Складской вопрос – прогнозы оптимиста

По мнению менеджера проектов компании «Эф Ай Эм Консалтинг» Ильи Народицкого, подобную ситуацию можно объяснить тем, что сроки окупаемости складской недвижимости долго оставались более продолжительными, по сравнению с показателями других секторов рынка, а небольшая емкость складского сегмента долгое время являлась следствием незначительного спроса на подобные услуги. Но уже сегодня в связи с ростом производства и развитием торговли потребность в складах значительно увеличилась. 

Чего не имеем

Логистический, складской сегменты коммерческой недвижимости находятся в начальной стадии развития. Новых объектов, построенных «с ноля», в структуре предложения крайне мало, несмотря на то, что только такие строения могут удовлетворять запросам современного бизнеса. Процентные соотношения по классам складов довольно относительны. К примеру, председатель правления ООО «Базис СК» Борис Шапиро считает, что в Киеве к классу А относится около 30% складов, к классу В- 50%, к классу С – 20%.
«Объем рынка складских помещений Киева приближается к 800 тыс. кв. м, – говорит И. Народицкий. – Около 20% приходится на склады класса «А». Все остальное – либо наследие прошлого, либо переоборудованные под склады помещения подходящих размеров. Структура и объем рынка в течение 2004 г. практически не изменились».
По мнению И. Народицкого, неудовлетворенная потребность в складах всех типов составляет около 20–30%, при этом около 15% дефицитного спроса приходится на склады класса «А». Нехватку складских помещений отмечают и строительные компании. Некоторые из них возводят современные склады по заказу компаний, которые в условиях тотального дефицита ищут оптимальные способы решения данной проблемы. «Сейчас на рынке чувствуется дефицит специализированных складских комплексов, которые отвечают действующим нормам и требованиям, оснащены всем необходимым оборудованием, – отмечает менеджер по маркетингу строительной компании «Каркас» Марина Сергиенко. – Многие компании, сталкивающиеся с отсутствием профессиональных складов, вынуждены для собственных нужд создавать такие помещения самостоятельно. Вероятно, подобная ситуация сохранится и в ближайшие 2–3 года».
 Реэлторы, которые работают на вторичном рынке складской недвижимости, также отмечают значительный неудовлетворенный спрос. «На сегодняшний момент существует ярко выраженный дефицит складских помещений, – говорит директор Голосеевского филиала АН «Благовест» Людмила Друзенко. – Такая ситуация, в первую очередь, связана с тем, что спрос на этот сегмент коммерческой недвижимости значительно выше предложения. Наибольшей популярностью пользуются помещения площадью до 1 тыс. кв. м в черте города и 1,5–4 тыс. кв. м – под Киевом. Именно таких объектов катастрофически не хватает на рынке. На данный момент практически отсутствует предложение складских помещений в центральной части столицы. Стоимость таких объектов составляет приблизительно $400 за кв. м. А если помещение допускает возможность перепрофилирования в торговую площадь, стоимость предложения составляет уже $600 за кв. м. В районе промышленных зон складские помещения предлагаются по цене $300–500 за кв. м, а на окраине города – около $200 за кв. м. Что касается стоимости складов в пригороде Киева, то она составляет $100–120 за кв. м».
 В связи с повышенным спросом на складскую недвижимость в течение года увеличилась и стоимость аренды. «Значительно изменились арендные ставки на склады, которые можно отнести к классу «В» и «С», – комментирует И. Народицкий. – За те из них, которые находятся в городской черте, в 2004 г. просили на 20% больше, чем в прошедшем году. Стоимость одного квадратного метра высококлассных складов осталась без изменений. Основные причины такой стабильности кроются в том, что на аренду подобных площадей были заключены долгосрочные контракты или же эти склады строились для своих собственных нужд».

Точка роста

Сегодня многие эксперты, учитывая низкую насыщенность складского и логистического сегментов рынка, сочетающуюся с повышенным спросом на подобные объекты, считают, что именно этот сектор коммерческой недвижимости обладает наибольшим потенциалом. Во многом это связано с тем, что некогда более привлекательные для инвесторов рынки офисной и торговой недвижимости постепенно движутся к насыщению. Сегодня на стадии строительства и проектирования уже находится целый ряд масштабных объектов, которые в течение 2–3 лет рынок может поглотить безболезненно. Поэтому девелоперским компаниям уже стоит обратить внимание на складскую и логистическую недвижимость, потребность в которой будет увеличиваться, в частности, в связи с вводом в эксплуатацию большого количества крупноформатных торговых проектов. Многие украинские, российские, восточно-европейские, германские и американские операторы активно продвигают свои проекты, начиная от маркетингового исследования рынка и заканчивая их строительством.
«В 2003–2004 гг. девелоперы пришли к пониманию того, что средняя окупаемость, например, торговой недвижимости составляет уже 6–8 лет и до конца 2006 г. может увеличиться еще на 2 года, – комментирует И. Народицкий. – Кроме того, интенсификация как собственных, так и транзитных грузопотоков, рост отечественного ритейла уже указали на возросшую емкость рынка складских услуг и на катастрофическое отставание предложения от спроса. В результате сразу несколько девелоперов заявило о планах по реализации проектов, связанных со строительством складских комплексов».
Самое перспективное направление – строительство современных складских комплексов и логистических центров класса «А». «При возведении нового складского помещения обязательно нужно учитывать место расположения, – говорит М. Сергиенко. – Объекты класса «А» должны находиться за чертой города, обязательно возле транспортной магистрали, иметь удобные подъездные пути и железнодорожную ветку. Складское помещение должно быть одноэтажным, с рабочей высотой до 15 м – оптимальной для максимального использования складской площади. Обязательно наличие оборудования для складирования и транспортировки грузов. В строительстве таких объектов используются определенные технологии (особый вид кровли, изоляции, стеновой обшивки)».

