Заморозки продаж или чего ждут инвесторы

ПЕРВЫЕ 180 ДНЕЙ 2008 ГОДА

На рынке торговой недвижимости предложение составляют крупные объекты розничной торговли. ТЦ и ТРЦ покупают или продают с оглядкой на их привлекательность и модность. И чтобы увеличить популярность объекта, а значит поднять его стоимость, владельцы больших торговых площадей, после ввода в эксплуатацию, не стремятся сразу выставлять их на продажу. Наоборот, они стараются «придержать» ТЦ или ТРЦ, сдавая в аренду торговые площади, и таким образом представить рынку новый бренд.

О привлекательности украинского рынка торговой недвижимости свидетельствует несколько фактов, в частности интерес к нему инвестиционных фондов, зарубежных и отечественных девелоперов. В тоже время привлекательность не всегда подталкивает потенциальных покупателей к определенным действиям - приобретению торговых площадей.

Присматриваясь к украинскому рынку, инвесторы осознают, что у них могут возникнуть трудности с приобретением земельных участков, бюрократические проволочки, а также сложности конкуренции. Эти факторы непосредственно влияют на ситуацию в сегменте торговой недвижимости, замедляя общие темпы роста отрасли. «На инвестиционном рынке торговой недвижимости в первом полугодии 2008 года уменьшилось количество проведенных транзакций в связи с финансовым кризисом, постигнувшим западные рынки капиталов. Поэтому только очень немногие компании, с умеренными требованиями возврата на акционерный капитал и возможностью приобрести и развивать в дальнейшем участки без финансового рычага, смогли продолжать свою активность на рынке», - проясняет ситуацию Наталия Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании

Более скептическое видение проблемы представляет Аркадий Вешебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина): «Сложно говорить тенденциях сферы торговой недвижимости, так как нынешнее положение вещей в сегменте свидетельствует о неполноценности рынка - по сути, в настоящее время нет объектов, которые предложены к продаже».

В свою очередь Ольга Маслова, директор по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision, отмечает: «Торговый сегмент Украины продолжает оставаться привлекательным для инвестирования. Так, за последние несколько лет среди крупных столичных торговых центров сменили собственников ТЦ «Пирамида», ТЦ «Глобус», сеть ТЦ «Квадрат», ТРЦ «Универмаг Украина», ТЦ «Аладдин». Повышение спроса на торговые помещения со стороны международных ретейл-операторов, наряду со значительным дефицитом качественных помещений на столичном рынке торговой недвижимости, способствует дальнейшему росту арендных ставок

С начала 2008 г. базовые арендные ставки в успешных проектах для секций 100-300 кв. м выросли на 20-40 % и на сегодняшний день составляют 150-300 дол. за 1 кв. м в месяц. В то же время арендные ставки в менее успешных проектах почти не изменились - 70-100 дол. за 1 кв. м в месяц. Уровень вакантности практически во всех торговых центрах премиум-класса остается предельно низким, около 2-3 %. Относительно изменений ценовой политики на аренду торговых площадей в Украине в целом Виталий Бойко, управляющий директор «Украинской Торговой Гильдии», говорит следующее: «За первое полугодие 2008 года во всех сегментах коммерческой недвижимости Украины росли ставки аренды. Так, в торговых центрах они в среднем повысились на 5-10 % по Украине, достигнув 145-150 дол. за 1 кв. м, максимальные же составляют 300 дол. за 1 кв. м -в Киеве. Но есть города, где рост ставок прекратился. Ставки определяет рыночная ситуация, а не качество торговых центров. В целом, по Украине они еще будут продолжать расти, поскольку спрос превалирует над предложением. Однако такой дисбаланс неодинаков, и не равномерен - ведь и соотношение «спрос-предложение» различно в разных городах».

