Дорогой экспонат

Международный выставочный центр в Дархане на берегах Персидского залива в Саудовской Аравии, «Дойче Мессе» в немецком Ганновере, сингапурский МВЦ - это лишь некоторые из мировых экспо-центров, вошедших в списки шедевров архитектурного искусства. Представить свои товары и услуги на их площадях стремятся сотни тысяч производителей со всего мира, не жалея на это удовольствие ни времени, ни, главное, средств, ведь арендные ставки в этих гигантах составляют $250-400 за квадратный метр.

Зданиям украинских выставочных центров (ВЦ) пока далеко до архитетурных шедевров. Собственно, это лишь несколько одноэтажных сооружений. Их строителям не до красоты - главное, чтобы центр отвечал международным стандартам, мог привлечь и удовлетворить отечественных и зарубежных клиентов. Пока что им это удается - средняя рентабельность выставочной недвижимости составляет 25% благодаря активному росту выставочного бизнеса и, по словам игроков рынка, сегмент очень перспективен.

Между тем на сегодняшний день количество выставочных площадей уже не может удовлетворить потребности всех арендаторов, однако новые объекты не строятся. Отечественных девелоперов отпугивают связанные со строительством ВЦ высокие риски и сложности, которые не в силах «перекрыть» даже высокая рентабельность

История возведения выставочных центров в Украине началась с 1983 года, когда был введен в эксплуатацию ВЦ «ЭкспоДонбасс» в Донецке. До этого в Киеве уже работала Выставка достижений народного хозяйства (ВДНХ). Однако, по словам генерального директора ООО «Международный выставочный центр» Анатолия Ткаченко, павильоны этой площадки строились скорее для пропаганды советского образа жизни и уже давно устарели морально и физически. Кроме ВДНХ, активно использовалось помещение Дворца спорта, которое для такого рода мероприятий не приспособлено. Поэтому открытие в 2002 году первого павильона Международного выставочного центра, площадь которого на сегодняшний день составляет 27 тыс. кв. м, а затем центра «КиевЭкспоПлаза» площадью 28 тыс. кв. м в 2003 году стало поистине значимым событием как в сегменте выставочных площадей, так и в отечественной выставочной индустрии

Как рассказал Анатолий Ткаченко, с открытием МВЦ «Международный промышленный форум», организуемый его компанией, вырос с 6 тыс. кв. м до 26 тыс. кв. м. По словам президента компании «Евроиндекс» Валерия Пекара, в результате переезда в «КиевЭкспоПлазу» некоторые выставки выросли сразу на 30%. После введения этих объектов в эксплуатацию последовали открытия выставочных центров в разных регионах страны.

По данным Государственного комитета статистики, в Украине насчитывается шестнадцать выставочных центров, а их общая площадь составляет около 169,5 тыс. кв. м. Между тем большинство выставок, особенно в регионах, проводятся в спортивных и актовых залах. Несмотря на то, что их площадь также учитывается Госкомстатом, по словам эксперта, они не могут рассматриваться как профессиональные выставочные площадки.

Юлия Ляшенко, заместитель генерального директораFIM Consulting Plus, отметила, что сегодня в Украине функционирует всего девять выставочных центров, которые имеют принципиальные отличия. «Киев-ЭкспоПлаза» и МВЦ - специально спроектированные центры международного класса и отвечают стандартам Всемирной ассоциации выставочной индустрии. Выставочный зал Торгово-промышленной палаты Украины (ТПП) и «АККО Интернешнл» - примеры реконструкции ранее построенных зданий, которые были расширены с целью соответствия современным требованиям. Столичный «Внешнеэкспобизнес» проектировался как конгресс-центр. О своем запуске зимой прошлого года объявили Харьковский «Радмир-центр» и львовский LEMBERG, которые проектировались не так давно и поэтому отвечают современным стандартам.

