На звездах не экономим

Тише едешь - дальше будешь?

Срок окупаемости гостиниц высокого класса составляет 10-15 лет, низкого - 7-8, информирует управляющий директор компании «Претер Девелопмент» Андрей Волков. Он считает выгодным строительство мини-гостиниц на 20-30 номеров, где необходимые инвестиции ниже, и срок окупаемости составляет три-пять лет. Кроме того, чтобы гостиница принесла отдачу необходимо полностью завершить не только строительные, но и отделочные работы, оснастить здание необходимым оборудованием, меблировать, нанять управляющую компанию. Таким образом, для строительства и запуска проекта гостиницы инвестору требуется гораздо больше средств и времени, чем для возведения бизнес-центра или торгового комплекса. Популярна практика совмещения строительства гостиницы с другим проектом с целью ускорения процесса возврата вложенных инвестиций. Смешанные проекты, включающие гостиницы, бизнес-центры и торговые площади, в силу диверсификации бизнеса менее рискованны, нежели исключительно гостиничные, поскольку доходность офисных и торговых площадей более стабильна и предсказуема, объясняет Андрей Волков. Сегодня непопулярный сектор недвижимости стал еще менее актуален. При значительном дефиците финансов в условиях кризиса застройщикам невыгодно инвестировать в направление, которое принесет доход в среднем лишь через 10 лет. При среднегодовой загрузке в 50-60 % рентабельность гостиниц составляет около 15 %, что в несколько раз ниже, чем в других сегментах недвижимости. В то же время, как отмечает аналитик департамента стратегического консалтинга ООО Knight Frank Дмитрий Пикалов, данный рынок менее зависим от политико-экономического кризиса. Уровень ожидаемой доходности инвестиционных проектов в сегменте гостиниц в странах Восточной Европы остается одним из наиболее высоких.

У звезд своя специфика

Для того чтобы новая гостиница стала успешной, перед началом процесса девелопмента гостиничного комплекса очень важно определить стратегическое позиционирование проекта, комментирует директор по стратегическому развитию DEOL Partners, координатор проекта Mall of Ukraine Марина Рымаренко. Необходимо просчитать, насколько комплекс соответствует классификационным стандартам в своем классе и будет ли способен генерировать операционный доход. Дмитрий Пикалов конкретизирует: «Основной составляющей инвестиционной привлекательности гостиниц является наличие значительного туристического потока (существующего либо потенциального), что обеспечивает инвестору последующий операционный доход. Если же абстрагироваться от внешних факторов влияния, то наиболее значимыми внутренними факторами остаются: проект; эффективность и оригинальность концептуальных и архитектурных решений». В Украине наиболее привлекательными с инвестиционной точки зрения являются Киев и крупные города с населением свыше 800 тыс., а также АР Крым и города Западной Украины, где концентрация объектов гостиничной недвижимости наибольшая, констатирует менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости «Эрнст энд Янг» Элеонора Мельник. Один из основных факторов успешности будущего отеля - месторасположение и характеристики участка, убежден член совета директоров компании «XXI Век» Андрей Миргородский: «Недаром одно из главных правил девелопмента - удачный location. Так, гостиницы категории четыре-пять звезд желательно строить в центре». Дмитрий Пикалов уточняет, что хорошим месторасположением гостиничного комплекса является историко-культурный либо деловой центр города. Участок проекта должен быть фасадным, обладать хорошей видимостью и привлекательным ландшафтом (например, береговая зона, горная местность, примыкание к лесу), что позволяет реализовать проект с широким спектром услуг (гольф, водные развлечения, реабилитация и рекреация). По словам господина Миргородского, центр также подходит под строительство отелей на три звезды для смешанной туристической и бизнес-аудитории. Гостиницы две-три звезды можно строить за пределами центра города или в сложившейся исторической застройке. Обязательным для успешной реализации гостиничного проекта является высокий уровень развития транспортной инфраструктуры в окружении объекта. Показатель доступности к основным транспортным коридорам и узлам, а также к аэропортам и вокзалам является весьма важным, акцентирует Дмитрий Пикалов.

Что припрячешь - то погубишь...

