Международный центр оптовой торговли: комплекс услуг для операторов легкой промышленности
№6(46), 2007
О концептуальных особенностях и этапах развития проекта в интервью «СР» рассказали Сергей Горбачук, директор компании «Легпроминвест», Владимир Шкляр, руководитель консалтинговых проектов, и Юлия Ляшенко, заместитель генерального директора FIM Consulting Plus.
Сергей Горбачук: Проект Международного центра оптовой торговли развивается на протяжении года. Специально для его реализации была создана компания «Легпроминвест», одним из учредителей которой является компания «Текстиль-Контакт», выступавшая в свое время заказчиком проекта ТК «Альта Центр». «Текстиль-Контакт», имеющая 12-летний опыт работы на рынке текстильной промышленности Украины, не понаслышке знает проблемы с обслуживанием оптовых операторов. На сегодняшний день в Украине оптовая торговля товарами легкой промышленности осуществляется в основном на базе рынков в Одессе («Седьмой километр») и Харькове («Барабашово»). По данным Государственного комитета статистики, в 2006 году объем розничной торговли в Украине составил 226,9 миллиарда гривен. Более четверти этих денег (около $12,7 миллиарда) приходится на оптово-розничные рынки. Однако, в Украине сегодня отсутствуют цивилизованные форматы недвижимости, предназначенные для оптовой торговли, в связи с чем операторам данного рынка приходится арендовать складские помещения и шоу-румы в устаревших и непредназначенных для торговли помещениях. С выходом на рынок Международного центра оптовой торговли, у операторов появится возможность централизовать свою логистику и сбыт в одном месте.
СР: Насколько распространен данный формат в других странах?
Владимир Шкляр: Этот формат является довольно распространенным в странах как ближнего, так и дальнего зарубежья. Ближайшим аналогом выступает оптовый торговый комплекс текстильной и легкой промышленности «Текстиль Профи» в России (Московская область, Люберецкий район, поселок Октябрьский), который мы посетили с целью изучения опыта россиян. На сегодняшний день в России развивается целая сеть центров оптовой торговли в Ростове, Иваново и других городах. Аналоги существуют также в Италии, Турции, Франции, Англии и других странах ближнего и дальнего зарубежья.
СР: Где будет располагаться центр? По каким критериям выбирался участок?
С. Г.: Центр будет располагаться ж участке площадью 28 гектаров между Борисполем и Броварами, в 5-ти кило-метрах от аэропорта. Месторасположение выбиралось исходя из несколь ких позиций, главная среди которых близость к городу и транспортным по токам. Кроме того, важным для нас является восточное направление, поскольку одним из главных партнере? проекта Международного центра выступает российская сторона.
СР: В чем уникальность проекта и особенности концепции?
С. Г.: На сегодняшний день в Киеве довольно много реализованных и реализующихся проектов торговых центров, однако подобных Международному центру, предназначенных для операторов оптовой торговли, пока нет. Основная идея проекта заключается в создании комфортных условий для работы оптовых операторов рынка легкой промышленности. Это будет современный, благоустроенный, соответствую щий всем требованиям рынка объект и мы надеемся, что он окажется пер вым среди проектов такого формата 1 Украине.
Юлия Ляшенко: К тому же концепцк данного оптового центра соответствуе планам развития прилегающих террк торий Киева, на которых будут строится преимущественно логистически объекты. Участок, где расположите Международный центр, соответствуе формату складской недвижимости с наличием шоу-румов.
СР: Назовите основных участников проекта (заказчик, девелопер архитектор, консультант, генпод, рядчик).
С. Г.: Собственником земельного участка, а также заказчиком концепции, проектных и строительных работ выступает компания «Легпроминвест», которая, возможно, будет также выполнять функции управляющей компании в процессе функционирования комплекса.
За ее счет будет осуществляться финансирование первого этапа реализации проекта; на следующих этапах, скорее всего, будут привлечены сторонние инвесторы.
Разработкой концепции занимается компания FIM Consulting Plus, которая, возможно, выступит партнером в реализации проекта.
Ю.Л.: Мы намерены предложить компании «Легпроминвест» свои услуги по управлению проектом девелопмента МЦОТ, что включает организацию разработки и утверждения проектной документации, сопровождение и контроль качества строительных работ, ввод в эксплуатацию и, по желанию клиента, сдачу площадей в аренду. Мы предлагаем комплексный подход к управлению данным проектом.
СР: Как будет организована инфраструктура центра?
В.Ш.: Нашей компанией были проведены маркетинговые исследования, изучен потенциальный спрос на подобный формат оптового центра и существующие потребности в складских помещениях у игроков рынка, а также особенности складирования продукции легкой промышленности. Полученная информация станет основой для разработки грамотной архитектурной концепции. Особенность проекта будет заключаться в максимально эффективном использовании принципа синергии - концентрации в комплексе коммерческих площадей различного типа. Будущему арендатору комплекса будут предоставлены профессиональные складские площади для хранения и перевалки грузов, а также офисные площади для эффективной работы персонала. Кроме того, будет предоставлена возможность наилучшим образом презентовать собственный товар в постоянно действующих шоу-румах.