По cловам Валерия Пекара, выставочные центры - очень специфический сегмент коммерческой недвижимости. Во-первых, согласно исследованию Всемирной ассоциации выставочной индустрии (UFI), по состоянию на 2006 год их в мире насчитывается более 1060. Это количество несопоставимо с числом торговых, офисных, логистических центров, гостиниц и других объектов недвижимости. Таким образом, выставочные центры -это продукт не массовый, а индивидуальный. «Я бы сказал, что такого сегмента отечественного рынка, как выставочные центры, в Украине не существует. Есть несколько незаполненных ниш, которые можно пересчитать по пальцам одной руки, но войти в них сможет не каждый. Для девелоперской компании, не связанной с выставочной индустрией, это весьма сложная задача», - говорит Валерий Пекар.
Эксперты рынка отмечают, что строительных компаний, которые специализируются на проектировании и сооружении выставочных центров, в нашей стране не существует, поскольку это уникальные разовые проекты. Строительством выставочных помещений занимаются предприятия, деятельность которых ориентирована непосредственно на организацию выставок. Они имеют свою клиентскую базу, знают специфику и подводные камни выставочного бизнеса, и потому могут спрогнозировать приблизительные сроки возврата вложенных в строительство средств. «Наиболее успешными по праву можно называть
«КиевЭкспоПлазу» и Международный выставочный центр. Это профессиональные выставочные комплексы мирового уровня, которые не уступают по стандартам развитым странам и оказывают профессиональные выставочные услуги. Можно предположить, что в этом году оба центра окончательно окупятся», - говорит Юлия Ляшенко. При этом в строительстве центра «КиевЭкспоПлаза» принимала участие компания «Евроиндекс» - один из крупнейших в Украине организаторов выставок. По словам Валерия Пекара, инвестиции в строительство этого объекта составили $11 млн. МВЦ строился компанией «Международный выставочный центр». Анатолий Ткаченко вспоминает: «Мы сами собирали пул проектных и строительных фирм, перебрали их около сорока, пришлось даже генподрядчиков менять». В самом начале реализации этого проекта несколько лет назад стоимость первой очереди центра оценивалась в $10 млн.
Развитие сегмента выставочных площадей напрямую зависит от роста непосредственно выставочного рынка. На первый взгляд, его динамика способствует активному строительству ВЦ. «Рост выставочного рынка в Украине составляет 20% в год. Рынок Западной Европы демонстрирует определенную рецессию, а в США рост составляет 2-3% в год. В Китае выставочный рынок растет на 30% в год», -сравнивает Юлия Ляшенко. Ежегодно в 35 городах Украины проходит около 550 выставок и ярмарок, из которых 20% универсальных и 80% специализированных. По приблизительным оценкам, общий объем выставок в нашей стране составляет около 500 тыс. кв. м, количество предприятий-участников - около 25 тыс., а посетителей -5,5 млн. человек.
Стремительный рост выставочного бизнеса способствует получению высокой прибыли собственниками выставочных центров. По словам Анатолия Ткаченко, средняя стоимость строительства выставочного центра составляет от 500 до 1500 евро за квадратный метр в зависимости от избранного типа объекта. При этом сроки возвращения вложенных средств -от четырех до семи лет, а рентабельность работы выставочного центра в среднем составляет 25%. Стоит учесть, что проведение выставки для организаторов обходится в $3-4 за квадратный метр, в то время как участники платят $50-70 за «квадрат» в регионах и $150-300 в Киеве.
Ввиду роста количества проводимых выставок увеличивается дефицит выставочных площадей. По данным экспертов, рынок выставочной недвижимости растет приблизительно в десять раз медленнее, чем выставочный рынок.

В перспективе, как утверждают специалисты, столице Украины понадобится выставочный центр общей площадью до 200 тыс. кв. м. Между тем вряд ли в ближайшее время как в Киеве, так и в регионах может появиться подобный объект. Несмотря на относительно высокую рентабельность работы объектов выставочной недвижимости, количество подводных камней на пути реализации таких проектов слишком велико, чтобы компании без опаски стали в них инвестировать. «Выставочный бизнес сезонный, четыре месяца в году центры простаивают. Если, к примеру, в столице появится еще один центр, он рискует остаться без денег. К тому же доходность центров в Киеве, а с ними и организаторов выставок, подкосили непомерные поборы в городскую казну», - сетует Анатолий Ткаченко. По его словам, в условиях падения экономической активности процесс окупаемости выставочных центров может растянуться на десять-двенадцать лет. Еще одной причиной, по которой строительство выставочных центров в Украине мало привлекательно, участники рынка называют отсутствие поддержки со стороны местных властей. «В мире имеются десятки хронически убыточных выставочных центров, субсидируемых властями ради развития делового туризма», -отмечает Валерий Пекар. Небольшая выставка дает доход городской экономике в полтора раза больше вложенных средств, средняя - в три раза. Крупные выставки, как, к примеру, «Международный промышленный форум» или «Топливно-энергетический комплекс Украины», дают доходы в городскую казну в шесть раз больше, и вполне вероятно, что скоро дойдут до десяти, уточняет Анатолий Ткаченко.
Еще одна проблема, которая сдерживает девелоперов в вопросе строительства ВЦ, - высокая стоимость земли. Поскольку выставочный центр имеет сравнительно невысокую капитализацию в расчете на площадь земельного участка, дорогая земля его собственникам просто не по карману. Кроме того, сложно найти подходящий участок земли. Большой земельный налог является одним из важнейших сдерживающих факторов строительства новых выставочных центров. Аренда площади жилых домов стоит в десять раз меньше, чем Экспоцентров, поскольку стоимость аренды в жилом доме распределяется на все этажи, а ВЦ - это принципиально одноэтажное здание.
Иностранные компании также не горят желанием строить выставочные площадки в Украине, Более того, не многие из них решаются всерьез заходить на украинский сегмент выставочной недвижимости. «Есть иностранные фирмы - но это не лидеры мирового экспобизнеса, которые акклиматизировались у нас и работают. Например, наш партнер из Англии IТЕ Group PLc, компания Finmark Srl из Италии», - рассказывает Анатолий Ткаченко. По его словам, иностранцы также не воспринимают безмерного числа полупрофессиональных фирм-организаторов. Их количество доходит до трехсот. Это отражение той неразберихи, которая творится сегодня в украинской выставочной сфере и отражает ее суть.
Вредит отрасли и характерное для Украины проведение нескольких выставок на одну и ту же тему в разных выставочных центрах. По мнению специалистов, в ближайшем будущем на выставочном рынке начнется процесс консолидации, исчезнут мелкие непрофессиональные компании. Останется несколько крупных предприятий, способных организовать выставки мирового масштаба в построенных по примеру зарубежных гигантов выставочных центрах.