Разработкой проекта такого объекта, как гостиница, безусловно, должны заниматься профессионалы, которые знают, как функционирует гостиничное хозяйство, отмечает исполнительный вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. «К сожалению, в Украине недостаточно опытных и профессиональных архитекторов, способных разработать качественный проект современного гостиничного комплекса, поэтому девелоперы вынуждены привлекать известных зарубежных специалистов», - добавляет директор по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision Ольга Маслова.

Условия будущей рентабельности отеля определила маркетолог FIM Consulting Plus Наталия Клименко:

• грамотно разработанная концепция (класс гостиницы, количество и виды гостиничных номеров, соотношение площади номерного фонда и объектов инфраструктуры и т. д.), основанная на результатах исследования рынка, изучении величины и структуры спроса;

• правильно составленное техническое задание на проектирование гостиницы;

• проектирование объекта профессиональными компаниями: на этом этапе важно разработать оптимальную логику размещения функциональных элементов гостиницы (номера, объекты инфраструктуры), проработать соблюдение всех технологических потоков - горизонтальных и вертикальных коммуникаций, обеспечивающих эффективную работу всех служб и объектов гостиницы, что в конечном счете будет оказывать непосредственное влияние на прибыльность гостиницы.

Капитализация гостиничного объекта после завершения строительства увеличится в несколько раз, если в проекте с самого начала участвует гостиничный оператор с мировым именем, отмечает эксперт. Однако в Украине заказчики зачастую норовят сэкономить там, где это категорически недопустимо. По мнению директора по развитию Strabag-Ukraine Владислава Иваненко, одной из особенностей строительства гостиниц в Украине часто является отсутствие предварительно проработанной концепции объекта и оценки его финансовой модели. Зачастую Заказчик считает, что если ему удалось получить землю и разрешение на строительство, то этого уже вполне достаточно и нет необходимости тратить время и деньги на какие-то модели и концепции. Далее Заказчик ищет генподрядчика, который пообещает ему построить пятизвездочную гостиницу в пределах $500 за кв. м, а потом удивляется, почему сроки увеличились и цена выросла до $1 500 за кв. м, и когда же, наконец, это окупится? Подыгрывали этому и банки, которые легко кредитовали строительство гостиниц под различные залоги и не сильно утруждали себя проверками и оценками бизнес-планов и финмоделей. Фактически проектное финансирование было сведено к выдаче кредита «на потребительские нужды». Теперь ситуация начинает меняться. Инвесторы более тщательно считают финансовые параметры проекта, а банки, если и кредитуют их, то все проверяют, ибо осознают, что возврат кредита будет происходить из прибыли финансируемого проекта, а не откуда-то со стороны. И на этом этапе на первое место выходит вопрос выбора генподрядчика. Ведь, как известно, одними из ключевых параметров, влияющих на финансовую модель и эффективность проекта, являются срок строительства и общая стоимость. А вот здесь лучше не рисковать и перестраховаться. Надежный генподрядчик и срок выдержит, и в заявленную стоимость уложится - так что сюрпризов ни для кого не будет. Здесь важнее не низкая цена в контракте, а гарантированное соблюдение цены и сроков. Дорогая модель надежного подрядчика гораздо лучше, чем «незапланированное» превышение стоимости, которое сводит все показатели на нет, заключает специалист. Особенно актуально это стало по причине того, что сейчас многие крупные строительные вертикально-интегрированные компании лишились возможности перекрестного финансирования генподрядных работ за счет своих девелоперских проектов.

Быть или не быть?

Кабинет министров поддержит частных инвесторов, намеренных вложить в строительство 300 гостиниц около 50 млрд грн.

ЕВРО-2012 стало своеобразным толчком для развития рынка гостиничной недвижимости Украины. О выходе на украинский рынок заявили ряд международных гостиничных операторов. Интерес к развитию данного вида проектов проявляют и отечественные девелоперы. В первую очередь гостинично-строительный бум прогнозируется в городах, принимающих чемпионат: Киев, Донецк, Днепропетровск, Одесса, Львов и Харьков. Однако кризис не только ставит под сомнение процветание гостиничного бизнеса в Украине, но и грозит срывом предстоящему празднику Футбола.