Недвижимость в ее коммерческом сегменте - развивающийся рынок, перспективная и рентабельная отрасль, поэтому осенью-весной, скорее всего, можно будет наблюдать новые крупные сделки в этом секторе

ИНТЕРЕСЫ ИНОСТРАННЫХ КУПЦОВ»
Стабильность и постоянство - показатели успеха. На рынке торговой недвижимости Украины это выражено особенно явно. Опытные игроки украинского рынка не теряют позиций, заставляя конкурентов суетиться и искать способы, чтобы распределить рынок в свою пользу. Но, как и в любой сфере деятельности, на нашем рынке торговой недвижимости существуют новички (хотя это понятие относительное), способные изменить формирование глобальных концепций реализации успешных проектов на территории Украины в лучшую сторону. Рост количества игроков рынка провоцирует обострение конкурентной борьбы и стимулирует повышение уровня качества предлагаемых продуктов.
«Если исходить из сделок, которые были заключены в первом полугодии 2008 года, то больше всего соглашений купли-продажи украинские дивелоперы заключают с иностранными инвесторами. У них пользуются спросом украинские объекты коммерческой недвижимости, в частности торговой. Это связано с возможностью западных инвесторов привлекать более «дешевые» кредитные деньги», - поясняет Оксана Елманова, генеральный директор Группы компаний FIM.
«Если под словом «игрок» подразумевать потенциальных пакетных инвесторов, то это большей частью международные инвестиционные фонды и холдинги. Среди крупнейших мировых игроков можно назвать такие компании, как Apollo, Citigroup, Horizon Capital, Icon Private Equity, Kohlberg Kravis Roberts, Mint Capital, Quinn Group и др. их бизнес построен на вложении капитала в несколько десятков проектов, чаще в разных странах и разных сегментах экономики. Проекты они приобретают, на три-пять лет, чтобы затем перепродать. Во время владения проекты приносят постоянный и стабильный доход, кроме того, объекты реструктуризируют и развивают с тем, чтобы в последующем повысить эффективность и продать по более высокой цене», - отмечает Ольга Маслова
В тоже время эксперты не берутся распределять доли рынка между операторами в первом полугодии 2008 г. Наталия Стельмах отмечает: «Определить долю каждой компании на рынке невозможно в связи с начальной стадией развития проектов. Так, например, Argo Real Estate Opportunities Fund продолжает развивать торговый центр «Ривьера» в Одессе, открытие которого намечено на лето 2009 года. Компания Multi Development начала работать над своим проектом в Харькове, а также приобрела участок в центре Львова. На данный момент самым энергичным игроком по количеству инвестированных средств за первое полугодие 2008 года на рынке остается компания Meyer Bergam Europe, поскольку она одна из немногих, кому удалось реализовать свои планы и приобрести объект торговой недвижимости - ТРЦ «Аладдин». Наиболее активными иностранными девелоперами торговой недвижимости являются компании Argo Real Estate Opportunities Fund, ECE, Multi Development, и SCC»
Также специалисты компании DeVision отмечают, что в последнее время интерес к рынку возник и у российских инвестиционных игроков. Помимо российских девелоперов, которые просто входят в рынок, таких как «Миракс» и «ПИК», приходят и крупные фонды. Кроме того, нередки случаи, когда проекты приобретают украинские компании у украинских же.
Учитывая, что первое полугодие ознаменовалось относительным спокойствием на рынке инвестиционных сделок в сфере недвижимости, распределить доли рынка становиться сложной задачей. Однако осенью следует ожидать как минимум нескольких крупных сделок по торговым центрам в Киеве.
ЧТО? КОМУ? И ЗА СКОЛЬКО?
