Арендодатель неохотно расстается с «живыми» деньгами

Илья НАРОДИЦКИЙ,
менеджер проектов компании
«Эф Ай Эм Консалтинг»

Поскольку в торговых центрах присутствуют, как минимум, два субъекта, между которыми существуют денежные отношения (арендатор и арендодатель), необходимо сразу определиться с тем, что интерес одного в некоторых случаях может полностью не соответствовать интересу другого. В связи с этим арендные ставки целесообразно рассматривать в свете «единства и борьбы противоположностей».
Арендатор в своем бизнесе предполагает получение прибыли, вследствие чего фиксированная арендная ставка приемлема тогда, когда ее доля в структуре затрат не превышает какого-то определенного процента.
Кроме того, фиксированная арендная ставка интересна оператору, который работает «от оборота», т. е. старается достигнуть максимального его значения при минимальной наценке. Как правило, это «сетевые» операторы, которые способны спрогнозировать динамику изменения товарооборота и в случае возникновения убытков на каком-либо этапе имеют достаточный «запас прочности» (способны перекрыть их за счет прибыли других структурных подразделений).
Арендная ставка, привязанная к обороту интересна небольшому арендатору, который не имеет достаточного «запаса прочности» и не уверен в результатах своей деятельности. Таким образом, он пытается обезопасить себя и переложить часть рисков от ведения своей торговой деятельности на арендодателя.
Что касается арендодателя, то ему фиксированная арендная ставка позволяет, прежде всего, планировать доходность бизнеса и, как следствие, окупаемость проекта, срок возврата инвестиций. Фиксированная арендная ставка может не устраивать арендодателя только в том случае, если он хочет поучаствовать в прибыли арендатора «более основательно».
Кроме того, на начальном этапе работы торгового центра происходит т. н. «раскрутка» и, соответственно, оборот арендатора достигает плановых показателей только спустя какое-то время. В этот период арендатор заинтересован либо в арендной ставке, привязанной к проценту от оборота, либо в уменьшении базовой арендной ставки. Таким образом, риски на период «раскрутки» делятся между арендатором и арендодателем.
Процент от оборота сейчас более выгоден арендатору. В этом случае он «делится» результатами своего труда, который может быть как успешным, так и не очень. Теоретически, роль торгового центра в получении прибыли арендатором не ограничивается (или не должна ограничиваться) только предоставлением площадей. Инициация акций и скидок, их координация, продвижение торгового центра в потребительские массы – все это и многое другое должно работать на общий результат. Должно, но работает не всегда. С одной стороны – это оставляющая желать лучшего эффективность тех или иных мероприятий, с другой стороны – следствие нежелания арендодателя расставаться с полученными от арендаторов (нередко «живыми») деньгами.
Кроме того, даже если желание арендодателя поучаствовать в прибыли арендатора более основательно, то оно наталкивается на следующие преграды: нежелание арендатора показывать свой реальный оборот и невозможность его проконтролировать.
Существование арендной ставки, привязанной к обороту, возможно, но только при работе с крупными и финансово-прозрачными арендаторами, бизнес-процессы которых прогнозируемы. Основной недостаток у данного формата арендной ставки – несогласие арендодателя на риски, связанные с торговой деятельностью арендатора, торговой деятельностью, которую арендодатель не может контролировать и которой не может управлять.
Учитывая возрастающую конкуренцию на рынке торговой недвижимости, я считаю вполне возможным при работе с крупными «сетевыми» операторами введение комбинированной схемы оплаты арендуемых площадей, которая будет состоять из фиксированного минимума и процента от оборота.