По складам
Бизнес №50 (829)
Татьяна Николаевна
Татьяна Николаевна
Спрос на складские площади неумолимо снижается, поэтому если в ближайшие несколько лет в Украине и будут строить логистические комплексы, то исключительно под заказ
Время перемен
Рынок складской недвижимости, с 2006 г. активно разогреваемый заявлениями экспертов о дефиците объектов классов А и В и спросе, который потенциально способен "проглотить" 0,8-1 млн кв.м, сегодня готовится к переформатированию. По итогам 2008 г. универсальные складские помещения (для индивидуального или коллективного пользования клиентами), выставленные на открытый рынок, почти насытили абстрактный рыночный спрос. Поэтому после 2009 г. эксперты однозначно прогнозируют увеличение популярности проектов складских комплексов под заказ (built-to-suit). "Если до сих пор на рынке посредники предлагали потенциальным арендаторам в основном стандартные складские помещения (готовые и проектируемые), то через год-два они будут предлагать другой продукт - услуги девелопера, способного разработать и реализовать проект под заказ, - считает Олег Каленский, директор по стратегическому маркетингу и развитию группы компаний "УВК" (г.Киев; комплексные логистические решения; с 2001 г.; около 500 чел.). - В свою очередь, если сейчас девелоперов, которые строят по схеме built-to-suit, всего три-четыре (из примерно 20 компаний, реально, работающих в этом сегменте. - Авт.), то с 2010 г., скорее всего, соотношение "спекулятивных" девелоперов и строящих под заказ изменится с точностью до наоборот."
Отчасти скорость, с которой наступает эра built-to-suit, обусловлена, по словам экспертов, нынешним финансовым кризисом. "Кризис ликвидности вынудил нас пересмотреть объемы нового предложения, которого следует ожидать в 2009-2010 гг. По нашим оценкам, в 2009 г. высока вероятность вывода на рынок примерно 280 тыс.квм., складских площадей, что составляет 30% заявленного ранее объема предложения в Киеве и области, а в 2010-2011 гг. - 300 тыс.квм., т.е. 20-25% анонсированного объема. К этому можно добавить, что изменятся также площади выводимых на рынок объектов. Если в 2008 г. это были объекты площадью до 100 тыс.квм, то в 2009 г. это будут объекты площадью до 50 тыс.квм", - отмечает Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости международной компании "Colliers International (Украина)" (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; в Украине - с 1997 г.; около 60 чел.).
К слову, с ближайшим преследователем рынка складской недвижимости Киева и области - Одесским регионом - кризис ликвидности обошелся еще жестче. По данным г-на Вершебенюка, в 2009 г. из заявленных 350 тыс. кв.м новых складских помещений в Южной Пальмире появится разве что "Одесса Логистик Парк" (девелопер - GLD Invest Ukraine LLC) площадью 47 тыс.кв.м и, возможно, складская составляющая проекта"Европорт" (девелопер Europort) площадью 15 тыс.кв.м.
Но один дефицит ликвидности не смог бы так сильно "подкосить" девелопмент складских помещений (ведь из 280 тыс.кв.м. которыми пополнится предложение в 2009 г., около 100 тыс.кв.м уже сданы в аренду по предварительным договорам). Основная причина, которая привела к замораживанию или сворачиванию многих проектов, - возросшие риски "спекулятивных" девелоперов на фоне снижающегося спроса. "Сейчас мы наблюдаем 30%-ное уменьшение спроса на ранее забронированные площади, которые компании готовы были брать в аренду. Однозначно уменьшилась потребность в новых площадях у ритейлоров (они обеспечивают 21 % спроса на складские помещения. - Авт.)" - поясняет Аркадий Вершебенюк.
Учитывая сложившуюся ситуацию, Олег Каленский считает, что логистическим компаниям сейчас лучше и строить детальные планы на среднесрочную перспективу, поскольку их ключевые клиенты (ритейлоры, дистрибуторы, оптовые компании) откладывают принятие решений о будущей аренде. По словам специалиста, они попросту не могут спрогнозировать глубину падения на своих рынках. "Сейчас на вторичный рынок вброшено много предложений готовых складских площадей как в черте города, так и за его пределами. И многие компании, чтобы сэкономить, могут переехать в более дешевые помещения классов С или D. Таким образом, точно можно сказать, что ставка аренды в $8-12 за 1 кв.м популярностью пользоваться не будет, и спрос на новые (только выводимые на рынок) складские помещения не превысит предложения", - прогноз г-н Каленский.
