Имиджевый бизнес

«Локальные девелоперы при строительстве используют рабочую версию классификации офисных помещений, разработанную Американской Торговой Палатой в Украине», - отмечает Ирина Пшенная, начальник отдела офисной недвижимости, Jones Lang LaSalle Ukraine. По ее словам, параметры бизнес-центров, при строительстве которых использовалась эта классификация, существенно влияют на выбор их арендаторами, на уровень арендных ставок, а также продажу БЦ, особенно для институциональных инвесторов. Качественные объекты, запроектированные и реализованные согласно этой классификации, являются предпочтительными для международных компаний-арендаторов, уверен специалист. Необходимо отметить, что российские девелоперы при проектировании и строительстве БЦ ориентируются на документ, разработанный «Большой Четверкой» консультантов для московского офисного рынка.

Качественную работу в отношении классификации офисной недвижимости проделала Американская Торговая Палата в Украине, дополняет Юлия Ляшенко, директор FIM Consulting Plus. Благодаря новым изменениям и дополнениям, о которых стало известно в начале этого года, бизнес-центры теперь можно четко относить к тому или иному классу. Существуют детальные требования к БЦ класса А.

По мнению большинства экспертов, именно классификация БЦ является одним из главных критериев, влияющих как на уровень арендных ставок и цену продажи офисных центров, так и на «начинку» здания. «Качество офисного центра, его расположение в престижном районе, использование лучших строительных, отделочных материалов, инженерно-технического оборудования - все это повышает класс объекта и, соответственно, его стоимость, - уверена Юлия Ляшенко. - Во-первых, потому что себестоимость затратных материалов высокая, если использовать наиболее качественный материал. Во-вторых, из-за удобного расположения здания в деловом центре города, что является обязательным требованием к офисному центру класса А. Подобная локация предполагает не только престиж, что тоже имеет свою стоимость, но и более высокую цену земельного участка, сложность согласовательных процедур и т. д., что, опять-таки, влияет на конечную стоимость здания. Поэтому, чем выше класс здания, тем выше арендные ставки. А насколько ставки высоки или наоборот (по сравнению с аналогичным сегментом в других странах) - это уже определяет внутренний рынок, его обеспеченность тем или иным форматом недвижимости и общая экономическая ситуация в стране». В настоящий момент в Киеве к классу А относятся следующие БЦ: «Подол Плаза», «Мандарин Плаза», «Леонардо», «Ренессанс», «Парус», «Айсберг», «Делойт», «Рыльский». В 2009 г., по прогнозам Jones Lang LaSalle Ukraine, будут введены в эксплуатацию БЦ «Эспланада» и «Горизонт Парк». Однако Юлия Ляшенко придерживается иного мнения: «Если подходить к этому вопросу критично и категорично, то ни один из бизнес-центров класса А, реализованных в Украине, нельзя отнести к данному классу, одним из обязательных критериев которого является охраняемая парковка, из расчета одно машиноместо на 100 кв. м полезной площади. В большинстве наших БЦ класса А с этим возникают проблемы. Если не быть категоричным, то профессиональными БЦ класса А можно назвать, например, «Леонардо», «Миллениум», «Парус», «Ренессанс» (несмотря на то, что заявленный класс объекта В+)». Согласно предоставленной информации, в 2008 г. был запланирован ввод в эксплуатацию двух объектов класса А: на ул. Михайловской, 12 (компания НЕСТ), и БЦ класса А «Щекавицкий» (компания «Столица»). Есть вероятность, что они могут быть закончены в 2009 г., но не исключено, что ввод в эксплуатацию этих объектов будет перенесен и на более поздний срок, в связи с экономической ситуацией в стране.