ДБН в помощь

Благодаря предстоящему чемпионату крайне ненасыщенный рынок гостиничной недвижимости страны, вероятно, будет развиваться, высказал мнение член совета директоров компании «XXI Век» Андрей Миргородский. Зарубежные игроки увидели возможность зайти достаточно дешево на перспективный доходный украинский рынок и выиграть намного больше, чем те компании, которые спохватятся позже. В период 2009-2012 гг. анонсирован выход на рынок Украины таких международных операторов, как Rixos, Accor, Starwood, Hilton, Razidor, Fairmont и InterContinental, что повысит конкуренцию и повлечет повышение уровня обслуживания в существующих комплексах, которые пока в большинстве своем не соответствуют заявленному классу, предполагает аналитик департамент стратегического консалтинга ООО Knight Frank Дмитрий Пикалов. Взяв на себя обязательство подготовить страну к футбольному чемпионату, правительство вынуждено стимулировать активность операторов гостиничного бизнеса. «Кабмин рассматривает проект постановления, которое обеспечит надлежащие условия для частных инвесторов, намеренных вложить в строительство 300 гостиниц к ЕВРО-2012 около 50 млрд грн., - заявляет директор по стратегическому развитию DEOL Partners, координатор проекта Mall of Ukraine Марина Рымаренко. - Кроме того, вскоре вступят в силу новые государственные строительные нормы (ДБН) по отелям, которые были подготовлены в соответствии с европейскими Министерством регионального развития и строительства Украины. Это позволит упростить процедуру выхода на отечественный рынок международных операторов гостиничного бизнеса. В некоторых регионах, таких как Львовская область, планируется введение в практику бесплатного выделения земли под строительство отелей для чемпионата Европы по футболу в 2012 году. Правительство Украины намерено упростить процедуры оформления работ по гостиничному строительству. Планируется разработка механизма свободного предоставления кредитов застройщикам этих отелей, а также прорабатывается возможность уменьшения кредитного давления на них», - информирует эксперт.

Слово предоставляется кризису

В ситуацию на рынке гостиничной недвижимости кризис внес коррективы, которые могут существенно остудить пыл иностранных инвесторов. «Кредитование прекращено, строительство остановилось, инвестору проще вложить деньги в готовый продукт, чем в развивающийся», - поясняет директор ООО «Компания «ОКЕАН» Геннадий Розгон. Его точку зрения разделяет и менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости «Эрнст энд Янг» Элеонора Мельник: «Вследствие мировой кризисной ситуации реализация многих из заявленных к строительству, а также строящихся проектов перенесена на неопределенный срок. Согласно данным ведущих консалтинговых компаний, на сегодняшний день заморожено порядка 70 % объектов гостиничной недвижимости Украины. В наиболее затруднительном положении оказались объекты, находящиеся на стадиях проектирования и утверждения документации, которые составляют порядка 85-90 % от общего количества гостиниц, запланированных к строительству в рамках ЕВРО-2012». Исполнительный вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко именует происходящее «хроникой прерванного полета». Из-за развернувшегося кризиса у сегмента гостиничной недвижимости стран СНГ не было возможности «развиться и воспарить». Девелоперы предпочитают по мере возможности замораживать гостиничные проекты, которые первыми кладутся на полку. В сложившихся условиях у игроков гостиничного сегмента остается один выход - отбросить дорогие проекты и сосредоточиться на гостиницах категории одна-три звезды, на строительство которых требуются значительно меньшие ресурсозатраты. Такой способ преодоления сложностей применим и для второй, отмеченной специалистами, проблемы, а именно - спада потребительской активности. По словам маркетолога FIM Consulting Plus Наталии Клименко, снижение спроса на гостиничные услуги уже произошло в Европе, Северной и Южной Америке, Азии. Так, по данным STR Global, средняя заполняемость гостиниц в Европе в октябре этого года составила 69,6 %, что на 6,3 % меньше, чем в прошлом году. Эксперты прогнозируют низкий спрос на гостиничные услуги на протяжении 2009 г. и постепенное восстановление в 2010 г. Дело в том, что в мире уже сейчас наблюдается сокращение делового туризма, и в наступившем году эта тенденция только усилится. Компании будут пытаться оптимизировать затраты - отправлять на конференции, выставки меньшее количество сотрудников, размещать их в отелях более низкого класса. Директор по развитию Strabag-Ukraine Владислав Иваненко прогнозирует больший спрос на отели экономкласса со стороны тех же футбольных фанатов, студентов или внутренних туристов, и даже со стороны трудовых мигрантов. А вот количество богатых клиентов для пятизвездочных комплексов на время кризиса должно снизиться, предполагает эксперт. Подытоживает вышесказанное Ольга Маслова, по мнению которой к основным трендам дальнейшего развития украинского рынка гостиничной недвижимости можно отнести: • смещение интересов девелоперов в сторону проектов мини-отелей и гостиниц средней категории, учитывая тенденцию постепенного насыщения рынка отелями высокого уровня; реконструкцию существующего гостиничного фонда, обусловленную дефицитом свободных земельных участков, а также меньшим объемом капиталовложений и быстрыми сроками окупаемости;• выход на рынок новых гостиничных операторов и расширение уже существующих сетей.