Таким образом, сегодня на складской недвижимости наблюдаете следующая ситуация: с одной стороны, есть компании, которые ищут складские помещения, платить за которые можно в пределах $5-8 за 1 кв.м, с другой - есть девелоперы, которые строили складские помещения на заемные средства и сейчас не могут позволить себе иметь вакантные площади, поскольку несут обязательства перед банками. Эксперты не исключают, что в условиях ужесточения экономического кризиса рано или поздно эти стороны достигнут компромисса. Этому будет способствовать, во-первых, то, что в 2009 г. арендные ставки, скорее всего, снизятся на $2-3 за 1 кв.м. "В 2009 г. ставки временно и ненамного уменьшатся. Снижение будет незначительным, поскольку разница с европейскими ставками нетак уж велика. Но после кризиса всегда наступает подъем, поэтому я думаю, что, начиная с 2010 г., рынок оживится и ставки вернута к позитивному для нас тренду", - надеется Клеменс Лер, генеральный директор компании "GLD Invest Украина" (г.Киев; девелопмент, инвестиции; в Украине - с 2004 г.; около 40 чел.). Во-вторых, новые арендные договоры начнут заключаться не на пять-семь лет, а на три года с возможностью пересмотра условий аренды по истечении года. В-третьих, арендаторы могут начать выезжать из столицы в пригород, где арендные ставки на $2 за 1 кв.м ниже уже только благодаря месторасположению объекта. Впрочем, Евгений Логвин, специалист по складской и индустриальной недвижимости компании NAI Pickard (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 1992 г.; около 50 чел.) отмечает, что пока о выезде арендаторов из готовых помещений он не слышал. "Но на будущий год арендаторы требуют от владельцев складов снижения арендных ставок на $2-3 за 1 кем. Думаю, что собственники, которые платят проценты по кредитам, а также комиссионные брокерским компаниям за поиск новых арендаторов, будут склонны уступить. Тем более что сегодня многие потенциальные арендаторы приостановили поиск площадей, и найти "новенького " будет непросто ", - говорит эксперт.
Прогноз
Как бы там ни было, сейчас эксперты единодушны только в том, что спрогнозировать, как рынок складской недвижимости будет реагировать на финансово-экономическую ситуацию, очень сложно. "С одной стороны, нет сомнений в том, что экономический климат негативно влияет на личное потребление. Но, с другой стороны, компании готовятся к будущему экономическому подъему и таким важным событиям, как Евро-2012. Так что лучше предоставить возможность прогнозирования специалистам по экономике, а самим развивать и создавать складскую недвижимость под заказ (в 2009 г. компания намерена совокупно ввести в эксплуатацию около 150 тыс. кв.м. - Авт.)" - подчеркивает Олег Цветков, генеральный менеджер компании IIG (г.Киев; девелопмент; в Украине-с 2006 г.; около 20 чел.).
"Строить логистические комплексы будут только компании, которые знают, для кого они это делают" - поддерживает коллегу Юлия Ляшенко, директор "ФИМ Консалтинг Плюс" (г.Киев; управление проектами в сфере коммерческой недвижимости; с 2006 г.; 45 чел.).
Помимо "расцвета" схемы built-to-suit эксперты прогнозируют и уменьшение количества местных девелоперов которые останутся в сегменте складской недвижимости. По их словам, в посткризисный период девелопментом складских объектов будут заниматься в основном иностранцы, у которых имеются "длинные" деньги и которые согласны ждать окупаемости проекта семь-восемь лет.
