Основы кризового менеджменту

- Як Ви можете назвати те, що зараз відбувається з економікою: криза це, рецесія, уповільнення розвитку, реструктуризація? Що взагалі відбувається на ринку?

О. Єлманова: Якщо говорити про витоки кризи, то потрібно розглядати поняття «світова економіка» - цей термін ми маємо право використовувати лише після падіння «залізної завіси», коли почався процес глобалізації. Відповідно, всі «хворобливі» процеси поширюються швидкими темпами по всьому світу, не залишаючи осторонь нікого.

Ми вже відчули наслідки кризи, але це не було несподіванкою (адже ми не байдуже ставимося до всіх подій, які відбуваються з нашими конкурентами, клієнтами, партнерами, з країною і зі світовою економікою в цілому) тоді, коли до нас «хвилею модності» прийшло вихід на ІРО. Коли це стало масовим явищем, ми теж активно цим зацікавилися, але для нас було важливо проаналізувати цей інструмент, з'ясувати, як він працює, які правила пред'являються компаніям, які виходять на цей ринок. Аналіз доцільності виходу на ІРО компанії проводили рік тому. Вже тоді ми прислухались до провідних фінансових аналітиків, які висловили свою думку про те, що на світовому ринку не все гаразд.

Маємо свої, суто українські, причини проблем на ринку, пов'язані з політичною «чехардою» на політичній арені. Тобто, у нас немає політичного стрижня державної політики, який би і визначає головні напрями розвитку країни, поширюючи принцип відповідальності, результативності і дисциплінованості по всій країні. Також, другою внутрішньою причиною є те, що з перманентним станом виборів в державі, політики хочуть подобатися своїм виборцям-тож викидається на населення грошей все більше, а процес випуску реального продукту в країні природно сповільнюється, продуктів стає ще менше і, звичайно ж, ми стикаємося з інфляційними процесами. Як результат сповільнюється вся економіка.

- Так, але ж є великі компанії, які, знаючи заздалегідь про всі ці процеси, все одно відчувають досить серйозні проблеми, наприклад: девелопери, будівельники, металурги. Звичайно, поки що ніхто не говорить про банкротства, дефолти, але відчуття цього або сформовано, або висить у повітрі і всі очікують прецеденту.

О. Єлманова: Нині компанія може вижити, якщо вона не переобтяжена зайвими зобов'язаннями. Якщо ти маєш ці додаткові зобов'язання, то не можеш повною мірою управляти ними, якщо всі кредитори відчують страх, то вони зажадають одночасно погасити всі заборгованості - на цьому ґрунті і виникає банкротство. Але якщо компанія завжди виконувала свої зобов'язання, то інвестор розуміє, що хоча все і рушиться, але його партнер як і раніше надійний і тут жодних проблем не передбачається. Звичайно, про все заздалегідь домовиться неможливо і природно, що без труднощів ще нікому не удавалося обійтися, у цей момент дуже важливо, щоб інвестор розумів це, а не сприяє твоєму банкротству, якимись раптовими вимогами при кожній зміні плану співпраці.

Чому саме ринок житла виявився найуразливіший? Це пов'язано з тим, що житло перестало виконувати свою первинну функцію - в ньому повинні жити, а не спекулювати на ньому або зберігати так свої гроші. І так житло перестало доходити до свого первинного споживача, а стало проміжним інструментом в руках спекулянтів.

