Будущее за МФК? Перспективными площадками под МФК площадью до 1 млн кв. м являются промзоны

По мнению директора по развитию проектов недвижимости компании «XXI Век» Георгия Цагареишвили, среди преимуществ развития МФК можно отметить: диверсификацию рисков, эффект синергии разных сегментов недвижимости, более эффективное использование земельного участка и привлекательность сегмента в силу его новизны.

По словам эксперта, учитывая потенциал развития подобных объектов, девелоперы в последние несколько лет начали активно развивать проекты этого направления, которых сейчас в Киеве, на различных этапах разработки и реализации, находится более 10, среди них: «Вырлица» («XXI Век», 824 тыс. кв. м), «Березнева» («XXI Век», 255 тыс. кв. м), «МФК на Лесной» («XXI Век», 111 тыс. кв, м), «Миракс Плаза» (MIRAX, 320 тыс. кв. м), «Форум Аэростар» («Форум», 344 тыс. кв. м), «МФК на Златоустовской» («Нест», 174 тыс. кв. м), «Албор» («Албор», 420 тыс. кв. м), «Метро сити Киев» (KDD Group, 372 тыс. кв. м), МФК на ул. Срибнокильская, 3 (DeVision, 74,6 тыс. кв. м), «МЕГА-СИТИ» (группа компаний «Укогруп», 62 тыс. кв. м), Park Avenue на просп. Голосеевском, 60 (Seven Hills) и др.

«В Киеве, как и во всей Украине, примеров реализации классических проектов многофункциональных комплексов пока нет, - отмечает господин Цагареишвили. - Существует немало объектов смешанного назначения (торгово-офисные комплексы) с доминированием одной из функций. Однако подобные объекты не являются полноценными МФК. поскольку, согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный или мультифункциональный (mixed-use) комплекс - это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос».

Тем не менее, сейчас девелоперы настроены развивать настоящие mixed-use комплексы, поскольку реализация такого объекта на конкретном участке обусловлена его размерами и потенциалом, а также высокой стоимостью земли. А землю, как известно, не производят.

Как отмечает директор по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision Ольга Маслова. исходя из принципа наиболее эффективного использования, девелоперы стремятся к объединению нескольких разных по функциональному назначению объектов а одном комплексе, т. к. они выгодны застройщикам и пользуются высоким спросом среди потребителей.

Особенно актуальны такие комплексы, по мнению вице-президента KDD Group Петра Радчука, стали после начала ипотечного кризиса, который привел к падению спроса на жилье.

«Основными причинами привлекательности стали не только увеличивающиеся арендные ставки на офисные и торговые помещения, - говорит господин Радчук. - Привлекательность данных объектов обозначилась еще и с финансовой точки зрения - банки готовы кредитовать такие проекты, в то время как получить долговое финансирование под жилье довольно тяжело. Кроме того, о привлекательности этого сегмента недвижимости говорит и следующая тенденция: последнее время некоторое количество земельных участков с разработанной концепцией под жилое строительство переформатируется именно под МФК»

Причины объясняются тем, что для девелоперов такие проекты позволяют диверсифицировать риски и снизить сроки окупаемости, а также повысить доходность всего проекта за счет генерирования денежных потоков различными функциональными составляющими, объясняет Ольга Маслова.

Развести потоки и не только...

При всех положительных характеристиках МФК необходимо учитывать, что это достаточно сложный формат, требующий тщательного подхода к созданию концепции, выбору составляющих, определению потенциальных целевых потребителей и соответствующих им запросов, предупреждает Ольга Маслова. Большое внимание необходимо уделять финансовому планированию при проектировании и реализации, так как ошибки на любом из этапов могут повлиять на успешность реализации каждого сегмента в отдельности и проекта в целом.

Еще одной особенностью таких объектов, по словам эксперта, является величина проекта, требующая привлечения больших объемов финансовых инвестиций либо объединения нескольких капиталов. Существуют и юридические ограничения относительно зонирования жилой и коммерческой частей проекта в соответствии со строительными нормами. Кроме того, при реализации МФК следует учитывать сложности с поиском грамотных архитекторов, подбором профессиональной управляющей компании, высокую стоимость эксплуатации и обслуживания, а также расходы на продвижение проекта и поддержание его имиджа.

Как отмечают эксперты, строительство многофункциональных комплексов более рискованно, чем развитие одноформатных объектов, так как, ориентируясь на целый ряд потребительских нужд, девелопер привлекает на объект различные транспортные и людские потоки, а значит, сталкивается с задачей их правильного распределения. '

По мнению руководителя департамента по работе с инвесторами компании "Макрокап Девелопмент Украина» Алины Усачевой, наиболее важная задача - развести разные функциональные потоки и обеспечить нормальную работу центра.