Прощай, любимый город!

Приоритеты в размещении масштабных логистических и складских объектов отдаются пригородной зоне во многом потому, что Генеральным планом развития Киева предусматривается постепенный вынос складов и промышленных предприятий за пределы города. В будущем предполагается минимизировать и транзитные транспортные потоки, проходящие через столицу. Поэтому реализация масштабных проектов в городской черте на данный момент уже не является перспективной. Если ситуация будет развиваться по оптимистическому сценарию, то через несколько лет на ближних и дальних подступах к Киеву появятся крупные складские, логистические и промышленные комплексы, вокруг которых будут развиваться соответствующая инфраструктура, совершенствоваться транспортные коммуникации и т. д. Тем не менее, на данный момент концепция, предусмотренная Генеральным планом развития столицы, только начинает воплощаться в жизнь. «В 2004 г. рынок узнал о единичных проектах, результатом реализации которых должно было стать перемещение промышленных предприятий за пределы городской черты, – говорит И. Народицкий. – Основной причиной ухода в пригород, насколько нам известно, стала не столько упомянутая концепция, сколько экономическая целесообразность. Что же касается планомерной и системной реализации концепции, то основная помеха – отсутствие реальных механизмов ее осуществления». Еще одним фактором, который, по мнению некоторых экспертов, препятствует переносу промышленных и крупных складских объектов за черту города, являются проблемы, с которыми непременно сталкиваются инвесторы, желающие купить большой участок земли в пригороде под строительство крупных логистических центров. Сложности возникают в связи с мораторием на продажу сельхозземель, действие которого должно было закончиться 1 января 2005 г. 18 ноября 2004 г. Верховный Совет преодолел вето президента на закон, продлевающий мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения до 1 января 2007 г. В то время как сторонники этого постановления апеллируют к нецелесообразности продажи плодородных сельхозземель под строительство, концепция переноса промышленно-складских объектов в пригородную зону, одобренная Генеральным планом развития города, остается трудновыполнимой.

Реконструировать или строить?

По мнению строительных компаний, которые уже имеют опыт возведения современных складских объектов с использованием новейших технологий, именно строительство новых, а не реконструкция старых складов является наиболее оптимальным решением. Многие компании, отчаявшись найти среди предложений на рынке подходящий объект, идут именно таким путем. Так, по мнению И. Народицкого, тенденция к росту предложения в сегменте качественной складской недвижимости классов «А» и «В» наметилась, в основном, благодаря усилиям логистических компаний, которые в 2003 г. увеличили свои складские площади. «В ближайшем будущем ожидаются еще и девелоперские складские комплексы, которые своим появлением обязаны как раз наличию неудовлетворенного, но платежеспособного спроса, – продолжает И. Народицкий. – К реализации подобных проектов пока приступили только единицы. В качестве примера можно привести проект, реализуемый компанией «Эф Ай Эм Консалтинг». Речь идет о логистическом комплексе класса «А» общей площадью 22 тыс. кв. м, который планируется ввести в эксплуатацию к концу 2005 г. Концепция реализации проекта – «built-to-suit». В качестве партнера выступает один из крупнейших логистических операторов Европы».
Такие построенные «с ноля» объекты, за счет которых сегодня увеличивается емкость рынка, в большинстве своем оказываются намного качественнее, чем старые оставшиеся от социалистического индустриального строительства помещения. «Дефицит существующих складских площадей стимулирует внедрение технологий быстрого строительства, в частности быстровозводимых зданий, – говорит К. Анисимов. – Преимущества быстрого строительства неоспоримы: технологичность и высокая скорость монтажа; возможность запроектировать здание под выбранную функцию; высокая степень комплектации, продуманные типовые решения узлов; возможность реализации оригинальных архитектурных идей». По мнению М. Сергиенко, современные материалы и технологии в строительстве позволяют в максимальном объеме, в кратчайшие сроки и с полной комплектацией возвести здание, которое соответствует требованиям, выдвигаемым заказчиком, а также уникальным технологиям складирования, используемым для той или иной товарной группы. Также М. Сергиенко подчеркивает, что в структуре складского комплекса обязательно наличие еще и офисных помещений. Именно такие многофункциональные комплексы сегодня в цене.
«Одной из особенностей рынка складских помещений следует считать достаточно высокую цену на комбинированные офисно-складские помещения, – говорит Л. Друзенко. – Если цена на обычное складское помещение колеблется в пределах $200–400 за кв. м, то стоимость офисно-складских комплексов уже составляет в среднем около $600 за кв. м. В таких помещениях обязательно должны быть отопление, освещение, а также проведен внешний и внутренний ремонт».
В то же время существует мнение, что реконструкция старых помещений с целью их дальнейшего использования в качестве складов в некоторых случаях является более выгодной, чем строительство новых объектов. «На данный момент не всегда рационально инвестировать средства в строительство новых складских помещений, – считает Л. Друзенко. – Более выгодной является покупка склада старой постройки и проведение, если требуется, его капитального ремонта. Ведь, кроме затрат на строительные работы, необходимо учитывать стоимость земельного участка, а также расходы на проектную документацию». Такой подход в некоторых случаях может быть оправдан. Но для создания современных логистических и складских комплексов, которые крайне необходимы Украине сегодня, не обойтись без масштабных проектных и строительных работ. Тем более что для этого уже сложились необходимые условия и предпосылки. «Рынок строительства новых качественных складских площадей активно развивается, – считает К. Анисимов. – В ближайшие 3–5 лет рост этого рынка может составлять по несколько десятков процентов ежегодно».