Заполучить в собственность торговый или торгово-развлекательный центр можно двумя способами: построить его самостоятельно либо приобрести уже готовый объект. Чтобы избежать бесконечных проволочек, связанных с несовершенством отечественного законодательства, иностранные инвесторы зачастую обращаются за консультациями к диве-лоперским компаниям, которые исследуют рынок и подыскивают потенциально интересные покупателю объекты. «Большинство покупателей работают с международными консультантами по недвижимости. Последние и подбирают объекты для инвестиций, а также помогают инвесторам вести переговоры с владельцами торговых центров или других объектов недвижимости. Инвестиционный консалтинг от услуг инвестиционного агента как раз и отличается тем, что первый представляет комплекс услуг по нахождению объекта, оценке его конкурентной среды, анализу среднесрочного и долгосрочного арендного дохода объекта, а также анализирует существующие договора аренды и их соответствие международным нормам, качество здания объекта, проводит оценку объекта в ходе ведения переговоров на стороне покупателя при приобретении объекта. Функции инвестиционного агента чаще ограничиваются знакомством покупателя и продавца и до определенной степени участием в переговорах по транзакции», - объясняет ситуацию Наталия Стельмах.
Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина), рассказывает, что анализ перспективности проводится инвесторами с привлечением профессиональных консультантов по недвижимости. В данном смысле показательна сделка по приобретению британским фондом «1849» ТЦ «Пирамида». Компания, представлявшая интересы покупателя, предоставила продукт, который имел хороший потенциал для улучшения арендных потоков путем переформатирования структуры договоров и пула арендаторов, что и было сделано, кардинально улучшив доходность данного проекта.
В очередной раз сменил владельца ОАО «Универмаг «Украина». Шведская компания «Квин Холдинге Швиден АБ» купила 92,75 % акций этого объекта, ранее принадлежавших ООО «Квин Холдинге Украина», у которого в свою очередь осталось 1,89 % акций. Впервые на продажу было выставлено три магазина «Патэрсон» в Киеве. Такое решение приняли из-за сложной рыночной конъюнктуры рынка. Подробности сделки не комментировались, однако стало известно, что в последней декаде июня ООО «ЭКО» купило три супермаркета в Киеве и занимается ребрендингом. Сумма сделки не разглашается. В июле магазины сети «Эко» уже начали свою работу на месте бывших «Патерсон», - рассказывает Оксана Елманова.
Хотя следует отметить, что к девелоперским услугам прибегают не все потенциальные покупатели. Отечественным компаниям делать мониторинг и анализировать данный сектор недвижимости легче, поскольку знание рынка и большая мобильность в решении сложных ситуаций относительно оформления сделок позволяет им быстрее реагировать на изменения внутри данного сегмента недвижимости.
Среди крупных приобретений в Киеве следует назвать покупку ТРЦ «Альта Центр». «30 мая этого года Антимонопольный комитет Украины разрешил девелоперской структуре украинской «Великої Кишені» VK Development;, принадлежащей кипрской компании Davento, приобрести ТРЦ «Альта Центр», купив ООО «Бриз-Инвест» (владеет ТРЦ «Альта Центр»). Ни продавец, ни покупатель пока не подтвердили окончание сделки и переход права собственности на данный актив. Сумму сделки ее участники не разглашают, а эксперты оценивают на уровне 45-50 млн дол.», - рассказывает Наталия Стельмах.
Свое видение ситуации озвучивает и Аркадий Вешебенюк: «Новостью стало приобретение существующего торгового центра украинской компанией (покупка «Квиза-Трейд» ТРЦ «Альта Центр»). В данном случае речь идет не о чистой инвестиционной сделке, а о симбиозе с собственной стратегией развития торгового оператора под маркой «Велика Кишеня».
Одной из наиболее крупных сделок, проведенных на украинском рынке торговой недвижимости за первые шесть месяцев 2008 г., стала продажа ТЦ « Аладдин», где интересы покупателя представляла компания DTZ.. «Торговый центр «Аладдин» сменил владельцев в апреле 2008 года. Общая сумма сделки составила около 60 млн дол.», - отмечает Наталия Стельмах.
ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ
Временное затишье на инвестиционном рынке торговой недвижимости, связанное с глобальным ухудшением финансово-кредитной ситуации в мире, негативно влияет на этот сегмент экономики Украины. Спрос по-прежнему превышает предложение, и восполнять нехватку торговых площадей нужно как можно быстрее. Показателем того, что инвесторы все же намерены реализовать запланированные проекты, являются проведенные сделки. Эксперты компании DTZ обращают внимание, что, например, продажа ТЦ «Аладдин» стала сигналом для рынка об интересе иностранных инвесторов к объектам недвижимости в Украине, однако по правильной цене и с возможностью увеличить стоимости актива Имеющие опыт работы на сложных рынках, инвесторы видят широкие перспективы сегмента торговой недвижимости в Украине.