Автоматизация - необходимость
Для эффективного управления коммерческим зданием необходимо внедрение систем автоматизации. Они дают возможность не только экономить энергоресурсы, значительно удешевляя расходы на эксплуатацию, но и контролировать жизнедеятельность всего здания, позволяя на ранних стадиях определять неполадки, а также информировать о возникновении непредвиденных ситуаций - будь-то чье-либо нежелательное вторжение или пожар. «Автоматизированная система управления инженерным оборудованием БЦ - это комплекс программно-аппаратных средств, основной задачей которого является обеспечение надежного и гарантированного управления всеми системами, находящимися в эксплуатации здания, и исполнительными устройствами. Система способна за счет получения полной информации от всех эксплуатируемых подсистем - пожарно-охранная, система теленаблюдения, компьютерная сеть, телефония, водоснабжение, электропитание, кондиционирование и т. д., принять правильное решение и выполнить соответствующее действие, проинформировать соответствующую службу о положении дел. Система открыта для расширения ее функций, добавления «интеллектуальности», - дает определение Николай Деменюк, менеджер по продвижению решений департамента автоматизации зданий ИСК «Трансэкспо». - Система управления зданием (Building Management System) позволяет: оперативно принимать решение при пожаре, затоплении, утечках воды, газа, несанкционированном доступе в охраняемые помещения; обеспечить своевременную локализацию аварийных ситуаций; получать объективную информацию о состоянии всех систем здания и их работе; обеспечить централизованный контроль и управление при внештатных ситуациях; ввести оптимальный режим управления инженерным оборудованием с целью сокращения затрат на использование энергоресурсов, потребляемых зданием (горячей и холодной воды, тепла, электроэнергии, воздуха и т. д.); ввести объективный анализ работы оборудования, действий инженерных служб за счет документирования принятых решений». Основной для БЦ класса А является система диспетчеризации здания, позволяющая осуществлять эффективное интегрированное управление инженерным оборудованием и системой безопасности, поддерживает коллегу Сергей Жук, коммерческий директор Дивизиона «Корпоративные AV-системы» компании «Литер». «Диспетчеризация не только влечет за собой оптимизацию функционирования объекта и экономию трудовых ресурсов, но и способствует повышению уровня обслуживания клиентов, поскольку сводит к минимальному уровню роль «человеческого фактора», - аргументирует специалист.
Что касается требований, предъявляемых непосредственно к инженерным системам, определяющим жизнеобеспечение всего бизнес-центра класса А, то Николай Деменюк отмечает, что обязательными являются:
• высококачественная инженерия зарубежных производителей;
• автоматизированные системы жизнеобеспечения;
• полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха;
• современные системы безопасности здания;
• UPS (источник бесперебойного питания);
• как минимум два независимых провайдера телекоммуникационных услуг.
Необходимо также подчеркнуть, что отсутствие грамотного подхода к выбору программного обеспечения, предназначенного для автоматизации БЦ, может свести на нет все преимущества объекта и привести к неоправданным затратам и рискам.
К основным игрокам сегмента автоматизации, в том числе и в секторе офисной недвижимости, можно отнести следующие компании: ИСК «Трансэкспо», TranSat, «Атлас», «Инком», «Литер» и др. По мнению Ирины Пшенной, после установки оборудования управление зданием должно осуществляться профессиональной компанией, управляющей не менее чем пятью офисными зданиями (не менее 5 000 кв. м каждое) или обладающей соответствующим международным опытом. Согласно оценкам специалистов, интеллектуальные компоненты системы жизнеобеспечения здания - система управления зданием, блоки интеграции инженерных систем, ПО, интеллектуальные контроллеры и процессоры - составляют примерно 5-7 % от общей стоимости всех систем и увеличивают стоимость строительства 1 кв. м интеллектуального здания на $20-50. «В то же время именно эти компоненты, отличающие интеллектуальное здание от обычного, позволяют сократить расходы на строительство объекта, ежегодно экономить до 20 % расходов на электро-, тепло- и водоснабжение здания и окупаются уже на третий-пятый год его эксплуатации. В последующие годы интеллектуальное здание начинает приносить его владельцам чистую прибыль в размере 5-7 % от всех эксплуатационных расходов. Эти экономические показатели во многом и определяют повышенный интерес инвесторов и владельцев к таким темам, как интеллектуальные здания и энергосберегающие технологии», - высказывает мнение Николай Деменюк.