Кроме того, сложной частью создания концепции многофункционального комплекса является выбор целевых групп и определение их социального статуса. Однородный социальный состав потребителей можно назвать ключевым фактором успеха проекта.

Немаловажную роль играет и работа над созданием единого архитектурно-планировочного объема, все элементы которого составляют целостный комплекс и при этом органично вливаются в городское окружение, считает Алина Усачева.

Состав сегментов

Несмотря на ряд сложностей с реализацией МФК, практически все новые объекты, запланированные к выводу на рынок, являются именно многофункциональными комплексами. Как отмечают эксперты, для того чтобы объект был успешен в будущем, еще на этапе проекта необходимо правильно обозначить четкий состав его компонентов.

Поэтому проводится тщательный анализ транспортных развязок, пассажиропотоков и многих других, важных для определения состава комплекса факторов. Делается это с тем, чтобы комплекс был «сильный», чтобы в нем был правильно подобран привлекательный якорный арендатор, а уже после этого составляется грамотный проект развлекательной составляющей и соотношение других видов недвижимости. Решение же о том, какие именно составляющие должны присутствовать в омплексе, принимают на основе SWOT-анализа, оценивая как положительные, так и отрицательные стороны будущего проекта.

Как отмечают эксперты, МФК делятся на два типа. Первые сочетают в себе жилую и коммерческую недвижимость, вторые - разнообразные типы коммерческой недвижимости (торгово-развлекательные, торгово-офисные, офисно-складские, торгово-гостиничные, гостинично-офисные). Хотя, как говорилось выше, две функции - это еще не МФК, нужны как минимум три, а лучше - четыре. Но за неимением таковых, рассмотрим существующие объекты.

Наиболее распространенными из существующих форматов в Украине, по словам директора по маркетингу компании Renaissance Development Светланы Бондарь, являются торгово-офисные и торгово-развлекательные центры. Куда менее распространенными являются жилая и гостиничная составляющие.

«В любом проекте необходимо четко выделить основной сегмент недвижимости, будь то офисный, торговый, жилой или гостиничный, - рассказывает госпожа Бондарь. - В зависимости от определенного концепцией профиля он будет основным, а другие составляющие - сопутствующими, Есть варианты, когда несколько составляющих функционируют отдельно друг от друга».

Светлана Бондарь привела примеры таких объектов.

Торгово-офисные центры. Как правило, это сочетание, когда и торговая и офисная зоны функционируют отдельно, как, например это сделано в «Комоде». Иногда профилирующей частью являются офисы, а торговля занимает первые этажи. Данное сочетание достаточно удачно при грамотном планировании входной группы, таким образом, чтобы целевые аудитории объектов были рассредоточены и не мешали друг другу, Добиться такого эффекта синергии достаточно сложно. Необходимо сделать так, чтобы оба входа были обособленными и достаточно ярко выраженными.

Также существует вариант, когда на первом этаже бизнес-центра управляющая компания размещает так называемую инфраструктуру, состоящую из магазинов соответствующего класса, в которых можно приобрести прессу, бизнес-сувениры, парфюмерию, а нередко и одежду. Также актуальным является размещение ресторанов, Такое решение было успешно внедрено в БЦ «Леонардо».

Гостинично-торговые комплексы. Как правило, данный формат предполагает комбинацию этих двух функций. Существует несколько вариантов подобных комбинаций. Первый - вполне логичное размещение торговых площадей на первом этаже гостиницы. Данное решение помогает самой гостинице. Второй вариант можно во многих заявленных проектах, когда гостиница и торговля находятся в одном комплексе, однако являться обособленными.

Торгово- развлекательные комплексы. Данные МФК стали уже привычными для украинского рынка. Их возникновение связано с несколькими факторами, одним из которых является рост конкуренции среди профессиональных торговых площадей и потребность в привлечении большего количества потребителей именно в свой ТЦ, Именно такую задачу помогает решать развлекательная составляющая, притягивая потенциальных потребителей в объект на длительное время.

Развлекательные комплексы. Данный вид комплексов в «чистом виде» не сильно распространен, однако можно рассмотреть их принцип деятельности на примере «Терминала» (г. Бровары). Данный проект является развлекательным, однако имеет долю торговли в виде супермаркета на первом этаже, который также выполняет роль якоря.

