Под заказчика выгодно делать любой бизнес

Особенность этого комплекса заключается в том, что впервые в Украине складские помещения строились по схеме built-to-suit для международных логистических компаний т.е. под заранее определенных арендаторов - Kuehne+Nagel (17,8 тыс.кв.м) и «Франс Маас Украина» (4,7 тыс. кв.м). О выгодах этой схемы, а также перспективах развития рынка складов в Украине БИЗНЕС решил узнать непосредственно у генерального директора группы компаний FIM Оксаны Елмановой.

Многие компании, в том числе и Ваша, предпочитают строить склады built-to-suit, т.е. под заранее определенных арендаторов.  Вы считаете это более выгодно, чем строить универсальные склады?

Под заказчика выгодно делать любой бизнес. Потому что, когда вы четко знаете, кому будете реализовывать свой объект, вы не мучаетесь, не гадаете на кофейной гуще «будет проект востребован или нет». Схема built-to-suit предусматривает подписание договоров с арендаторами еще до начала работы над проектом, что позволяет построить склад, полностью удовлетворяющий компанию-арендатора по размерам и техническому оснащению, а также снижает риски девелопера, связанные с поиском партнеров по окончании строительства. У вас намного меньше шансов прогадать и «пролететь».

Но международные консультанты утверждают, что с точки зрения покупки складов инвестром более привлекательным является именно универсальный проект.

Вы сначала задайте инвестору вопрос, что именно он имеет в виду, говоря «универсальный склад». Ведь это может быть либо просто мультифункциональный склад с отделами для разных видов товаров, либо склад, рассчитанный на различных арендаторов. В последнем случае инвестор подразумевает то, что часть складских площадей он будет сдавать гарантированному потребителю. Так сказать якорному арендатору, а часть выставит на открытый рынок. Поскольку рынок голодный, то желающих арендовать эти площади, пусть и по более высоким ценам, скорее всего, будет более чем достаточно.

Да, но рынок быстро насыщается. Сейчас только ленивый не заявляет о строительстве логистических комплексов.

Естественно рынок когда-то насытится. Но сливки, как и в любом другом бизнесе, снимут первые. Стратегия «поднапрячься и выйти на рынок побыстрее» сейчас свойственна очень многим компаниям. Правда, после тщательной проверки заявленных проектов,  оказывается, что половина компаний выходят на рынок складских помещений только с желаниями, еще часть - с возможностями, но абсолютно без практики. В итоге, половина из заявленных объемов рынка складов начинает растворяться под нажимом обстоятельств.

А сколько складских площадей, по вашему мнению, способна поглотить Украина?

Сегодня эта цифра крутится где-то вокруг 1 млн. кв. м. Но, опять же, спрос диктуется потребностями потребителей (логистами, ритейлорами и т.д.). Кроме того, говоря об Украине, нельзя забывать, что страна - достаточно успешный транспортный коридор. А значит, количество складских комплексов должно расти параллельно объемам грузопотока. 

На какую рентабельность бизнеса могут рассчитывать девелоперы, решившие сейчас заняться строительством складов?

Опять же, здесь надо понимать, о чем мы говорим. Есть понятие рентабельности собственного капитала и понятия рентабельности инвестиций. Например, мне для того, чтобы построить склад необходимо столько-то денег. Неважно, где я их возьму. Но будем считать, что все эти средства (то есть, инвестиции) должны окупиться. При такой простой схеме, мы можем говорить о сроках окупаемости складских площадей от 7 до 9 лет, т.е. рентабельность инвестиций составит 11-14% годовых.

 

Досье БИЗНЕСа
Оксана Елманова, генеральный директор группы компаний FIM (FIM Group, FIM Consulting Plus, FIM Capital)
Родилась: 10.12.1972, г. Хмельник, Винницкая обл.
Образование:
Национальный государственный университет им. Т.Г.Шевченко (1995 г., кафедра общей психологии и социологии).
Национальный государственный университет им. Т.Г.Шевченко (1997 г.), второе высшее образование, юридический факультет.
Карьера:
1991 – 1992 г.г. - глава рекламного отдела компании «Роксолана»;
1992 – 1995 г.г. - президент рекламного агентства Dali;
1993 – 1995 г.г. - президент и соучредитель компании Master Video;
1995 – 1996 г.г. - соучредитель «Юридической консалтинговой компании».
1996 – 2003 г.г. - вице-президент корпорации «BM Group».
с 1999 г. – по настоящее время - глава представительства датского инвестиционного холдинга Dannmar Scandinavia Aps в Украине.
с февраля 2003 г. - по настоящее время - генеральный директор группы компаний FIM.
Хобби: экстремальные путешествия

Досье БИЗНЕСа
Группа компаний FIM (FIM Group, FIM Consulting Plus, FIM Capital)
Образована: 1999 г.
Основной вид деятельности: инвестиции и девелопмент коммерческой недвижимости, консалтинг в сфере управления проектами девелопмента коммерческой недвижимости.
Количество сотрудников: 80 чел.– управляющая компания, 196 чел. – действующие бизнесы.
Объем возведенной недвижимости: около 70 000 кв.м. (складские комплексы, офисный центр, торговые центры, рестораны, гостиница)