветки, а также удобная транспортная развяз¬ка будут способствовать размещению на участке производственных комплексов средних размеров. Предполагается, что площадь парка составит 41,6 га. В настоящее время компания активно ищет стратегического партнера для реализации проекта.

Бельгийский девелопер Immo Industry Group, работающий в сегменте индустриальной недвижимости, до осени текущего года планирует начать строительство четырех индустриальных парков под Киевом. Неподалеку от Житомирской трассы компания планирует создать промышленный комплекс площадью 12,6 га. Объект на Одесской трассе займет 41 га, а на Броварской - 9,2 га. Еще один индустриальный парк будет построен вдоль московского направления.

Существует информация, что последний индустриальный парк строится на основе договоренности с оператором розничной сети электроники «Эльдорадо». В самой компании рассказали, что проект действительно есть, и на территории индустриального парка «Эльдорадо» будет иметь свой логистический центр. «Immo Industry Group работает на рынке по схеме build-to-suit. Если данные проекты она будет реализовывать по той же схеме, то есть под конкретного заказчика и с грамотной концепцией проекта, тогда у компании есть все шансы реализовать свои планы.

Однако пока главной проблемой для ИП в Украине является отсутствие понимания формата и преимуществ такого объекта», - оценивает шансы бельгийцев Юлия Ляшенко.

Камень Преткновения. Строить индустриальные парки выгодно неподалеку от крупных транспортных магистралей, соединяющих города с промышленным и торговым экономическим центром. В Украине наиболее востребованными направлениями являются Киевское, Крымское (Джанкой, Симферополь, Щелкино), Винницкое и Одесское.

Средняя стоимость строительства индустриального парка составит около $800-900 за квадратный метр. Между тем она определяется несколькими факторами. В первую очередь, это размер ИП и его отдаленность от города. Поскольку объект строится под арендаторов, он должен быть адаптирован к специфике деятельности компаний, которые разместят свое производство на его территории. Здания индустриального парка могут строиться с нуля, а могут и реконструироваться. В первом случае затраты на строительство могут составлять от $600 до $1000 за квадратный метр, во втором - $550-600.

По словам экспертов, здания, из которых состоит индустриальный парк, лучше все же строить с нуля, поскольку это позволит быстрее адаптировать его под потребности арендаторов и новейшие производственные технологии. Если сроки окупаемости объекта составляют более восьми лет, инвестору невыгодно начинать его строительство вообще. Однако украинские индустриальные парки вряд ли будут окупаться быстрее - существующие условия этому не способствуют.

Первоочередной проблемой для инвесторов является длительное и не всегда успешное оформление земельного участка. Непросто получить разрешительную документацию, а также согласовать размещение объектов различного назначения на территории будущего индустриального парка. Кроме сложности оформления процедуры землеот-вода, инвестор может столкнуться с проблемой отсутствия участка необходимого качества и размера, который, по всем правилам, должен составлять не менее 100 га.

Поскольку строительство ИП развивается в основном за рубежом, то и умудренных опытом девелоперов и инве¬сторов стоит ожидать оттуда. Однако и здесь возникает проблема - ограничение доступа иностранцев к землям сельскохозяйственного назначения. В большинстве слу¬чаев, если инвестор намеревается развивать в Украине индустриальные парки, он рассматривает готовые здания под реконструкцию.

Как бы там ни было, ИП являются новым и перспективным направлением в сегменте коммерческой и складской недвижимости. Рынок не заполнен, и на нем отсутствует конкуренция, поэтому места для роста хватит всем. Увеличению спроса на профессионально подготовленные производственные территории будет способствовать выход иностранных компаний и приток зарубежных инвестиций в Украину. К тому же зарубежный опыт показывает, что индустриальные парки являются достаточно выгодным объектом вложения капитала.

ДАРИЯ ИСАКОВА