Относительно положительные отзывы финансового мира о методах и результатах борьбы украинского правительства с инфляцией наводят на мысль о перспективе, какой ни какой стабилизации (если это так можно назвать) платежеспособности отечественного покупателя. А этот показатель является, непосредственны фактором перспективности развития крупных торговых центров
Подтверждает вышесказанное и Аркадий Вешебенюк; «В целом, прогноз положительный, несмотря на общемировой финансовый кризис. Украина - один из самых привлекательных рынков для развития торговой недвижимости, а, следовательно, и для продажи и покупки качественного инвестиционного продукта. Незначительное повышение предложения в первой половине 2008 года не повлекло за собой существенных изменений в существующем дисбалансе между спросом и предложением. Таким образом, большинство тенденций, спрогнозированных в начале года, сохранилось. Объем нового предложения качественных торговых помещений в Киеве специалисты прогнозируют на уровне 71 тыс. кв. м в 2008 году и порядка 190 тыс. кв. м в 2009 году, что свидетельствует о дальнейшем росте рынка. Тем не менее, нового предложения будет недостаточно, чтобы удовлетворить постоянно растущий спрос».
Потребность рынка в качественных торговых помещениях, как и прежде, высокая. Учитывая растущий спрос и дефицит качественных торговых помещений в Киеве, Наталья Кравец прогнозирует дальнейший рост базовых арендных ставок. Ситуация, вероятно, изменится лишь в 2010-2011 гг. - если откроют ряд крупных объектов.
«Инвестиционный торговый рынок будет развиваться. Сейчас иностранные инвесторы заинтересованы в приобретении ТЦ и ТРЦ. В нашей стране высокий уровень арендных ставок (в два-два с половиной раза превышают установленные тарифы на объекты того же класса в восточноевропейских странах). Высокие арендные ставки, дефицит свободных торговых площадей на рынке и успешно реализованные проекты, благодаря грамотным концепциям, позволяют собственникам окупить этот вид недвижимости в среднем затри года, делает объекты еще более привлекательными для инвесторов. Активно развивается сегмент розничной торговли в связи с ростом доходов и, соответственно, покупательской способности населения. Это весомый аргумент в пользу развития рынка торговой недвижимости и инвестиционных предложений на нем. Кроме того, украинские потребители начинают выдвигать более высокие требования к формату торговых площадей. Раньше большинство предпочитало делать покупки на рынках, сейчас их вытеснили супермаркеты, минимаркеты, торговые центры и т. д.» - рассказывает Оксана Елманова.
В целом, по данным компании FIM, на 2008 г. заявлено к открытию большое количество новых торговых площадей. Даже за первое полугодие вышло на рынок больше, чем а 2007 г. В 2007 были введены «Материк-1» и «Комод», а в первом полугодии 2008 г. открыли уже три объекта -ТЦ «Ашан», ТРЦ «Квадрат на Перова» и ТЦ «Материк» на Днепровской набережной. Поэтому по мере появления объектов, будут расти предложения и развиваться инвестиционный рынок.
«В Украине рынок находится в стадии роста. Так, в Киеве, уровень насыщенности торговыми площадями -в 158 кв. м на 1 тыс. жителей, до конца 2008 г. этот показатель вырастет до 185 кв. м. Всего в этом году ожидаем открытия 130-140 тыс. кв. м торговых площадей, а в следующем году, 2009, - будет открыто одиннадцать новых ТЦ», - прогнозирует Виталий Бойко.
Колебания мирового валютного рынка существенно тормозят развитие недвижимости Украины. Бюрократические сложности с приобретением земельных участков, слабопрогнозируемая и шаткая политическая ситуация в стране, способная внести существенные коррективы в планы собственников и инвесторов, указывают на молодость сферы торговой недвижимости. Но кто не начинал с малого, тот не достигнет большего.
Главным для успешного развития рынка торговой недвижимости является умение рыночных операторов перенимать опыт преодоления кризиса у стран, имеющих этот опыт, и применять в Украине. За всяким кризисом прейдет подъем, и кто первым сможет выйти из стагнации с наименьшими потерями, тот и займет если не лидирующие, то передовые позиции в своем сегменте

КОМЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ:

Аркадий ВЕШЕБЕНЮК, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина):
- В целом, естественно, смена владельца положительно влияет на развитие рынка, так как успешная инвестиционная продажа является окончанием полного девелоперского цикла. Следовательно, для иностранных девелопвров операции купли-продажи торговой недвижимости - индикатор того, что наш рынок подготовлен для их выхода и развития. Также эти сделки есть позитивным показателем,, указывающим на возможности ведения бизнеса для тех международных инвесторов, которые интересуются рынком Украины и принимают решение о входе.

Ольга МАСЛОВА, директор по маркетингу и РR девелоперской компании DeVision:
- В инвестициях следует рассматривать рынок целиком, учитывая как экономические, так и политические факторы. С весны это о года в целом но экономике наблюдается нестабильность, инфляция, рост цен, а в частности в недвижимости и банковском секторе - спад деловой активности и количества заключенных сделок. Кроме того, важным фактором, напрямую влияющим на ситуацию на рынке, остается ужесточение процедуры выдачи кредитов и общий спад ипотечного кредитования, которые больше объясняют колебанием курса доллара, частыми выборами и сменой власти, кризисами в США, на которые, почему-то, больше равняются, чем на соседнюю Россию.

Виталий БОЙКО, управляющий директор «Украинской Торговой Гильдии»:
- Рынок коммерческой недвижимости развивался предсказуемо, в полном соответствии с нашими прогнозами и ожиданиями: арендные ставки выросли и в офисном, и в торговом сегментах, дефицит предложения сохранился, многие объекты вводятся в строй с опозданием от заявленных сроков. Что касается рынка инвестиционных сделок, то его можно назвать «полуживым». Он перестал расти. Новые инвесторы в него не идут, хотя старые продолжают присутствовать за счет новых проектов, начатых под влиянием опыта прошлых успехов. Особенно это сказывается на регионах, где сделок значительно меньше, чем ожидалось еще полгода назад. Активность отечественных инвесторов снизилась из-за последствий финансового кризиса в банковской сфере. Нужно упомянуть ухудшившуюся финансовую конъюнктуру, рост банковских ставок кредитования и сложностей с получением кредита. Далее идет рост себестоимости строительства - материалов и работ - и исчерпание банка привлекательных земельных участков. Все это поставило многие объекты на грань остановки строительства и заставило девелоперов лихорадочно искать пути решения проблем, а то и выхода из незавершенных проектов. Так что предложений о продаже объектов или бизнеса на рынке стало больше. Однако в области инвестиционных сделок зарубежные операторы продолжают вести очень осторожную политику.

Оксана ЕЛМАНОВА, генеральный директор Группы компаний FIM:
- Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Украины, торговой в том числе, сложилась ситуация, когда существует инвестиционный спрос, но отсутствует предложение. Инвесторы готовы покупать объекты коммерческой недвижимости, однако предложение в Украине практически отсутствует. Девелоперы не торопятся продавать имеющиеся объекты. Подобная ситуация сложилась и па региональном рынке. Сейчас начинают появляться предложения продажи земельных участков под строительство или участков с готовой концепцией его развития. Это связано с мировым финансовым кризисом, из-за чего некоторые компании не в состоянии реализовать запланированные объекты. По прогнозам объем мировых инвестиций в недвижимость в 2008 году снизится на 30 %. Хотя не стоит забывать, что украинский рынок коммерческой недвижимости остается привлекательный для западных инвесторов.

Наталия СТЕЛЬМАХ, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ:
- Большая часть игроков на рынке заняли выжидательную позицию: произойдет ли ухудшение существующею негативного тренда или он изменится в начале новою бизнес-сезона, в сентябре, пока сказать сложно. Уже сейчас можно констатировать, что на продажу выставлена большая часть участков дли развития объектов недвижимости разных форматов, а также отметить повышенную готовность владельцев к компромиссам при ценообразовании на их объекты и заключении соглашений о совместном развитии проектов. Сильные украинские девелоперы, в портфеле которых находится большое число проектов, будут диверсифицировать свои источники привлечения финансирования, возможно, продавать часть собственности, то есть произойдет перераспределение владельцев активов. Тем не менее, мы не ожидаем большого объема сделок по существующим объектам торговой недвижимости, так как увеличилась возможность инвестировать в девелопмент объектов нового поколения, получив таким образом, большую прибыльность.

Владислав Андрианов