Природно у «момент істини» на ринку з'ясовується, де справжній попит, а де роздутий спекулятивний. Плюс, тут спрацьовує правило - не квапся під час кризи. Зараз саме так поводяться всі фінансові інститути, які акумулюють всі фінанси в Cash і чекають розв'язки кризи. Реальне вироблення значно менше закладених планів, і, відповідно випущених під це грошей, тут і йде знецінення валюти. У такій ситуації, природно, фінансові установи зменшують видачу живих грошей населенню. Щодо житла: банки гальмують свою активність для того, щоб «не засмоктувало по спіралі». Перед кризою, коли у людей закінчувалися гроші, вони активно купували у борг. і чому криза настала саме на іпотечному ринку? Причина одна - гроші знецінюються. Кінцевий товар втратив свого кінцевого споживача. Все зупиняється - і тут всі намагаються вивільнити гроші, звичайно ж, починається паніка - це те, що ми зараз і спостерігаємо. У цей момент, абсолютно здоровими реакціями включаються основні державні інститути, вся система приходить до виконання своїх завдань, а супроводжується це хвилею обурення населення. При дії цих зовнішніх чинників, будь-яка компанія зобов'язана швидко перебудуватися. Важливо попередити весь ланцюжок, залежний від компанії, як і куди вона перебудовується, а не чекати, що у них виникнуть проблеми, коли ти не виконаєш свої зобов'язання.

- Нещодавно відбувся круглий стіл серед всіх прес-служб будівельний компаній. Ми намагалися виробити єдину тезу під економічну криву, вона звучить приблизно так: «Кризи торкнеться ринок житлової нерухомості». А що стосується комерційної нерухомості, то у них, в принципі, все буде в порядку. Можливо буде відчуватися брак оборотних коштів, може трохи знизяться темпи будівництва, але, загалом, їх це не торкнеться. Наскільки я знаю, у вас інша думка?

О. Єлманова: Сьогодні попит на житло є, але лише на житло іншого класу, адже ринок не готовий платити такі суми, тобто потрібно орієнтуватися на кінцевого споживача - середньостатистичного жителя України. Криза, як така, просто не може обійти якийсь сектор будівництва. Виживати будуть ті компанії, які мали велику частку власного, а не позикового капіталу. Як нас не привчали міжнародні фінансові установи, що свої гроші завжди дорожчі, але все таки відкривати ризикові проекти, краще своїми засобами.

Також, позитивний момент кризи в тому, що ринок притихає, до цього затишшя було роздуто рекламістами, піарщиками і журналістами думка про те, що необхідно купувати

все і більше, у той час до нас заходила велика кількість компаній, які набирали собі по декілька проектів і називали себе девелоперами. Так от зараз підуть ті, хто не професіонали в цій сфері і хто увійшов сюди під віянням моди. А ті компанії, які професіонали, та ще і з великою часткою власного капіталу, повинні скуповувати активи, поки вони знецінюються тому під час кризи гроші можуть згодитися. Третій позитивний момент кризи - це те, що на ринку залишаться лише професіонали - як компанії, так і люди, адже на ринку праці був також істотний перегрів. Ринкові закони повернуть поняття відповідальність і професіоналізм в НR сферу.

Наша компанія до початку кризи працювала з визнаними фінансовими експертами, які радили нам сфокусуватися на одному якомусь напрямі, а не мати розгалужений портфель. А зараз ми розуміємо, що цим самим широко-направленим портфелем, ми диверсифікували ризики, адже невідомо, який напрямок завтра буде більш привабливий. З'явився інтерес будувати бізнес містечка, але ми аналізуємо перспективи і, звичайно ж, фокусуємося на найцікавіших.

- На вашу думку, як довго триватиме криза? Я вже чув думку з цього приводу пана Толмачова - він прогнозував, що криза триватиме до 2012р.

О. Єлманова: Моя думка-ця криза затягнеться від трьох та п'яти років! Тут діє принцип лавини, - вся економіка знаходиться в крутому піке і повинен знайтися бар'єр, який її зупинить - я його не бачу. Це ж не пустий звук про те, що світові компанії знизили

рейтинг України. Лише сильна команда допоможе встояти країні (і компанії} в кризі. Потрібно працювати толерантно і злагоджено і не говорити ні кому що це була твоя провина в тому, що компанія щось втратила. Не бачу я сьогодні такої команди, яка зафіксує Україну на якомусь рівні, щоб потім вибудовувати внутрішні процеси. У країні дуже мало професіоналів. Хоча з іншого боку, оцінюючи наш ринок, можна прийти до висновків, що він далекий від насичення і інвестори можуть користуватися цим навіть в умовах кризи.