Успеть за 30 секунд
Любое здание, предполагающее этажность и массовое посещение людьми, априори нуждается в грамотной организации лифтов. Что касается БЦ класса А, то в данном случае требования к лифтовому оборудованию значительно ужесточаются.
«Существуют специальные рекомендации для БЦ класса А, которые основываются на опыте ведущих мировых специалистов в области лифтов. Так, при большом пассажиропотоке в час пик (утро и вечер) лифты должны справляться с огромным количеством людей, при этом каждому работнику здания должно быть комфортно, - комментирует Глеб Федерякин, консалтинг директор ThyssenKrupp Elevator Ukraine. - Именно поэтому мы рекомендуем устанавливать в офисных зданиях лифты с просторными кабинами, чтобы пассажирам не приходилось стоять в кабине вплотную друг к другу. Необходимо также учитывать, что зачастую люди не хотят проходить к задней стенке в узкой кабине, а стараются расположиться ближе к выходу, потому мы рекомендуем лифты с широкими кабинами, что позволит пассажирам равномерно распределиться по всей площади и уменьшить время посадки и высадки.
Еще одним важным моментом, на который следует обращать внимание при выборе лифтового оборудования для офисных центров, является тип дверей и размеры. Для бизнес-центров класса А мы рекомендуем использовать лифты с дверями центрального открывания, шириной не менее 1 100 мм (для того, чтобы два человека одновременно могли выйти/войти в кабину)».
ThyssenKrupp Elevator предлагает руководствоваться такими критериями при выборе лифтового оборудования для БЦ класса А (100 % движения пассажиров вверх в час пик)
Кроме того, эксперт также обращает внимание, что для подобных объектов рекомендовано использование системы интеллектуального управления лифтовыми группами Destination Selection Control (DSC), основным преимуществом которой является то, что пассажир вводит требуемый ему этаж до посадки в кабину, и система управления лифтами оптимизирует подачу лифтовых кабин на его вызов. «Использование данной системы в значительной степени увеличивает производительность лифтов и улучшает пассажиропоток в здании. В проектах нашей компании подобная система стандартно применяется для бизнес-центров высотой более 20 этажей, и особенно эффективна в высотных объектах, в которых планируется разместить от 4 000 работников и более», - конкретизирует Глеб Федерякин.
На данный момент на рынке представлен довольно большой выбор лифтовых систем, способных обслуживать БЦ и высотные офисные здания. В таких строениях могут быть установлены как лифты с машинными помещениями, так и без них (при высоте подъема до 80 м), поясняет Глеб Федерякин. Еще одним вариантом, который как нельзя лучше подходит для высотных офисных центров (свыше 30 этажей) - это лифты с двумя независимыми кабинами - система TWIN. «Эффективность системы TWIN гораздо выше стандартных лифтов, так как они обеспечивают больший пассажиропоток здания (пассажиров перевозят две кабины в одной шахте) и уменьшают размер ядра здания, увеличивая полезную/арендуемую площадь», - высказывает мнение эксперт.
В качестве основных лифтов в офисных зданиях используются специальные скоростные лифты, стоимость которых превышает стоимость стандартных лифтов, информирует специалист.
Расчет пассажиропотока позволяет максимально оптимизировать параметры лифтов, при которых выполняются требования для БЦ класса А - среднее время ожидания лифтов не более 30 сек. В зависимости от высоты здания и количества людей может изменяться скорость лифта и открывания дверей, грузоподъемность и размеры кабины, и, конечно же, количество лифтов, что, безусловно, влияет на стоимость вертикального транспорта. Кроме того, важным является оптимизация энергопотребления лифтов - чтобы лифты не имели завышенных характеристик (скорость подъема, грузоподъемность) и потребляли ровно столько электроэнергии, сколько необходимо.
Разбиение лифтов на группы и их расположение также является одним из важных критериев классности объекта, подчеркивает Глеб Федерякин. Для оптимизации стоимости оборудования и энергопотребления он рекомендует делить лифты на группы по зонам обслуживания (нижняя группа, средняя группа, верхняя группа) и располагать их друг напротив друга. «Такое разбиение помогает уже на посадочной остановке разбить поток пассажиров на группы и избежать толпы в лифтовых холлах. Каждая группа лифтов управляется отдельной системой DSC, что еще более увеличивает производительность лифтовых систем и максимально снижает нагрузку на лифтовые холлы, особенно в час пик», - резюмирует специалист.
Таким образом, несмотря на относительно высокую стоимость обустройства лифтов в БЦ, подобные расходы оправданы, поскольку обеспечивают нормальное функционирование всего объекта в целом.