МФК с жилой составляющей. Существует и такой формат, когда на первом этаже жилых комплексов располагается спортивная, торговая, офисная инфраструктура, которая обслуживает потребности жильцов и работает как отдельные независимые составляющие. В случае с жильем все другие составляющие обязательно должны быть обособленными.

Особенности размещения

Что же касается размещения таких объектов, то, по словам управляющего маркетинговой компанией Research Development Company Антона Терехова, к примеру, торгово-офисный комплекс возводится всегда там, где есть возможность построить высокое здание, получив таким образом максимальное количество площадей, но покупателя при этом «не поднимать» выше определенного этажа.

«Допустим, девелопер решает, что торговые площади будут до третьего этажа, соответственно, с четвертого и выше начинаются офисные, - говорит Антон Терехов. - Последние этажи имеет смысл предлагать в качестве пентхаусов. В таком качестве они могут быть реализованы по очень высоким ценам. При привлечении арендаторов стоит заметить, что они могут сообща работать на успешность проекта. Фуд-корт, например, может обслуживать как посетителей торговых галерей, так и офисных работников, а в принципе, и жильцов того же МФК».

При реализации офисно-складского комплекса необходимо исходить из того, какая потребность клиента здесь ключевая. Если комплекс располагается далеко за городом, то офисных площадей в нем должно быть ровно столько, чтобы обеспечивать существующих арендаторов (10-15 % от площади складов). Никто другой не поедет арендовать там офисную площадь. Если же комплекс находится в черте города, то он может рассчитывать не только на складских арендаторов, но и на остальных, которых привлечет невысокой арендой. В таком случае необходимо соблюсти баланс между офисными и складскими площадями, отмечает Антон Терехов.

Впрочем, не каждый участок пригоден для МФК. Как отмечает руководитель сектора «Недвижимость» Группы DCH Надежда Лысенко. к примеру, жилую составляющую не рекомендуют размещать на слишком оживленной трассе, поскольку квартиры будут продаваться с трудом. Для элитного жилья не рекомендуется размещение в одном здании с торговой составляющей, чтобы обезопасить VIP жильцов от шума, выхлопов автомобилей.

Немаловажной особенностью «прописки» МФК являются земельные участки, где нет существенных ограничений по высоте и площади будущего проекта. Идеально, когда предоставляется территория не менее 1 га, В связи с тем, что такие комплексы отличаются высоким потреблением мощностей, необходима современная подземная и наземная инженерия с таким расчетом, чтобы мощностей на момент строительства в целом и в микрорайоне было бы с резервом 20-25 %, а также имелись дублирующие и аварийные системы, позволяющие оперативно реагировать на кризисную обстановку.

Кроме того, при неудачном месторасположении объекта его окупаемость может существенно пострадать из-за невозможности набрать арендаторов.

Как отмечает Антон Терехов, очень важным для арендаторов является знать заранее точную концепцию реализации всего комплекса, поскольку это облегчает им понимание, в каком окружении им предстоит работать.

Руководитель проектов «Велфорт Риал Истейт» Сергей Козлов, убежден в том, что арендаторы приходят на те площади, где им будет выгодно работать, поэтому концепция определяет структуру арендаторов, и если разместить фитнес-клуб в офисном центре, то он будет востребован и арендатор найдется быстро. Если же разместить в том же бизнес-центре на первом этаже SPA-салон, то вряд ли на эту площадь быстро придет арендатор, поскольку такой салон в офисном помещении большую часть времени будет пустовать.

Не для политиков!

Если же МФК состоит из офисного центра, гостиницы и жилой недвижимости бизнес-класса или премиум-класса, то, по мнению директора FIM Consulting Plus Юлии Ляшенко, в качестве якорных арендаторов в офисную составляющую нужно привлекать серьезные иностранные компании с развитой бизнес-культурой и бизнес-этикой, которые постепенно будут притягивать к себе компании подобного уровня. Категорически противопоказано, по мнению эксперта, вести переговоры и привлекать офисы политических партий или компаний, которые вызывают сомнения относительно того, законной ли деятельностью они занимаются, В первом случае управленцы рискуют «разгребать» последствий различных митингов и пикетов, а во втором - вероятен риск быть втянутыми (хоть и косвенно) в незаконные махинации компании-арендатора и неизвестно какими последствиями может закончиться подобного рода деятельность для МФК в целом.

Поэтому никакая арендная ставка не компенсирует отток солидных клиентов из гостиницы, да и потенциальные жильцы квартир не останутся в восторге от подобного соседства и сделают выбор в пользу другого комплекса, отмечает госпожа Ляшенко.