- Стосовно Вашої компанії, чи вона має у портфелі переважно комерційні об'єкти?

О. Єлманова: Так, ми з них починали! І ними продовжуємо. Хоча все може змінитися.

Яка стратегія Вашої компанії і як вона себе позиціонує?

О. Єлманова: Ми завжди інвестували лише в те, що добре знали, і спочатку це були комерційні об'єкти, хоча мені як фінансистові було цікаво працювати з житловою нерухомістю. В кінці дев'яностих вже почали будувати перші житлові об'єкти в Москві. і тоді я замислилася про те, що, не маючи власного капіталу, можна продати нерухомість, задовго до її готовності - і це давало надзвичайні можливості для здобуття доходу. Компанія пішла іншим шляхом, але всі оцінки проводилися виключно за комерційним аналізом доцільності проекту, виходячи з тих ресурсів, які ми мали і того, що необхідно для досягнення цілі. Також, ми мали досвід дистриб'юторський, співробітничали з Л. Парцхаладзе, розвиваючи торгівельні центри.

Торгівельний центр завжди для нас був набагато зрозуміліше, по причинах того що ми знали - що скоро культура кіосків і базарів закінчиться і люди захочуть купувати в комфорті. Хоча тоді все одно було дуже ризиковано починати будівництво торгівельних центрів, тому що не можна було побудувати щось помпезне і занадто велике, люди б просто злякалися, другий ризик був пов'язаний з тим, що ті орендні ставки, які були закладені в проект були засновані лише на наших прогнозах, ніхто не знав, як воно буде насправді. Ризик був величезний, але ми розуміли, що продукт споживатиметься. Пройшов час і виявилось, що обрана стратегія була правильною. Потім знову ж таки, нам подобалося житло, але ми завжди інвестували в те, що добре знали ми пішли в складську нерухомість. Як торгівельна компанія, ми мали досвід управління товаром на власних складах. Ми завжди вибираємо ті сегменти, де у нас вже напрацьована практика аналізу і ми на сто відсотків упевнені в успіху, навіть без будь-яких консультацій.

Нині, маючи досвід спілкування з кінцевим споживачем, ми спостерігали його ментальне зростання, збільшення суми середньостатистичного чеку, зміну способу життя, смаків, поглядів та уподобань. Далі розвиваючись, споживач потребуватиме більше продуктів, ніж раніше. З цього можна зробити висновок, що наша компанія працює над тим, що або конче необхідне ринку зараз, або буде потрібне у майбутньому.

- Які найцікавіші проекти ви здійснюєте?

О. Єлманова: Проаналізувавши ситуацію з кризою, ми прийшли до висновків, що не потрібно нічого міняти в своїх проектах. У перспективі ми хочемо реалізувати два офісні центри. Зараз ми знаходимося на етапі завершення будівництва двох проектів: Києві і Дніпропетровську.

- Назвіть проекти, які ви точно не зможете завершити (якщо такі є)?

О. Єлманова: Час, щоб зникли з ринку гравці, які малюють плани і беруться за проекти, а поняття не мають як завершити його. Якщо ми починали реалізовувати проект, то завжди знали як і якими засобами ми його реалізуємо. Тому в портфелі нашої компанії немає не потрібних або обтяжуючих проектів. І коли постає питання продажу, то нам дуже важко прийняти це рішення. І лише якщо в процесі реалізації проект ту нам знадобляться гроші лише тоді ми зможемо продати один з них або долю від нього. Але це в крайньому випадку, оскільки, зараз хорошу ціну за проект не дадуть. Ми можемо просто уповільнити реалізацію деяких проек¬тів, бо розуміємо, що вони не втратять своєї цінності з часом.