Сквозь призму солнечного света

«Большинство современных офисов планируются согласно концепции «опен спейс», с тем, чтобы предельно эффективно использовать имеющиеся площади. Такой подход требует максимально прозрачных ограждающих конструкций для обеспечения приемлемых условий труда, что и объясняет популярность светопрозрачных фасадных систем в строительстве подобных зданий», - акцентирует Владимир Мудрак, руководитель отдела прикладной техники компании REHAU.
Среди проблем, связанных с обустройством светопрозрачных конструкций, специалист выделяет такую - остекление большой площади всегда усложняет задачу отопления помещения в зимний период и, что еще более актуально, кондиционирования его в летнее время. При этом показатели применяемой для остекления фасадов системы играют очень важную роль. «Абсолютное большинство распространенных на рынке алюминиевых фасадных систем имеют низкий коэффициент сопротивления теплопередаче. Применение таких систем диктует использование стеклопакетов с повышенными теплоизоляционными свойствами (как следствие, более дорогих), что все равно не позволяет избежать значительных теплопотерь по силовому каркасу фасада», - констатирует специалист. Решением проблемы, по мнению Владимира Мудрака, может стать применение специальных металлопластиковых фасадных систем, имеющих небывалый для аналогичных систем коэффициент сопротивления теплопередаче 0,71 М2К/Вт в стандартном исполнении.
Логотип на полу
Напольные покрытия в зданиях подобного класса должны не только удовлетворять эксплуатационным требованиям, но и соответствовать самым высоким стандартам качества. Ввиду того, что устройство полов в бизнес-центрах в большинстве случаев представляет собой конструкцию фальшполов, под которыми проходят все коммуникации, то обычно используется модульная ковровая плитка. «Ее быстрая укладка, легкий доступ к основанию пола и, если нужно, замена поврежденных участков, перенос пола в другое помещение, дают этому напольному покрытию значительные преимущества», - поясняет Александр Зверков, генеральный директор ООО «Витекс Украина».
«Основным продуктом непосредственно для офисных помещений является ковровая плитка, которая благодаря своим характеристикам идеально подходит для укладки на фальшпол. Если говорить о зонах рецепции, холлах ожидания, переговорных - здесь прекрасным выбором будет модульная виниловая плитка, которая полностью имитирует ценные породы дерева или отделочный камень, либо же с фотографической точностью воспроизводит природные мотивы - траву, листья, песок и пр. Широчайшие возможности для дизайна также предоставляют коммерческие ПВХ-покрытия, при помощи которых на полу легко можно воспроизвести логотип компании, зонировать помещение и создать неограниченное дизайнерское пространство», - детализирует Ирина Григорова, продукт-менеджер компании «Таркетт Украина».
Александр Зверков отмечает, что по долевому участию напольных покрытий в оформлении БЦ первое место занимает ковровая плитка, стоимостью EUR22-30/кв. м. На втором месте находятся самые дорогие напольные покрытия - это камень и керамика, стоимостью от EUR100/кв. м. Третье место занимает паркетная доска, стоимость которой стартует от EUR35/кв. м. Далее следует паркет и массивная доска, цена в этом сегменте напольных покрытий начинается от EUR70/кв. м. Ирина Григорова в свою очередь добавляет в этот список еще две позиции: модульную виниловую плитку, стоимостью от EUR25/кв. м и гомогенные ПВХ-покрытия - от EUR12/кв. м.
Основными производителями ковровой модульной плитки, по данным Александра Зверкова, являются: Tarkett (Enia), Hugo Interface, Domo, Desso. «Существенных изменений долевых участий среди основных игроков в данном сегменте не происходило, группа стабильна», - информирует эксперт.
По мнению специалистов, перспективы развития сегмента напольных покрытий для БЦ довольно скромные. «В связи с существующей экономической ситуацией в нашей стране и в мире в целом, комплектация напольными покрытиями офисных центров в ближайшие несколько лет будет рассматриваться с позиции функциональности и прагматизма, - считает Александр Зверков. - Будут использоваться материалы, максимально соответствующие соотношению: цена-качество».

В целом же, по мнению Ирины Пшенной, в ближайшее время по-прежнему будет существовать спрос на рынке на БЦ класса А, в силу того, что повысились требования арендаторов к арендуемым площадям, к оснащению БЦ и набору предлагаемых услуг. Однако уже можно с уверенностью говорить о том, что базовые ставки, которые арендаторы готовы платить за аренду офисов, резко снизились по сравнению с предыдущим годом, и составляют на сегодня порядка $40-50/м2.
Юлия Ляшенко отмечает, что в сложившейся ситуации довольно сложно делать прогнозы относительно развития рынка недвижимости, в частности сегмента БЦ класса А, на ближайшие несколько лет. Тем не менее, она выделяет ряд характерных тенденций, а именно:
• падение спроса на офисную недвижимость (особенно класса А);
• повышение уровня вакантности в профессиональных (уже сейчас показатели вакантности в некоторых БЦ класса А составляют 10-15 %) бизнес-центрах;
• в БЦ увеличится сдача площадей в субаренду;
• снижение арендных ставок (при усложнении экономической ситуации в кризисный период не исключена вероятность падения арендных ставок на 50 %);
• перенос начала строительства объектов на более поздний срок (вероятнее всего, те объекты, начало строительства которых было заявлено на 2009 г., будут перенесены на более поздний срок, чтобы выходить на рынок уже в 2011-2012 г.);
• заключение краткосрочных договоров аренды по низким арендным ставкам в надежде на быстрый выход из кризисной ситуации и стабилизацию экономики страны.