Международные гостиничные операторы по-прежнему заинтересованы в украинском рынке

- Направление «гостиничной недвижимости» в деятельности компании существует относительно недавно. Не могли бы Вы рассказать, по каким причинам было решено профессионально заняться этим видом недвижимости? Какие факторы в свое время стали решающими в принятии решения?

- У нас есть ресторан «ОПанас», который мы реализовали совместно с партнером еще в 2001 году. Постепенно возникла идея создания сети ресторанов, но участок за городом хотелось освоить комплексно и предоставить гостям хорошо развитую инфраструктуру - чтобы была возможность и поесть, и переночевать, и провести деловые переговоры в конференц-зале и т.д. Место, вблизи исторического ареала древней и загадочной трипольской культуры, конечно же, вдохновило. Поэтому решили создать комплекс, основываясь на традициях и культурном наследии наших предков. Вначале был ресторан, а затем появилась гостиница. Разуметься это не масштабный проект, это загородная гостиница 3 звезды. Но с тех пор мы тщательно изучаем этот рынок. У нас не запланировано создание подобных проектов в ближайшем будущем, но мы разработали для внешних заказчиков не одну концепцию интересных проектов в ресторанно-гостиничном сегменте в разных регионах Украины.

Как бы Вы оценили нынешнюю ситуацию, сложившуюся на рынке гостиничной недвижимости. Расскажите об основных параметрах: спрос, предложение, сегментация, цены.

- Ситуация, которая сложилась на украинском рынке гостиничной недвижимости, довольно непростая. С одной стороны, существующее предложение гостиничных номеров не удовлетворяет растущий спрос. В Украине официально зарегистрировано более 1,4 тыс. гостиниц на 62,1 тыс. номеров. В Киеве функционирует 123 заведения гостиничного хозяйства (в т.ч. 86 отелей на 7381 номер). Среди киевских отелей, которые прошли сертификацию на определение категории комфортности, только три отеля имеют категорию «пять звезд», десять отелей категорию «четыре звезды», 19 отелей категорию «три звезды», и 14 гостиниц категорию «две звезды». Малая насыщенность гостиничного рынка Украины качественными номерами приводит к тому, что стоимость проживания в гостиницах неадекватна их качеству. По данным FIM Consulting Plus, во втором квартале 2008 года стоимость суточного проживания в столичных гостиницах составляла:

- в 5-звездочных - от $459 («Премьер Палас») до $5616 («Премьер Палас»);

- в 4-звездочных - от $ 140 («Днепр»)до $1000 («Ривьера на Подоле»);

- в 3-звездочных - от $25 («Дружба»)до $550 («Домус Готель»).

С другой стороны, девелопмент гостиничной недвижимости является одним из самых сложных, независимо от стадии и уровня развития рынка. Гостиничный проект требует гораздо большего объема инвестиционных вложений и, как правило, имеет менее привлекательные показатели сроков окупаемости и рентабельности, чем проекты других сегментов недвижимости.

Является ли гостиничный рынок на данный момент инвестиционно привлекательным для иностранных и отечественных компаний? Что влияет на это в большей степени?

- В связи с мировым финансовым кризисом во всем мире наблюдается спад инвестиционной активности на рынке гостиничной недвижимости, и Украина не стала исключением. Международные гостиничные операторы по-прежнему заинтересованы в украинском рынке, что свидетельствует о его высоком потенциале. Но отечественные девелоперы пересматривают стратегии развития, и не всегда в пользу гостиничной недвижимости. Хотя есть и исключения.

Какие из заявленных открытий отелей и гостиниц состоялись в этом году, а какие нет?

- На 2008 год в Киеве были заявлены 7 гостиничных проектов. Среди них самые ожидаемые - 5-звездочный отель Intercontinental «Золотые купола» на 280 номеров и 4-звездочныйотель Holiday Inn на 209 номеров. Но пока реализована только 4-звездочная гостиница «Висак» на 42 номера.

- Пришли ли в этом году на отечественный рынок гостиничной недвижимости новые крупные игроки?

- Несомненно, 2007 год - первое полугодие 2008 года стали рекордными по количеству заявлений международных гостиничных сетей о выходе на гостиничный рынок Украины. Сначала этого года были подписаны несколько договоров на управление гостиницами международными операторами. О выходе на украинский рынок заявили Fairmont Hotels and Resorts, Starwood Hotels&Resorts Worldwide (SH&RW), Wyndham Hotel Group. Такие гостиничные операторы, как Rezidor Hotel Group, Accor Group, InterContinentals Hotels Group(IHG) заявили о расширении своих планов в Украине. Так в ноябре Ассоr подписал с «Универсальной инвестиционной группой» («УИГ») соглашение, согласно которому компании к 2012 году построят в Украине сеть из 25 бюджетных гостиниц Etap (две звезды) на 2,8 тыс. номеров.

