Реконструировать – не стоит?
№ 3 (82) 2008
Интерес покупателей к «не дострою» растет, и это понятно. Как правило, такого рода недвижимость выставляется на продажу по не очень высоким ценам, к тому же при грамотном подходе можно минимизировать затраты на «доводку» объекта. В итоге добротное здание обходится дешевле, чем при новом строительстве. Попробуем разобраться, что же выгоднее: строительство с нуля или реконструкция?
Если вам приглянулись инфраструктура и местность, где выставлен на продажу недостроенный объект, первое, что рекомендуют выяснить специалисты, не были ли допущены в ходе его строительства серьезные инженерные ошибки. Определить это способен только грамотный эксперт. Поэтому лучше обратиться к специалистам, которые проведут профессиональную экспертизу, сделают необходимые обмеры и поставят зданию «диагноз».
Риелторы говорят, что главные причины покупки недостроенного здания - наличие подведенных инженерных сетей и привлекательное месторасположение участка.
Помните, вы покупаете место, место и еще раз место, а так как практически все хорошие места освоены (застроены), приходится покупать либо готовое здание, либо «недострой».
Выбирать его следует, исходя из таких соображений:
1. Максимум легитимной документации (правоустанавливающие документы, проекты, согласования, исполнительная документация и прочее).
2. Максимальная «свежесть» конструкции (год постройки и условия содержания).
3. Минимальный возведенный объем.
Если вы уже приобрели «недострой», то основные этапы его «доводки» следующие:
1. Сбор (доукомплектация) исходной информации. Проведение исследований и изысканий. Разработка проектной документации.
2. Согласования.
3. Подготовка и проведение строительных и отделочных работ.
4. Проведение ландшафтных работ.
5. Вводе эксплуатацию.
Помните, что переделки, замены, доработки и устранение ошибок неизбежны. Зачастую это приводит к существенному удорожанию строительных работ. Поэтому принимать решение о приобретении «недостроя» следует только после оценки состояния объекта квалифицированными экспертами
Илья Народицкий директор проектного департамента FIM Group (Группа компаний FIM):
Исходя из практического опыта реализации объектов строительства, каждый вид данной деятельности имеет свои плюсы и минусы. Реконструкция предполагает использование формата уже имеющегося строения, которое необходимо адаптировать под нужды заказчика. На сегодняшний день под реконструкцию попадают в основном бывшие промышленные либо административно-производственные здания.
Если сравнивать процесс согласования ст. «ПП» и «П» по двум этим категориям, конечно же, при реконструкции согласовательная процедура проходит значительно быстрее, чем разрешение на новое строительство. Оформление разрешения на новое строительство связано с большим объемом разрешительной документации.
Если действовать в соответствии с законодательством, то и при реконструкции, и при новом строительстве нужно иметь в аренде или собственности земельный участок.
Если сравнивать сроки на проектирование и согласование проектной документации этих двух видов деятельности, то в результате они оказываются практически одинаковыми. Что касается ценового вопроса, то реконструкция, как ни парадоксально, чаще стоит дороже, чем новое строительство. Объясню почему: чтобы выполнить действительно качественную реконструкцию здания, необходимо разобрать его до каркаса, а усиление каркаса и фундаментов иногда стоит дороже, чем построить новый каркас. Единственный плюс - это сроки реализации строительных работ. При реконструкции они меньше.
Но при этом нужно исходить из существующей конфигурации и габаритных размеров здания, шага колонн, а они могу быть далеко не самыми удачными для того вида коммерческой недвижимости, под которую его реконструируют. Реконструированное здание всегда будет ниже классом и дешевле при продаже, чем новое. Однако однозначного ответа на этот вопрос нет, так как все зависит от объемов инвестирования и целей, которые преследует инвестор. Основополагающие факторы, которые влияют на качество, сроки и стоимость строительства:
- месторасположение (есть ли необходимость возводить в этом месте здание выше классом или нет);
- состояние здания (насколько дорогостоящими будут работы по реконструкции);
- конфигурация и габаритные размеры строения, конструктивные особенности (можно ли его вообще приспособить к данному виду деятельности);
- инвестиционные возможности собственника.
Подводя итог, надо отметить, что при хорошем состоянии здания и удачном месторасположении реконструкция обойдется дешевле, займет меньше времени, соответственно, потребуется меньше инвестиций, а окупаемость при этом будет выше.
Мария Беляева