Звезд много, а толку мало...

При этом никто не отрицает существующий ныне дефицит гостиничных мест. Дмитрий Пикалов проинформировал, что на сегодняшний день в Украине официально на 1 000 жителей приходится два гостиничных номера, в то время как в городах Западной Европы этот показатель доходит до 14-18. Киевские показатели чуть выше - порядка трех номеров. Андрей Миргородский комментирует: «По состоянию на конец 2006 года в столице насчитывалось 120 отелей. В период с 2007 года в Киеве была введена в эксплуатацию всего одна, и на данный момент единственная пятизведочная гостиница международного стандарта - Kiev Hyatt Regency - под управлением американского гостиничного оператора Hyatt. Столь низкая реализация гостиничных проектов высокого уровня привела к тому, что забронировать номер в отелях премиум-класса Киева практически невозможно: они перегружены, приходится работать в режиме 80-90 % наполняемости. Сегодня гостиничный сегмент столицы представлен в основном низкоклассными гостиницами: одна звезда (59 %) и две звезды (20 %). Объекты класса пять и четыре звезды в меньшинстве - 3 и 5 % соответственно. В Киеве находятся только три гостиницы стандартов пять звезд и шесть гостиниц - четыре звезды. Для сравнения - в Будапеште, где жителей в два раза меньше, чем в Киеве - 13 пятизвездочных гостиниц и 32 - четырехзвездочных», - констатирует эксперт. Таким образом, все столичные высококлассные гостиницы можно пересчитать по пальцам. Марина Рымаренко назвала эти объекты: «Премьер Палас» (289 номеров), Radisson SAS (255), вышеупомянутый Hyatt Regency Kyiv (234), «Опера» (138), «Ривьера» (80) и «Подол Плаза» (57). Кроме того, в Киеве действуют два комплекса апартаментов сети Senator Apartments. Несмотря на кризис, деловая активность в центре столицы высокая, а от этого напрямую зависит спрос в гостиничном секторе. Можно сказать, что предложение гостиничных номеров в Украине делится на два уровня: премиум и низкий. Премиум предлагают международные гостиницы с высокими ценами. Низкий представлен небольшими отелями две-четыре звезды, которые в большинстве своем не соответствуют международным стандартам соответствующих классов. «Особенно плохо в стране с гостиницами среднего класса, которые могли бы обеспечить массовый туристский поток из стран Европы и Америки, - сетует руководитель проектного департамента HCM Grouр Юрий Таций. - Совсем нет приемлемых сетей категории три-четыре звезды с понятным для среднего европейца качественным сервисом». А между тем, как отмечает Андрей Миргородский, рост спроса на данный сегмент составляет в среднем 7 % ежегодно. За последние пять лет поток туристов увеличивался ежегодно на 15 %. Однако «бедный» гостиничный рынок Украины заставляет приезжих арендовать апартаменты.

Майя ЯРОВАЯ