Маловероятны в 2009-2010 гг. также крупные сделки купли-продажи складских комплексов. Так что заключенные в 2008 г. рекордные сделки по приобретению австрийской Akron Group логистического парка "Ист Гейт Логистик" и земельного участка с разрешением на строительство "Балтик Логистик Парк", а также по покупке "Логистик Парк Ист" британским фондом Europe Capital могут оставаться таковыми и в ближайшие годы. Причины сложившейся ситуации, по словам экспертов, - с одной стороны, удешевление объектов, чего продавцы, естественно, не хотят допускать, с другой стороны, не исключено, что на рынке могут состояться продажи тех складских комплексов, собственники которых остро нуждаются в деньгах
Рынок складской недвижимости, с 2006 г. активно разогреваемый заявлениями экспертов о дефиците объектов классов А и В и спросе, который потенциально способен "проглотить" 0,8-1 млн кв.м, сегодня готовится к переформатированию. По итогам 2008 г. универсальные складские помещения (для индивидуального или коллективного пользования клиентами), выставленные на открытый рынок, почти насытили абстрактный рыночный спрос. Поэтому после 2009 г. эксперты однозначно прогнозируют увеличение популярности проектов складских комплексов под заказ (built-to-suit). "Если до сих пор на рынке посредники предлагали потенциальным арендаторам в основном стандартные складские помещения (готовые и проектируемые), то через год-два они будут предлагать другой продукт - услуги девелопера, способного разработать и реализовать проект под заказ, - считает Олег Каленский, директор по стратегическому маркетингу и развитию группы компаний "УВК" (г.Киев; комплексные логистические решения; с 2001 г.; около 500 чел.). - В свою очередь, если сейчас девелоперов, которые строят по схеме built-to-suit, всего три-четыре (из примерно 20 компаний, реально, работающих в этом сегменте. - Авт.), то с 2010 г., скорее всего, соотношение "спекулятивных" девелоперов и строящих под заказ изменится с точностью до наоборот."
Отчасти скорость, с которой наступает эра built-to-suit, обусловлена, по словам экспертов, нынешним финансовым кризисом. "Кризис ликвидности вынудил нас пересмотреть объемы нового предложения, которого следует ожидать в 2009-2010 гг. По нашим оценкам, в 2009 г. высока вероятность вывода на рынок примерно 280 тыс.квм., складских площадей, что составляет 30% заявленного ранее объема предложения в Киеве и области, а в 2010-2011 гг. - 300 тыс.квм., т.е. 20-25% анонсированного объема. К этому можно добавить, что изменятся также площади выводимых на рынок объектов. Если в 2008 г. это были объекты площадью до 100 тыс.квм, то в 2009 г. это будут объекты площадью до 50 тыс.квм", - отмечает Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости международной компании "Colliers International (Украина)" (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; в Украине - с 1997 г.; около 60 чел.).
К слову, с ближайшим преследователем рынка складской недвижимости Киева и области - Одесским регионом - кризис ликвидности обошелся еще жестче. По данным г-на Вершебенюка, в 2009 г. из заявленных 350 тыс. кв.м новых складских помещений в Южной Пальмире появится разве что "Одесса Логистик Парк" (девелопер - GLD Invest Ukraine LLC) площадью 47 тыс.кв.м и, возможно, складская составляющая проекта"Европорт" (девелопер Europort) площадью 15 тыс.кв.м.
Но один дефицит ликвидности не смог бы так сильно "подкосить" девелопмент складских помещений (ведь из 280 тыс.кв.м. которыми пополнится предложение в 2009 г., около 100 тыс.кв.м уже сданы в аренду по предварительным договорам). Основная причина, которая привела к замораживанию или сворачиванию многих проектов, - возросшие риски "спекулятивных" девелоперов на фоне снижающегося спроса. "Сейчас мы наблюдаем 30%-ное уменьшение спроса на ранее забронированные площади, которые компании готовы были брать в аренду. Однозначно уменьшилась потребность в новых площадях у ритейлоров (они обеспечивают 21 % спроса на складские помещения. - Авт.)" - поясняет Аркадий Вершебенюк.
Учитывая сложившуюся ситуацию, Олег Каленский считает, что логистическим компаниям сейчас лучше и строить детальные планы на среднесрочную перспективу, поскольку их ключевые клиенты (ритейлоры, дистрибуторы, оптовые компании) откладывают принятие решений о будущей аренде. По словам специалиста, они попросту не могут спрогнозировать глубину падения на своих рынках. "Сейчас на вторичный рынок вброшено много предложений готовых складских площадей как в черте города, так и за его пределами. И многие компании, чтобы сэкономить, могут переехать в более дешевые помещения классов С или D. Таким образом, точно можно сказать, что ставка аренды в $8-12 за 1 кв.м популярностью пользоваться не будет, и спрос на новые (только выводимые на рынок) складские помещения не превысит предложения", - прогноз г-н Каленский.