«Что же касается якорных арендаторов в таких комплексах, то они важны во всех объектах коммерческой недвижимости, - утверждает Сергей Козлов. - Так уж складывается, что большинство людей ориентируются на успешный опыт, и если крупная компания с известным брендом занимает торговую площадь, то оправдано быть ее соседом».

Кто управленец?

Немаловажным аспектом в таких комплексах является управление ими. Как показывает практика, профессиональное управление любым видом недвижимости в Украине - это большая проблема. Для МФК она стоит еще острее, так как тут приходится управлять различными видами недвижимости одновременно, поэтому, по словам главы коммуникационной группы Media Friends Виктории Светковой, компании-застройщики в основном сами управляют комплексами.

«Управление коммерческими площадями МФК -задача очень сложная ввиду существенных различий в технологиях управления для отдельных сегментов, - говорит президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. - Такие составляющие, как отель или торговая часть, требуют особого подхода и наличия опыта в осуществлении управления. Выбор между одной управляющей компанией и специализированными организациями для каждого сегмента осуществляется девелопером исходя из возможностей и характеристик комплекса».

Более распространенным вариантом, по словам эксперта является сотрудничество с несколькими компаниями, которые занимаются определенным сектором, особенно если речь идет о масштабных проектах.

Эффективность же управления комплексом, по мнению Ольги Масловой, можно определить следующими параметрами: доходность проекта, сроки окупаемости, баланс между прибыльностью объекта и затратами на качество предоставляемых услуг, заполненность площадей, инвестиционная привлекательность объекта.

В вопросе профессионального управления наша страна, к сожалению, отстает от российского опыта, где на рынке уже присутствуют профессиональные управляющие компании с мировым именем, а также есть местные предприятия. В Украине же обычно каждый девелопер или заказчик создает собственную службу эксплуатации, так называемую управляющую структуру, которая не имеет нужного опыта и каждый раз проходит этот путь заново, констатирует Ольга Маслова.

Если девелопер в итоге принимает решение привлекать для управления профессиональную компанию, то, по мнению эксперта, он должен принимать решение, основываясь на своих финансовых возможностях, конкретных характеристиках проекта, размерах комплекса и количестве составляющих. Практика показывает, что, особенно в случае реализации крупномасштабных проектов, более распространенным является сотрудничество С несколькими компаниями, которые специализируются на конкретных сегментах. Такой подход к управлению является более дорогостоящим, но в то же время максимально эффективным, считает эксперт

В ожидании 1 млн кв. м

Что касается перспектив данного формата недвижимости, ТО эксперты едины в своем - уже сейчас заметна тенденция увеличения доли МФК в потоке планируемых проектов, и это неизбежно при сокращении свободных участков под застройку. При этом, чем больше трудностей будет у девелоперов при получении земельного участка, чем дороже будет стоить земля в дальнейшем, тем больше перспектив открывается перед МФК, так как окупаемость у таких проектов может быть выше, нежели у обычных БЦ, ТЦ, жилых комплексов.

По словам Ольги Масловой, помимо вышеперечисленного, такие проекты гораздо лучше приспосабливаются к рыночным изменениям, а в условиях перехода рынка из стадии развития в стадию насыщения это является неоспоримым преимуществом. Спрос на недвижимость в составе МФК сегодня достаточно высокий и, по прогнозам специалистов, будет продолжать расти, что обуславливает дальнейшие перспективы развития этого направления. Количество заявленных к реализации крупных проектов в формате mixed-use постоянно пополняется новыми объектами. Особенным интересом со стороны девелоперов пользуются проекты развития МФК в промышленных зонах, в 2009-2010 г. начнется строительство МФК площадью около 1 млн кв. м на территории промышленной зоны Подола. С другой стороны, объем торговых площадей в составе строящихся и заявленных к реализации крупных многофункциональных комплексов превышает существующую громкость рынка. Это необходимо учитывать на этапах проектирования и разработки концепций при выборе и распределении зон таких объектов. В дальнейшем проекты МФК будут становиться более профессиональными, качественными, возрастет количество зарубежных архитектурных бюро, занимающихся проектированием многофункциональных комплексов в Украине, отмечает Ольга Маслова.

Если же говорить о насыщении рынка в сегменте МФК, то, по мнению Георгия Цагареишвили, это зависит от спроса на входящие в него сегменты недвижимости, «На данный момент спрос на украинском рынке недвижимости является в значительной степени неудовлетворенным во всех сегментах, и насыщение ожидается не ранее 2012 г. Однако, учитывая замедление темпов развития рынка вследствие глобального кризиса финансовой ликвидности, сроки насыщения украинского рынка могут затянуться на более длительный период», - констатирует эксперт