Большая распродажа?

В данном опросе ВВ пытался выяснить, планируют ли украинские девелоперские компании привлекать финансирование для реализации своих проектов, как они рассчитывают это делать, когда ожидают начала процесса заключения сделок по продаже активов и допускают ли возможность продажи своих компаний случае ухудшения ситуации на рынке. Результаты опроса оказались более чем интересными. Так, абсолютное большинство украинских девелоперов - 92% - планируют привлекать финансирование в ближайший год. Надеются прожить за счет собственных ресурсов, соответственно, только 8% участников рынка. Привлекать ресурсы девелоперы рассчитывают, прежде всего, не путем продажи активов по их рыночной стоимости (то есть по той цене, которую могут сегодня предложить покупатели), а путем привлечения партнеров для совместной реализации проектов. Этот вариант ответа набрал наибольшее количество голосов - 33% Впрочем, продавать земельные участки и готовые объекты по рыночной цене участники рынка тоже готовы - такое мнение высказали по 18% респондентов. Еще 13% считают, что украинские девелоперские компании будут продавать доли в компаниях; 9% заявили, что привлекать финансирование будут путем продажи всей компании. При этом на вопрос «Рассматриваете ли лично вы возможность продажи компании в случае ухудшения ситуации на рынке» абсолютное большинство девелоперов - 92% - ответили отрицательно, Что касается времени начала заключения сделок по продаже активов девелоперских компаний, часть респондентов - 43% - ответила, что этот процесс уже начался или вот-вот начнется. Такое же количество представителей девелоперских компаний уверены, что заключение сделок начнется не раньше осени. По 7% респондентов делают ставку на вторую половину лета и конец этого - начало, следующего года.

Анатолий Денисенко, президент ОАО «ИСК Авантаж»:

«Интерес к украинской недвижимости со стороны зарубежных инвесторов есть. Уже сейчас активизировались инвестиционные фонды, которые заинтересованы в том, чтобы приобрести готовые объекты по низкой цене. Пришло время профессиональных отраслевых инвесторов, инвестиционных фондов, которые специализируются только на Real Estate».

Алексей Зеркалов, аналитик Dragon Capital:

«Западные девелоперы с большим портфелем собственности испытывают следующую проблему: стоимость портфеля недвижимости падает, что создает дисбаланс кредитного и акционерного капитала. Доля акционерного капитала уменьшается, как следствие нарушаются договоренности с банками, которые кредитуют эти компании. Для восстановления оптимального соотношения акционерного и кредитного капитала компаниям приходится выпускать акции и привлекать дополнительные деньги. Например, в Великобритании ряд компаний смогли привлечь капитал, но по оценке существенно ниже, чем в 2008 году. В свою очередь некоторые игроки рынка недвижимости не смогли привлечь средства, поскольку сектор недвижимости сейчас «не в моде» и привлечь деньги смогли самые лучшие компании, среди которых Land Securities, British Land и Hammerson, которые в общей сумме привлекли 2 млрд фунтов. Компания Segro так же привлекла 500 млн фунтов. Планирует привлечь акционерный капитал и инвестиционно-девелоперская компания Brixton.

В сложившейся ситуации на рынках недвижимости инвесторы пересматривают стратегии относительно инвестиций в другие страны, в перечне которых оказалась и Украина».

ЮлияЛяшенко,

заместитель генерального директора FIM Consulting Plus:

«Если проанализировать тех инвесторов, которые были на MIPIM в этом году, то их можно разделить на две группы: те, кто уже работает в Украине и те, кто присматривается к рынку. Причем первой группе знакома ситуация и особенности работы в украинских условиях, они задумываются о приобретении качественных активов в ближайшие год-два, в первую очередь в сегменте гостиниц и логистики. Интерес к гостиничной недвижимости обусловлен Евро-2012. Логистика оказалась самым устойчивым и стабильным сегментом. С одной стороны - она была ниже по доходам и рентабельности по сравнению с другими сегментами недвижимости, но поскольку арендатор сильнее привязан к зданию, чем в других сегментах, то и риски ниже. Положительно инвесторы воспринимали объекты с долгосрочными договорами аренды в валюте по курсу НБУ. С другой стороны - в сегменте складской недвижимости никогда не было значительного роста ставок аренды, поэтому и сейчас их снижение незначительно. Инвесторы из второй группы имеют в Украине своих консультантов, ждут дальнейшего развития событий, следят за изменением ситуации на политической арене. К офисной и торговой недвижимости интерес практически отсутствует. Эти сегменты оказались наиболее рисковыми, поскольку во всем мире наблюдается снижение деловой активности и падение арендных ставок. На фоне недавнего дефицита во всех сегментах недвижимости Украины современная картина такова, что предложение на рынке начинает превышать спрос. В то же время эксперты прогнозируют, что именно офисная недвижимость первой выйдет из кризиса: когда бизнес активизируется, арендные ставки в офисах вырастут быстрее, чем в других сегментах. Заинтересованы в выходе на украинский рынок и некоторые фонды, но до середины 2010 года они намерены занять выжидательную позицию и отслеживать рынок. Причины те же: политические и экономические риски».

Наталья Стельмах,

заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине:

«Интерес зарубежных инвесторов значительно ослаб, причем как к Украине, так и к России. Печально, что не только негативная динамика ВВП отталкивает инвесторов. Падение наблюдается во всем мире, а инвестиции делаются на годы вперед, поэтому, учитывая наш потенциал и важное геополитическое положение, все равно кризис сменится ростом. Наибольший урон инвестиционной активности в стране наносят «чвары» нанятых нами, гражданами Украины, на работу политиков для менеджмента страной и отсутствие веры инвесторов, что политики найдут компромисс и смогут в нынешнее сложное время принять непопулярные решения, настоящие антикризисные законы, которые смогли бы в относительно короткие сроки смягчить губительное влияние мирового кризиса на национальную экономику. Также разрушительно для нашей экономики тотальное разочарование инвесторов в способности руководителей Украины провести жизненно необходимые для организма страны серьезные реформы. Такая ситуация привлекает только инвесторов-«стервятников», которые заходят в страны с глубокими проблемами и пытаются скупить активы по минимальным, бросовым ценам. Как ни странно, при переговорах первым делом инвесторы вспоминали о газовой войне с Россией. Это оказался тот случай, где для Украины отсутствие РЕ было бы лучше, чем такой черный PR».