Инвестиции в строительство ЛЦ: да ли нет?

Тенденции и прогнозы

Развитие того или иного сегмента объективно зависит от сопутствующих факторов. Для рынка складской недвижимости такими ключевыми моментами являются уровень инвестиционных рисков, объемы производства и экспортно-импортных операций, профессиональный рост логистических операторов, доходы населения, оборот розничной торговли, объем транзитных перевозок грузов и др. Анализируя эти показатели, можно сказать, что рынок затаился. Немногие компаний продолжат развитие логистического сегмента. Останутся только те, кто точно знает, для кого строить и в каких объемах. Кризис объединит игроков, их действия станут более координированными и согласованными. Бизнес-отношения примут формат диалога и партнерства. Вопросы конкуренции отойдут на второй план, предоставляя ключевые позиции взаимовыгодному сотрудничеству. Это, в свою очередь, будет способствовать структуризации рынка. В ближайшие годы много внимания будет уделяться стратегическим и концептуальным вопросам. Поскольку только благодаря четким действиям, продуманной и просчитанной стратегии можно будет выжить.

Складские комплексы в ближайшее время не будут строиться так активно, как раньше, потому что мы уже видим сокращение промышленного производства, товаров FMCG. Повышается уровень безработицы населения, снижается уровень его покупательской способности. Международные торговые сети отказываются от планов в ближайшие два года выходить на украинский рынок. Соответственно, спрос на логистическую недвижимость тоже может снизиться.

Строительство логистических центров будет откладываться, сроки начала строительства и ввода в эксплуатацию готовых объектов будут смещены. Это вынужденный шаг. Во-первых, большинство компаний не имеет собственного финансирования проектов, а получить заемные средства сейчас крайне сложно. Во-вторых, те компании, которые обладают нужными финансовыми ресурсами, семь раз подумают над тем, что строить, для кого и сколько. И вполне возможно, что после оценки нынешней ситуации реализация их проектов будет перенесен на более поздний срок, и не исключено, что в меньших объемах. Не исключено также, что большей популярностью будут пользоваться проекты BTS.

«За» и «против»

На протяжении последних нескольких лет прослеживалась тенденция стремительного увеличения уровня спроса на профессиональные складские помещения. Склады низкого качества, не соответствующие современным требованиям складирования и хранения, реконструированные из бывших промышленных предприятий, не удовлетворяли потребностей рынка. Однако точно оценить потенциальный спрос в условиях нынешнего состояния экономики довольно сложно.

С одной стороны, складской сектор привлекателен, поскольку является наименее развитым на фоне офисов и ритейла, а следовательно, и максимально востребованным. Ставка капитализации выше, чем в развитых странах, а сроки окупаемости ниже. Не требуется относительно высоких затрат на строительство.

С другой стороны, данный сегмент до сих пор остается наименее прогнозируемым среди других видов коммерческой недвижимости. На рынке складов существует много проблем как законодательного (не прописываются четкие правила функционирования логистических центров, мораторий на использование земель сельскохозяйственного значения), так и инвестиционного характера. Дефицит земельных участков, сложности переоформления целевого назначения и др. Еще одним негативным фактором является долгосрочность реализации проекта и возврата инвестиций. Кроме того, рентабельность складских проектов ниже по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости.

Логистическая инфраструктура в период кризиса

Ввиду сложившейся ситуации много внимания будет уделяться качеству логистического сервиса. Однако нужно учитывать, что и у логистов могут сокращаться обороты в связи с сокращением производства товаров и снижением покупательной способности населения. Поэтому не исключено, что изменятся объемы сортировочных и фасовочных работ.

Но делать какие-либо четкие прогнозы сложно. Экономика оказалась в таких условиях, что невозможно предугадать, что произойдет завтра. Поэтому говорить о стабилизации рынка очень рано. Единственное, о чем можно говорить наверняка, - это о том, что 2009 год будет тяжелым для экономики Украины в целом и для рынка недвижимости в частности. По оптимистическим прогнозам специалистов, оживление рынка произойдет уже во второй половине 2009 года. Пессимисты утверждают, что последствия кризиса мы будем ощущать еще года три. Но рынок стал настолько непредсказуем, что слабо поддается анализу и, соответственно, прогнозам. Темпы развития складской недвижимости напрямую будут зависеть от макроэкономической ситуации в стране, снижения инвестиционных рисков, развития отечественных и иностранных торговых сетей. Развитие сферы торговли и увеличение товарооборота повлекут за собой увеличение спроса на профессиональные склады.

Юлия Ляшенко директор  FIM Consulting Plus