Таким образом, сегодня на складской недвижимости наблюдаете следующая ситуация: с одной стороны, есть компании, которые ищут складские помещения, платить за которые можно в пределах $5-8 за 1 кв.м, с другой - есть девелоперы, которые строили складские помещения на заемные средства и сейчас не могут позволить себе иметь вакантные площади, поскольку несут обязательства перед банками. Эксперты не исключают, что в условиях ужесточения экономического кризиса рано или поздно эти стороны достигнут компромисса. Этому будет способствовать, во-первых, то, что в 2009 г. арендные ставки, скорее всего, снизятся на $2-3 за 1 кв.м. "В 2009 г. ставки временно и ненамного уменьшатся. Снижение будет незначительным, поскольку разница с европейскими ставками нетак уж велика. Но после кризиса всегда наступает подъем, поэтому я думаю, что, начиная с 2010 г., рынок оживится и ставки вернута к позитивному для нас тренду", - надеется Клеменс Лер, генеральный директор компании "GLD Invest Украина" (г.Киев; девелопмент, инвестиции; в Украине - с 2004 г.; около 40 чел.). Во-вторых, новые арендные договоры начнут заключаться не на пять-семь лет, а на три года с возможностью пересмотра условий аренды по истечении года. В-третьих, арендаторы могут начать выезжать из столицы в пригород, где арендные ставки на $2 за 1 кв.м ниже уже только благодаря месторасположению объекта. Впрочем, Евгений Логвин, специалист по складской и индустриальной недвижимости компании NAI Pickard (г.Киев; консалтинг в сфере недвижимости; с 1992 г.; около 50 чел.) отмечает, что пока о выезде арендаторов из готовых помещений он не слышал. "Но на будущий год арендаторы требуют от владельцев складов снижения арендных ставок на $2-3 за 1 кем. Думаю, что собственники, которые платят проценты по кредитам, а также комиссионные брокерским компаниям за поиск новых арендаторов, будут склонны уступить. Тем более что сегодня многие потенциальные арендаторы приостановили поиск площадей, и найти "новенького " будет непросто ", - говорит эксперт.
Прогноз
Как бы там ни было, сейчас эксперты единодушны только в том, что спрогнозировать, как рынок складской недвижимости будет реагировать на финансово-экономическую ситуацию, очень сложно. "С одной стороны, нет сомнений в том, что экономический климат негативно влияет на личное потребление. Но, с другой стороны, компании готовятся к будущему экономическому подъему и таким важным событиям, как Евро-2012. Так что лучше предоставить возможность прогнозирования специалистам по экономике, а самим развивать и создавать складскую недвижимость под заказ (в 2009 г. компания намерена совокупно ввести в эксплуатацию около 150 тыс. кв.м. - Авт.)" - подчеркивает Олег Цветков, генеральный менеджер компании IIG (г.Киев; девелопмент; в Украине-с 2006 г.; около 20 чел.).
"Строить логистические комплексы будут только компании, которые знают, для кого они это делают" - поддерживает коллегу Юлия Ляшенко, директор "ФИМ Консалтинг Плюс" (г.Киев; управление проектами в сфере коммерческой недвижимости; с 2006 г.; 45 чел.).
Помимо "расцвета" схемы built-to-suit эксперты прогнозируют и уменьшение количества местных девелоперов которые останутся в сегменте складской недвижимости. По их словам, в посткризисный период девелопментом складских объектов будут заниматься в основном иностранцы, у которых имеются "длинные" деньги и которые согласны ждать окупаемости проекта семь-восемь лет.
Маловероятны в 2009-2010 гг. также крупные сделки купли-продажи складских комплексов. Так что заключенные в 2008 г. рекордные сделки по приобретению австрийской Akron Group логистического парка "Ист Гейт Логистик" и земельного участка с разрешением на строительство "Балтик Логистик Парк", а также по покупке "Логистик Парк Ист" британским фондом Europe Capital могут оставаться таковыми и в ближайшие годы. Причины сложившейся ситуации, по словам экспертов, - с одной стороны, удешевление объектов, чего продавцы, естественно, не хотят допускать, с другой стороны, не исключено, что на рынке могут состояться продажи тех складских комплексов, собственники которых остро нуждаются в деньгах