- Все же за этот год ситуация на рынке не только гостиничной, но и всей коммерческой недвижимости сильно изменилась - сказывается нарастающие влияние мирового финансового кризиса в нашей стране. Каким образом это повлияло на планы компании по развитию данного направления?
- Компания изначально не выбирала гостиничное направление, как приоритетное. Мы всегда специализировались на офисной и логистической недвижимости. Такая же специализация осталась и сейчас. Как и любая бизнес-структура, мы уделяем внимание коммерческой составляющей и видим для себя выгоду в развитии этих сегментов. Не исключено, что проанализировав рынок и получив четкую картину, мы поймем, что стоит продолжать развивать данное направление. Тем более аналитику по этому сегменту наши маркетологи ведут постоянно, как и по любому другому сегменту коммерческой недвижимости. Однако сейчас наше внимание сосредоточено в первую очередь на офисной и логистической составляющих рынка.
- На Ваш взгляд, является ли сложившаяся ситуация на рынке гостиничной недвижимости только лишь последствием кризисных процессов?
- На самом деле, проблем, сдерживающих развитие гостиничного рынка, было много и до кризиса. Прежде всего, можно выделить отсутствие единой четкой государственной программы по развитию туристического потенциала Украины. В развитых странах для инвесторов, девелоперов, которые развивают гостиничную недвижимость, существует ряд преференций. Например, земельные участки под гостиничные проекты стоят дешевле. В Украине же наблюдается высокая стоимость и дефицит земельных участков, подходящих для развития гостиничных проектов. Официальные заявления о содействии проектам гостиничных объектов, заявленных к Евро-2012, в большинстве случаев носят декларативный характер. По-прежнему существует длительная процедура оформления необходимой документации, а также получения технических условий на подключение к электрическим сетям, водопроводу, канализации и теплоснабжению из- за того, что запасы мощности магистральной инженерной инфраструктуры практически исчерпаны. Кроме того, нормативно-правовая база в Украине застарела, а отечественных специалистов, которые могли бы проектировать гостиницы высокого уровня, пока нет.
В связи с мировым финансовым кризисом, спадом экономики в результате оттока иностранных инвестиций из Украины, роста кредитных ставок, усложнения получения кредитования в Украине уже наблюдаются проблемы с финансированием гостиничных объектов.
- Если исходить из того, что сложившаяся ситуация изживет себя достаточно быстро, то какие факторы будут для гостиничной недвижимости Украины наиболее весомыми, что будет стимулировать развитие гостиниц и отелей?
- Предпосылок для развития рынка гостиничной недвижимости в Украине довольно много. В результате постепенной интеграции в европейское и мировое сообщество в Украине развивается деловой туризм, увеличивается количество политических и культурно-развлекательных мероприятий европейского и мирового уровня. В преддверии проведения чемпионата по футболу Евро-2012 возрастает также и туристическая привлекательность Украины. В целом можно отметить, что на протяжении последних лет в нашей стране наблюдается стабильное увеличение спроса на гостиничные номера мирового уровня, а действующие гостиницы неспособны качественно удовлетворить существующий спрос.
- Какие проблемы на рынке гостиничной недвижимости возникнут если ситуация окажется затяжной «долгоиграющей»? Существуют ли меры, которые могут смягчить влияние кризиса на гостиничную недвижимость?
- На фоне мирового финансового кризиса остается надеяться, что органы власти будут проявлять все большую заинтересованность в развитии гостиничной инфраструктуры стимулировать реализацию подобных проектов.
- Наиболее часто встречающая система, связанная с рынком гостиничных услуг и недвижимости
- Евро-2012. Как вы считаете, насколько сильное влияние окажет (или уже оказывает) проведение чемпионата в Украине на развитие рынка?
- Решение УЕФА о проведении чемпионата по футболу Евро-2012 стало мощным толчком для развития рынка гостиничной недвижимости Украины. Ряд международных гостиничных операторов заявили о выходе на украинский рынок. Интерес к развитию гостиничных проектов 3-5 звезд в Киеве, городах, принимающих Евро-2012, Крыму, Карпатах начали проявлять и отечественные девелоперы.
Но следует помнить, что в условиях мирового финансового кризиса воз растает вероятность неполучения финансирования проекта, увеличения процентных ставок и т.д. Кроме того, существует риск того, что введенный в эксплуатацию к Евро-2012 объект гостиничной недвижимости будет невостребованный на рынке после проведения чемпионата, который в общей сложности длится не больше месяца. Для предотвращения подобной ситуации следует ответственно подходить к процессу разработки концепции будущего объекта, обращаться к профессиональным компаниям.