Комплекс будет состоят из блоков, представляющих разные виды продукции легкой промышленности - ткани, текстиль, готовую одежду, фурнитуру, оборудование и т.д. Отдельно расположится административное здание, в котором планируется разместить отделение банка, химчистку, копи-центр, пункт общепита и другие объекты инфраструктуры. В инфраструктуру центра войдут также гостиница, СТО, объекты общественного питания, пункты скорой помощи и др.
Ю.Л.: Хочу отметить, что это не просто центр, предназначенный для складирования и реализации товара.
Основным конкурентным преимуществом данного центра будет комплекс предоставляемых услуг для арендаторов, посредством которых они смогут значительно увеличить объемы продаж своей продукции, открыв для себя новые рынки сбыта и получив новых деловых партнеров как в Украине, так и за рубежом. Будущим арендаторам будут предоставляться логистические, юридические, маркетинговые услуги, ГТ-поддержка, а также услуги подбора, найма и обучения персонала. Если говорить о маркетинговой поддержке, то основной акцент будет сделан на централизованное продвижение арендаторов центра на украинском и международном уровне.
СР: Кто потенциальные арендаторы комплекса?
С. Г.: Потенциальными арендаторами Международного центра оптовой торговли являются крупные и средние украинские и зарубежные производители, оптовые торговые операторы товаров легкой промышленности. Один из основных арендаторов - компания «Текстиль-Контакт».
В.Ш.: Также мы делаем ставку на западных производителей, которые намерены выйти на украинский рынок, однако не знают, как правильно это сделать. Первый шаг в этом направлении такие операторы смогут сделать, открыв в центре свой шоу-рум. Для того, чтобы зарубежные производители обратили внимание на Украину и открыли здесь свои представительства, центр будет активно участвовать в международных выставках легкой промышленности в России и странах дальнего зарубежья.
С. Г.: Я бы хотел еще раз акцентировать внимание на том, что Международный центр не является логистическим комплексом, площади которого будут сдаваться в аренду всем желающим. Это специализированный комплекс,нацеленный на предоставление спектра услуг, в том числе и складских, необходимого для операторов рынка легкой промышленности. В проекте Международного центра мы намерены уйти от розничной торговли.
СР: Насколько возможность аренды площадей в вашем комплексе заинтересовала производителей легкой промышленности, с которыми вы общались в процессе маркетинговых исследований?
В. Ш.: Многие компании, с которыми мы общались, уже видели подобные реализованные проекты за границей. Такие проекты довольно успешны, поэтому воспринимаются многими как хороший инструмент для продвижения своих товаров на рынке. В ходе тестирования концепции мы установили, что она интересна большинству опрошенных нами потенциальных арендаторов, их привлекает оптовый формат торговли, логистические услуги, а также наличие шоу-ру-мов и офисных помещений.
Ю.Л.: Большинство опрошенных нами компаний заинтересовалось концепцией центра оптовой торговли. Из 100% опрошенных 70% выразили свою готовность арендовать площади в данном центре.
Более того - вступление Украины в ВТО приведет к выходу новых игроков на рынок, ужесточению конкуренции, и усилению требований к качеству помещений и ведению бизнеса в целом со стороны конечных потребителей. В данном случае МЦОТ сыграет ключевую роль в формировании цивилизованного рынка оптовой торговли товарами легкой промышленности.
С. Г.: Сегодня сегмент легкой промышленности в Украине находится на этапе подъема, а это дает нам основания считать, что наш проект будет востребован на момент ввода в эксплуатацию. Тем не менее, есть факторы риска, не имеющие к идее проекта никакого отношения, но могущие существенно повлиять на его перспективность.
СР: Каково пропорциональное соотношение складских, выставочных и офисных площадей комплекса?
В.Ш.: Предполагается, что в будущем центре складские площади будут занимать около 70% от общей площади, 15% займут офисные и 15% - шоу-румы.
СР: Какой размер арендных ставок запланирован в центре?
В.Ш.: Мы проводили исследование арендной платы, которую вносят наши потенциальные арендаторы за складские, торговые, офисные помещения. Кроме того, проанализировали, по какой ставке они готовы арендовать площади в проекте, подобном Международному центру оптовой торговли. В итоге пришли к выводу, что средние арендные ставки для шоу-румов и офисных помещений составят около $20-25/м /в месяц, для складских -около $10-12/м /в месяц. Разграничения между шоу-румами и офисами не будет, мы планируем сдавать их в аренду единым блоком по одной ставке.
СР: На какой стадии проект находится сегодня и на какой период запланирован его ввод в эксплуатацию?
В.Ш.: На сегодняшний день мы завершаем стадию маркетинговых исследований и приступаем к детальной разработке концепции Международного центра оптовой торговли, которую завершим к концу июля.
Ю.Л.: Реализация проекта будет осуществляться в несколько очередей. Объем первой очереди составит около 30 000 м2. Дальнейшее развитие территории будет проводиться в зависимости от спроса на площади и услуги центра.
С.Г.: Если мы начнем работы в 2007 году, то при благоприятных условиях сдача в эксплуатацию первой очереди произойдет не ранее 2009 года. Мы располагаем большим запасом времени, по прошествии которого ситуация на рынке может измениться. Тем не менее, надеемся, что сегодняшний интерес к данному формату со временем только усилится.
